“Herr Rechtsanwalt, Sie haben mich getäuscht!”

Moralische Zwickmühle für Rechtsanwälte: Darf man als Anwalt den Gegner in einem krassen Rechtsirrtum belassen oder muss man den Gegner auf seinen Irrtum hinweisen? Auch wenn ein solcher Hinweis den eigenen Mandanten 100.000 Euro kostet?

Oder darf ich es als Rechtsanwalt gnadenlos ausnutzen, wenn die Gegenseite zum Beispiel ein Anfechtungsrecht übersieht? Muss ich dem anwaltlich nicht vertretenen Gegner zumindest raten, sich seinerseits anwaltlich beraten zu lassen? Oder verrate ich damit sogar die Interessen meines eigenen Mandanten und hafte auf Schadenersatz?

Fragen über Fragen.

Damit klar wird, worum es geht, hier ein einfaches Beispiel, das mir so oder ähnlich in der erbrechtlichen Beratungspraxis schon mehrfach untergekommen ist:

Egon Erblasser erstellt 1990 ein notarielles Testament und setzt darin, da er zu dieser Zeit noch unverheiratet und kinderlos ist, seinen geliebten Neffen Norbert zum Alleinerben ein. Zehn Jahre später findet Egon doch noch seine Traumfrau, heiratet und bekommt mit ihr zwei Kinder. Wieder zehn Jahre später verunglückt Norbert tödlich bei einem Autounfall. Das notarielle Testament von 1990 hat er nie widerrufen, warum weiß keiner. Vielleicht hatte er es vergessen oder dachte, dass dieses mit der Heirat ohnehin hinfällig wurde. Oder er wollte trotz Heirat und Kindern nach wie vor, dass Norbert erbt. Letzteres ist wohl nicht extrem wahrscheinlich aber man kann es nicht sicher wissen.

Das notarielle Testament wird (automatisch) eröffnet und Neffe Norbert geht davon aus, dass er tatsächlich Alleinerbe ist. Die Witwe des Erblassers kontaktiert Norbert und bittet diesen, das Erbe gegen Zahlung einer Abfindung von 100.000 Euro auszuschlagen, damit sie und die beiden (noch minderjährigen) Kinder gesetzliche Erben werden. Norbert kommt zu mir um sich anwaltlich beraten zu lassen, ob er ausschlagen muss. Die Witwe hat keinen Rechtsanwalt.

Als Erbrechtsanwalt denkt man sofort: Was macht die Witwe da für einen Quatsch. Sie muss überhaupt keine Abfindung anbieten, sondern muss das 1990er Testament nur gemäß § 2079 BGB anfechten:

§ 2079 Anfechtung wegen Übergehung eines Pflichtteilsberechtigten:

Eine letztwillige Verfügung kann angefochten werden, wenn der Erblasser einen zur Zeit des Erbfalls vorhandenen Pflichtteilsberechtigten übergangen hat, dessen Vorhandensein ihm bei der Errichtung der Verfügung nicht bekannt war oder der erst nach der Errichtung geboren oder pflichtteilsberechtigt geworden ist. Die Anfechtung ist ausgeschlossen, soweit anzunehmen ist, dass der Erblasser auch bei Kenntnis der Sachlage die Verfügung getroffen haben würde.

Diesen Paragrafen kennt die Witwe aber offenkundig nicht. Vielmehr meint sie, dass das Testament verbindlich ist und sie auf das Wohlwollen des Neffen angewiesen ist. Der Neffe beauftragt mich, einen Vertrag über die Ausschlagung der Erbenstellung gegen Abfindung zu erstellen (das geht ohne Notar) und mit der Witwe darüber zu verhandeln.

So ist die Ausgangslage. Jetzt dürfte die anfangs abstrakt gestellte Ausgangsfrage etwas plastischer sein. Konkret: Darf ich als deutscher Rechtsanwalt, der ja nicht nur Parteivertreter sondern auch Organ der Rechtspflege ist, die Gegenseite im offenkundigen Rechtsirrtum belassen und diesen gnadenlos zu Gunsten meines Mandanten ausnutzen? Muss ich es vielleicht sogar, weil ein Hinweis an den Gegner, sich anwaltlich beraten zu lassen, meinen Mandanten ziemlich sicher 100.000 Euro kosten würde?

Das anwaltliche Berufsrecht selbst sagt dazu nichts. Dort sind nur die Pflichten gegenüber dem eigenen Mandanten dezidiert geregelt. Diesen muss ich natürlich vollständig und umfassend aufklären und beraten. So weit so gut. Aber was ist mit der Gegenpartei? Treffen den Anwalt auch gegenüber dem Gegner bestimmte Hinweis- oder Treuepflichten, etwa im Rahmen einer sogenannten Dritthaftung oder aus der beruflichen Stellung als Rechtsanwalt? Konkret gefragt: Muss ein Anwalt den Gegner auf einen Rechtsirrtum hinweisen? Besteht wenigstens eine Pflicht, dem Gegner zu empfehlen, in der Sache einen Anwalt zu konsultieren?  Wie in vielen anglo-amerikanischer Rechtsordnungen.

Exkurs: Ein Vergleich mit Großbritannien und USA

Wirft man einen Blick overseas, so stellt man nämlich fest: US-amerikanische Anwälte raten einem nicht anwaltlich vertretenen Gegner immer ausdrücklich (mündlich wie schriftlich), sich einen Anwalt zu nehmen. Bei englischen Solicitors ist das übrigens nicht anders. Anwaltsbriefe der amerikanischen und britischen Anwälte an unvertretene Gegner enthalten stets standardmäßig die Formulierung:

„I strongly recommend that you obtain independent legal counsel.“

Aus der anwaltlichen Praxis in Deutschland kennt man so etwas eher nicht. Ein deutscher Rechtsanwalt hat in der Regel keine Skrupel, einen nicht anwaltlich vertretenen Privatmann anschreiben und zu gewissen Rechtshandlungen aufzufordern ohne diesem ausdrücklich zu empfehlen, sich einen Anwalt zu nehmen. Und zwar auch, wenn es keineswegs absolut sicher ist, dass der eigene Mandant mit seiner Forderung vor Gericht tatsächlich durchkäme. Trotzdem formuliert ein deutscher Anwalt meist: „Sie sind dazu verpflichtet, … Daher fordern wir Sie auf …“ Den Rat, sich einen eigenen Anwalt zu nehmen, findet man in Schreiben deutscher Anwälte eher nicht.

Offenkundig bürdet das anglo-amerikanische Recht den dortigen Anwälten in dieser Hinsicht strengere Pflichten auf. Und tatsächlich: Den US-Attorney of Law trifft eine allgemeine Treuepflicht auch gegenüber der Gegenpartei. So hat der Oberste Gerichtshof in den USA (Supreme Court) die Haftung eines Rechtsanwalts gegenüber der Gegenpartei zumindest bei fahrlässigen Handlungen oder Unterlassungen bejaht, wenn offensichtlich ist, dass das Vertrauen der Gegenpartei sich auf solche Handlungen erkennbar bezieht (Atl. Paradise Assocs. v. Perskie, Nehmad & Zeltner, 284 N.J. Super. 678, 685 (App. Div. 1995); R.J. Longo Constr. Co. v. Schragger, 218 N.J. Super. 206, 207-08 (App. Div. 1987); Albright v. Burns, 206 N.J. Super. 625, 632-33 (App. Div. 1986); Stewart v. Sbarro, 142 N.J. Super. 581, 586-87 (App. Div.)).

Die US-Rechtsprechung ist der Ansicht, die anwaltliche Tätigkeit müsse sich „frei machen“ von der engen vertraglichen Rechtsbeziehung zwischen Mandant und Anwalt. Diese Vertragsbeziehung kann im Falle fahrlässigem Verhaltens („Handeln ohne notwendige Vorsicht und Aufmerksamkeit“) oder Unterlassens des Anwalts dem Gegner erheblich schaden (meist monetär). Im Ergebnis müssen US-Anwälte dem Nichtmandant also raten, einen Anwalt zu konsultieren, wenn sich zeigt, dass die Gegenpartei einem rechtlichen Irrtum aufsitzt. Jedes weitere Handeln des US-Attorneys wäre treuwidrig und er würde sich schadensersatzpflichtig machen (vgl. Gregory M. Duhl, The Ethics of contract Drafting, p. 1022 (http://www.lclark.edu/live/files/5618)). Soweit der amerikanische Rechtsanwalt allerdings nicht um die Unwahrheit seiner Aussagen weiß oder er den Rechtsirrtum der Gegenpartei gar nicht erkennt, so hat er den Dritten natürlich nicht zu beraten – das ist notwendige Folge aus den eigenen Pflichten, die der Anwalt gegenüber seinem Mandanten hat.

Zurück nach Deutschland

Darf man hierzulande nun den Gegner in seinem Irrtum belassen? Eine schwierige Frage. Man findet dazu in den berufsrechtlichen Kommentaren wenig bis gar nichts. Im Gesetz sind in der Regel nur Treuepflichten gegenüber dem eigenen Auftraggeber normiert. Ausdrückliche Treuepflichten des deutschen Anwalts gegenüber der Gegenpartei bestehen in unserem Beispielsfall nicht. Eine Schutzwirkung zugunsten des Gegners entfaltet der Anwaltsvertrag offenkundig ebenfalls nicht (BGH WM 1962, 933, 934; BGH NJW-RR 1986, 484; BGH WM 1986, 711; BGH NJW-RR 1986, 1307; BGH NJW 1987, 1758).

Bleibt also die Frage der deliktischen Haftung.  Stellt das Verhalten des Rechtsanwalts eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung dar (§ 826 BGB) oder gar Beihilfe zum Betrug, weil der Anwalt den Gegner in seinem Irrtum belässt und ihn eine erhebliche finanzielle Verfügung zu seinem Nachteil treffen lässt?

In unserem Beispiel wäre es wohl nicht abwegig, in diese Richtung zu denken. Dennoch kommt es einem als Anwalt seltsam vor, dass man verpflichtet sein soll, dem Gegner einen Hinweis zu geben, der dann wiederum dem eigenen Mandanten massiv schadet.

Wie gesagt: Entscheidungen zu dieser Fallkonstellation habe ich bislang nicht gefunden. Aus meiner Sicht dürfte es für den Anwalt noch zulässig sein, wenn er keine eigene Aussage zum (vermeintlichen) Anspruch trifft, sondern lediglich den Abfindungsvertrag aufsetzt und die Gegenseite unterschreiben lässt. Anders könnte es aussehen, wenn der Rechtsanwalt gegenüber der Witwe eigene Aussagen trifft wie: „Den Vertrag sollten Sie dringend unterzeichnen, sonst ist und bleibt mein Mandant Alleinerbe!“  Lügen darf der Rechtsanwalt nämlich nicht, wozu auch das Bestärken eines Irrtums gehören dürfte.

Ein schmaler Grat. So oder so, eine für den Rechtsanwalt sehr unangenehme Situation. Falls jemand zu dieser Fallkonstellationen gerichtliche Entscheidungen findet, sind wir für Hinweise dankbar und veröffentlichen diese Urteile gern.

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Zum Thema unterschiedliche Standespflichten für Rechtsanwälte in Deutschland und den USA: Hier ein Vergleich der Berufsordnungen für deutsche Rechtsanwälte und US-amerikanische Attorneys-at-Law.

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Infos zu US-amerikanischen Rechtsfragen, Vertragsgestaltung US-Style und Abwicklung deutsch-amerikanischer Erbfälle in diesen Posts:

See you in Court: Nicht von US-Anwälten einschüchtern lassen

Erbschaft aus USA: Was nun?

Die Erbtante  in USA – es gibt sie doch!

Der Verstorbene hatte Bankkonten oder Aktien in USA: Eigener US-Erbschein nötig?

Haftungsfalle für Erbrechtsanwälte: In USA und GB gibt es keine transmortale Vollmacht

Das US-Erbrecht kennt keine Pflichtteilsanspruch? Blödsinn

Immobilienkauf in USA: Strandhaus in Malibu? So geht’s

– Berufsrecht für US-amerikanische Rechtsanwälte

– Wie im Hollywood-Spielfilm: “You have been served!” (Zustellung in UK und USA)

 

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“Mirror Will” und “Mutual Will”: Was ist der Unterschied?

Testamente (Wills) im anglo-amerikanischen Rechtskreis folgen bekanntlich ganz anderen Regeln als deutsche oder französische Testamente. Im Vordergrund steht der Nachlassabwickler (Administrator oder Executor), da das britische und amerikanische Erbrecht keinen Direkterwerb (Vonselbsterwerb) der Begünstigten kennt. Stattdessen muss im Common Law der Nachlassabwickler die Anordnungen des Erblassers erst erfüllen, das Nachlassvermögen also zu gegebener Zeit (also nach Begleichung der Nachlassverbindlichkeiten und Erbschaftssteuern) aktiv an die Begünstigten auskehren.

Der Erbanfall tritt im anglo-amerikanischen Erbrecht also nicht automatisch und in der Sekunde des Todes ein, sondern der Vermögensübergang muss durch den Administrator bzw. Executor erst “herbeigeführt” werden. Details hier.

Das macht es im Unterschied zum deutschen Recht daher auch etwas komplizierter, wenn zum Beispiel britische oder US-amerikanische Eheleute ein gemeinschaftliches oder wechselbezügliches Testament erstellen möchten, also jeweils den anderen Gatten (nur) deshalb zum Allein- oder Hauptbegünstigten einsetzen möchten, weil dieser das seinerseits ebenfalls macht. Manchmal hört man die These, dass in englischen oder amerikanischen Testamenten eine solche wechselbezügliche letztwillige Verfügung mit Bindungswirkung generell nicht möglich bzw. unwirksam sei. Das ist in dieser Absolutheit nicht ganz richtig. Zwar ist es im Common Law in der Tat nicht ganz einfach, sich letztwillig erbvertraglich zu binden, da eine solche Verpflichtung in manchen Ländern als unwirksam (“void against public policy”) oder als nicht vollstreckbar angesehen wird.

Das englische Recht kennt aber sehr wohl “Mirror Wills” (spiegelbildliche Testamente) also auch “Mutual Wills” (gegenseitige bzw. wechselbezügliche Testamente), allerdings anders als in Deutschland in aller Regel nicht in einem gemeinsamen Dokument, das dann beide Eheleute unterzeichnen (Joint Will), sondern in getrennten Testamenten.

Als Mirror Wills bezeichnet man zwei Testamente, die inhaltlich spiegelbildlich sind, also A benennt B als den Begünstigten und umgekehrt. Dabei bleiben A und B aber völlig frei, ihr Testament jeweils zu ändern, ohne Rücksicht auf den jeweils anderen. Hier besteht also, wenn überhaupt, nur eine “moralische Pflicht”, sein Testament nicht abzuändern, ohne den anderen Testator zumindest darüber zu informieren.

Mutual Wills dagegen schaffen eine rechtliche Bindung des jeweiligen Testamentserstellers. Ein Mutual Will darf, je nach konkreter Ausgestaltung, nur in bestimmten Situationen und in gewissen Grenzen geändert werden. Rechtsdogmatisch ist das in der Regel dennoch kein echter Erbvertrag nach deutschem Verständnis. In der Praxis wird diese Fallkonstellation im englischen Recht meist durch einen sog. “Constructive Trust” gelöst. Die zentrale Entscheidung hierzu ist Healey v Browne [2002] 2 WTLR 849.

Gilt ein deutscher Erbvertrag oder gemeinschaftliches Ehegattentestament in England?

Was aber, wenn ein deutsches Ehepaar entweder ein gemeinschaftliches Ehegattentestament erstellt haben oder einen Erbvertrag eingegangen sind? Wird diese Art der letztwilligen Verfügung in UK anerkannt? Diese Frage wird relevant, wenn ein Ehegatte (oder beide) Vermögen in UK besaß und der Erbe daher einen englischen Erbschein (Grant of Probate) beantragen muss (mehr dazu hier).

Die kurze Antwort ist: Deutsche letztwillige Verfügungen werden in aller Regel anerkannt. Hinsichtlich der Formerfordernisse ergibt sich das aus Section 1 Wills Act (mehr dazu hier). Was den Inhalt des Testaments angeht, wird es nur dann problematisch, wenn materielles englischen Erbrecht auf den Erbfall anwendbar ist (wenn es sich also entweder um eine UK Immobilie handelt oder der Erblasser sein “Domicile” in UK hatte) und wenn jemand die Wirksamkeit der letztwilligen Verfügung anzweifelt.

Fazit: Wenn Ehepaare, die Vermögen in Großbritannien besitzen, ein Testament mit wechselbezüglichen Verfügungen plannen, sollten sie prüfen lassen, ob diese Testamente so später auch vom englischen Nachlassgericht anerkannt werden. Die bessere Alternative könnte in diesen Fallgruppen eine bestimmte Miteigentumsform sein (z.B. joint tenancy) oder ein zu lebzeiten ins Leben gerufener Trust, die Allzweckwaffe des englischen Rechts.

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Falls Sie bei einer anglo-amerikanischen Rechtsangelegenheit Unterstützung benötigen, stehen Ihnen die Anwälte der Kanzlei Graf & Partner mit ihrem internationalen Netzwerk in Europa sowie im außereuropäischen englischsprachigen Rechtsraum gerne zur Verfügung. In UK, Kanada sowie den meisten großen US-Bundesstaaten verfügen wir über gute persönliche Kontakte zu Attorneys-at-Law in mittelgroßen Kanzleien.

Wir arbeiten bei der Erstellung von Testamenten seit Jahren mit Fragebögen und Checklisten. Besonders wichtig sind diese für internationale Fallkonstellationen. Wer sich bei der Testamentsgestaltung beraten lassen möchte, findet diese Mandantenfragebögen auf der Kanzleiwebsite in deutscher und englischer Fassung hier:

Weitere Informationen finden sich auch in unseren beiden Broschüren zum deutschen und internationalen Erbrecht:

Weitere Infos zum internationalen Erbrecht und zur Erbschaftsteuer in Deutschland, UK, USA und anderen Ländern:

Das Allheilmittel “Trust” im englischen und amerikanischen Recht

Kaum ein britisches oder US-amerikanisches Testament ohne Trust-Regelung

Hört man als deutscher Rechtsanwalt das Wort “Trust”, denkt man in der Regel gleich an komplexe Treuhandverträge oder gar Stiftungsstrukturen. Im anglo-amerikanischen Recht ist der Begriff Trust aber sehr vieldeutig und deckt eine riesige Bandbreite von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten ab, von banalen Alltagssituationen bis hin zu komplexen, mehrere Generationen überspannende Konstruktionen der Nachlassplanung.

Neben den ausdrücklich, etwa durch Vertrag oder Testament, ins Leben gerufenen Trusts (“trust created expressly”) gibt es im anglo-amerikanischen Rechtsbereich auch zahlreiche Situation, in denen ein Trust-Verhältnis quasi von selbst entsteht (“automatic resulting trusts”). Man muss sich vor Augen halten, dass im Common Law kein Abstraktionsprinzip existiert und viele Regelungen des kodifizierten Zivilrechts, die man als deutscher Rechtsanwalt für selbstverständlich hält, den britischen und amerikanischen Juristen fremd sind.

Das Rechtsinstrument “Trust” im Kontext der Testamentsgestaltung und Nachlassabwicklung in UK und USA

Faktisch jedes Testament aus dem anglo-amerikanischen Rechtskreis (UK, USA, irland, Australien etc) enthält die Formulierung:

“… the Executor shall hold my estate on trust …”

Selbst wenn der Will dies ausnahmsweise nicht ausdrücklich anordnet, ist es trotzdem so. Und sogar, wenn gar kein Testament existiert. Dies liegt daran, dass die Nachlassabwicklung im Common Law stets zwingend über einen sog. Personal Representative erfolgen muss. Das Common Law kennt im Unterschied zum deutschen Erbrecht keinen automatischen Direkt- und Selbsterwerb der Erben (Universalsukzession), sondern der Nachlass (Estate) muss immer von einem Personal Representative (Executor oder Administrator genannt) in Besitz genommen werden, der den Nachlass für die Begünstigten (Beneficiaries) treuhänderisch verwaltet (“hold on trust”). Je nach den weiteren Bestimmungen im Testament ist das dann (in deutscher Terminologie) eine reine Abwicklungsvollstreckung oder eine Dauertestamentsvollstreckung. Mehr zum Thema Executor im englischen Erbrecht hier.

Mangels kodifizierter gesetzlicher Regelungen löst man in englischen Testamenten aber auch viele weitere Fallkonstellationen mit einem Trust, zum Beispiel:

  • Schlusserbeneinsetzung
  • Vor- und Nacherbenschaft
  • auf den Todesfall aufschiebend bedingte Übertragung
  • Auseinandersetzungsverbot zwischen Begünstigten
  • wechselbezügliche Verfügungen (Mutual Wills)

Alle diese Gestaltungen, die im deutschen Recht durch ausdrücklich geregelte Instrumente des BGB gelöst werden, erfolgen im Common Law per Trust. Besonders komplex ist der letzte Spiegelstrich, die wechselbezügliche Verfügung,

Spezielle Formerfordernisse gibt es für die Gestaltung eines Trust nicht, insbesondere keine Pflicht zur notariellen Beurkundung. Lediglich wenn Grundstücke betroffen sind, muss die Regelung schriftlich erfolgen, Law of Property Act 1925, Section 53 (“instruments required to be in writing”). Und wenn es um einen Testamentary Trust geht, müssen natürlich die Formerfordernisse für ein wirksames Testament eingehalten sein, Wills Act 1837, Section 9 (mehr dazu hier). Ansonsten kann ein Trust sogar mündlich ins Leben gerufen werden, was sich aber natürlich aus Beweisgründen verbietet.

Englische Solicitors empfehlen ihren Mandanten daher meist eine Vielzahl von Trust-Gestaltungen, sowohl im Zusammenhang mit einer letztwilligen Verfügung (testamentary trust), als auch bereits zu Lebzeiten (“inter vivos trust”). Meist wird auch behauptet, dass durch den Trust Erbschaftsteuern gespart werden können. Wenn man hier als deutscher Erbrechtsanwalt aber etwas tiefer bohrt, stellt sich dieser Aspekt nicht selten als steile These des englischen Anwalts heraus. Oft handelt es sich lediglich um Steuerstundungseffekte. In manchen Konstellationen ist es allerdings durchaus denkbar, dass englische Inheritance Tax (teilweise oder komplett) umgangen werden kann, aber meist nur in Fällen, in denen der Testator (Erblasser) sich bereits zu Lebzeiten seines Vermögens dauerhaft entledigt (endgültige Vermögensübertragung auf einen Trust), so dass im Erbfall dann gerade kein “taxable estate” mehr übergeht, da bereits frühzeitig zu Lebzeiten geschehen. Zu dieser Konstellation sind aber nicht allzu viele Mandanten bereit. Oder eine Gestaltung, bei der die Begünstigten für viele Jahre keinen direkten Zugriff auf die Substanz erhalten, was bei diesen Begünstigten naturgemäß wenig Begeisterung weckt und was zudem das Problem auslöst, dass der deutsche Fiskus eine solche Gestaltung nicht akzeptiert. Wenn einer der Begünstigten als deutscher Steuerinländer ist, hat er das Problem, dass er seinen Anteil am Trustvermögen dennoch in Deutschland versteuern muss, aber an die Substanz nicht herankommt. Der Worst Case der Testamentsgestaltung.

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Wir arbeiten bei der Erstellung von Testamenten seit Jahren mit Fragebögen und Checklisten. Besonders wichtig sind diese für internationale Fallkonstellationen. Wer sich bei der Testamentsgestaltung beraten lassen möchte, findet diese Mandantenfragebögen auf der Kanzleiwebsite in deutscher und englischer Fassung hier:

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Grundstückskauf in den USA: Unterschied zwischen „Warranty Deed“ und „Quit Claim Deed“

Wie überträgt man in den USA eine Immobilie und wie sieht eine US-amerikanische Übertragungsurkunde aus? Hier erklärt am Beispiel Florida.

Wer selbst eine Immobilie in den USA kaufen will oder wer als Anwalt deutsche Mandanten berät, die – sei es als deutsche USA-Expats, als Auswanderer oder als Immobilieninvestoren – den Erwerb eines Familienheims, eines Strandhauses oder einer Ferienwohnung in den USA planen, sollten die Basics des amerikanischen Immobilienkaufs verstehen. Sonst gibt es später nicht selten ein böses Erwachen, wenn der (deutsche) Käufer feststellt, dass er bestimmte Rechte und Ansprüche gar nicht erworben hat. Die allgemeinen Unterschiede beim Grundstückskauf in Deutschland und den USA haben wir in hier bereits erklärt.

Natürlich sollte man für einen Immobilienkauf in den USA ohnehin immer einen lokalen Anwalt (Attorney at Law) einschalten. Aber für diesen sind die Abläufe der US-amerikanischen  Immobilientransaktion so selbstverständlich, dass er dem deutschen Grundstückskäufer die Unterschiede zum deutschen Recht kaum erklären wird, zumal er diese Unterschiede in aller Regel auch gar nicht kennt.

Ob und unter welchen Voraussetzungen ein Deutscher oder Österreicher überhaupt ein Grundstück in den USA erwerben kann, haben wir in diesem Beitrag hier bereits erläutert. Wenn all das geklärt ist, stellt sich also die konkrete Frage: Wie werde ich nun tatsächlich Eigentümer der US-Immobilie? Hierbei muss man zwei Arten von Übertragungsurkunden streng unterscheiden:

(1) Die “Warranty Deed”

Im Normalfall, also bei einem Verkauf zwischen fremden Dritten, erfolgt die Übertragung eines Grundstücks per Übertragungs- bzw.  Garantieurkunde, sog. Warranty Deed. In dieser Warranty Deed garantiert der Verkäufer sein Eigentum an der Immobilie und seine Verfügungsberechtigung, d.h. dass er als rechtmäßiger Eigentümer berechtigt ist, die Immobilie oder das Grundstück zu veräußern und zu übertragen. Zudem sichert er die Lastenfreiheit der Immobilie zu. Hier ein konkretes (natürlich anonymisiertes) Beispiel einer solchen Warranty Deed im Bundesstaat Florida:

Man unterscheidet zwischen der General Warranty Deed und der Special Warranty Deed: Besonders vorteilhaft für den Käufer ist die General Warranty Deed. Hier beziehen sich die Garantien nicht nur auf die Zeit, in der der Veräußerer selbst Eigentümer des Grundstücks war, sondern sie reichen sogar zurück bis zum Entstehungszeitpunkt der Immobilie. Im Klartext: Jeder Verkäufer in der Kette der Eigentümer haftet für ggf. auftretende Fehler und Grundstückslasten vor und während der Eigentümerstellung, beispielsweise für eine noch bestehende Hypothek am Grundstück, für ein Grundpfandrecht oder für ein Eigentumsrecht eines Dritten.

Die Special Warranty Deed schützt den Käufer im Gegensatz dazu nur vor Mängeln, die sich auf Handlungen oder Unterlassungen des Verkäufers selbst zurückführen lassen, d.h. Grundstücksmängel, für die nur der jetzige Verkäufer verantwortlich. In der Tat bietet die Special Warranty Deed – anders als ihre Bezeichnung vermuten lässt – weniger Schutz vor möglichen Mängeln als die General Warranty Deed.

In beiden Fällen gilt: Stellt sich später heraus, dass die „Warranty“ des Verkäufers falsch war, beispielsweise weil ein unbezahltes Pfandrecht an dem Grundstück besteht, muss der Verkäufer entweder einen amerikanischen Anwalt bezahlen, um gegen das Pfandrecht ggf. klageweise vorzugehen oder er muss das Pfandrecht aus eigener Tasche abbezahlen. Kommt er seiner Verpflichtung nicht nach, stellt dies eine Verletzung der „Warranty“ dar und der Käufer kann vom Verkäufer Ersatz des entstandenen Schadens und der Anwaltsgebühren verlangen.

Gewusst wie: In der Regel kommt die General Warranty Deed bei Übertragungen von Wohnimmobilien zum Einsatz. Die Special Warranty Deed wird im Gegensatz dazu häufiger bei der Veräußerung von Gewerbeimmobilien verwendet.

(2) Die “Quit Claim Deed”

Die sog. Quit Claim Deed ist eine völlig andere Art der Eigentumsübertragung: Hierbei handelt es sich um einen „ungarantierten“ Eigentumsbrief. Das bedeutet, der Verkäufer überträgt durch schlichte Verzichtserklärung seine Eigentumsrechte an einer US-Immobilie (“he quits his claim”), ohne dabei irgendwelche Garantien abzugeben.

Das übertragene Eigentum kann dabei zum einen anteilig übertragen werden, d.h. sowohl Grantor als auch Grantee werden (Mit-)Eigentümer einer Immobilie, oder das Eigentum wird komplett auf den Käufer übertragen.

Die Partei, die Anteile überträgt, wird als Grantor bezeichnet – die Partei, die Anteile erhält, heißt Grantee. Unter der Voraussetzung, dass die Parteien sich über einen bestimmten Anteil geeinigt haben, die Quit Claim Deed ordnungsgemäß ausgefüllt und von einem Notary Public (nicht vergleichbar mit einem Notar nach deutschem oder österreichischen Verständnis) beglaubigt wurde, geht der vereinbarte Eigentumsanteil vom Grantor auf den Grantee über. Im Zuge dessen verzichtet der Grantor auf jegliche Eigentumsrechte bezogen auf den übertragenen Anteil, sog. Verzichtserklärung (to quit = aufgeben; claim = Recht, Anspruch).

Im Gegensatz zu den meisten anderen Eigentumsurkunden liegt der Quit Claim Deed in der Regel kein Kaufvertrag zugrunde. Zeigen sich später Mängel oder stellt sich heraus, dass sogar die Eigentumslage zweifelhaft ist, hat der Erwerber weder Gewährleistungsrechte noch irgendwelche Garantien. Deutlicher: Der Grantor garantiert dem Grantee nicht, dass er tatsächlich Rechtsinhaber der US-Immobilie wird. Der Verkäufer haftet nicht einmal für die Rechtsmängel, die er selbst verursacht hat. Der Käufer hat dementsprechend das Haftungsrisiko selbst zu tragen und steht schlechter da als bei der herkömmlichen Eigentumsübertragung. Damit bietet die Quit Claim Deed erheblich weniger Schutz als die (General und Special) Warranty Deed.

Hier ein konkretes Beispiel einer Quit Claim Deed, wieder am Beispiel einer Immobilienübertragung in Florida:

Man muss sich also gut überlegen, mit wem man eine solche Übertragung per schlichter “Quit Claim Deed” vereinbart, um am Ende nicht mit einem wertlosen Dokument da zu stehen. In der Praxis verwendet man Quit Claim Deeds daher meist nur zwischen Ehegatten oder bei Anteilsübertragungen der Eltern an ihre Kinder. Oder wenn Eigentumsanteile zwischen Miteigentümern „umgeschichtet“ werden sollen, d.h. wenn jemand, der bisher bereits Miteigentümer eines Grundstück ist, weitere Anteile an diesem Grundstück auf andere Miteigentümer übertragen will.

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Infos zu US-amerikanischen Rechtsfragen, Vertragsgestaltung US-Style und Abwicklung deutsch-amerikanischer Erbfälle in diesen Posts:

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Hauskauf in USA: Die Unterschiede im Immobilienrecht zwischen Deutschland und USA

Das deutsche und das amerikanische Rechtssystem könnten bekanntlich kaum unterschiedlicher sein. Das gilt auch und gerade für das Immobilienrecht. Wer als Ausländer, also Nicht-Amerikaner, in den USA eine Immobilie kaufen will, also ein Haus, eine Wohnung oder ein unbebautes Grundstück, sollte sich zunächst die wichtigsten Unterschiede klar machen. Ob und unter welchen Voraussetzungen ein Deutscher oder Österreicher überhaupt ein Grundstück in den USA erwerben kann, haben wir in einem früheren Post bereits erklärt.

Dieser Beitrag bietet nun eine erste Orientierung für Deutsche und Österreicher, die von einem eigenen Strandhaus in Florida oder einer Ferienwohnung in Kalifornien träumen. Im Unterschied zu Deutschland und Österreich gibt es nämlich in den USA weder ein komplett kodifiziertes Zivilgesetzbuch noch einen Notar im hiesigen Sinne.

Auch ein Grundbuch nach deutschem Verständnis ist den Amerikanern fremd. Zudem ist das Grundstücksrecht in den USA nicht länderübergreifend einheitlich: So bestehen zwischen den fünfzig US-Bundesstaaten teils erhebliche Unterschiede.

Formerfordernis und Wirksamkeit der Verträge

In Deutschland bedürfen Kaufverträge, die den Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks zum Gegenstand haben, der notariellen Beurkundung. Außerdem ist der Eigentumswechsel nicht an die Übergabe der Immobilie geknüpft, sondern an die zwingende Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Der amerikanische Notar (Notary Public) ist nicht vergleichbar mit einem deutschen oder österreichischem Notar. In USA (wie auch UK) ist ein Notary Public in aller Regel kein Volljurist, sondern hat nur Beglaubigungsfunktion. Für eine rechtmäßige Übertragung genügt eine Übertragungsurkunde (Warranty Deed oder Quit Claim Deed), welche vom Verkäufer unterschrieben, von einem Notary Public beglaubigt und schließlich dem Käufer ausgehändigt wird.  Der Käufer wird dann mit der Aushändigung der originalen Deed durch den Notary Public der neue Eigentümer.

Eintragung

Den meisten Amerikanern ist das Konzept einer zwingende Grundbucheintragung fremd. Statt eines Grundbuchs gibt es in den jeweiligen Bezirken öffentliche Landregister (Office of the Register of Deeds). Dabei handelt es sich um Archive, in denen Abschriften der Deeds ohne rechtliche Prüfung in zeitlicher Reihenfolge der Hinterlegung aufbewahrt werden. Diese Eintragung in das jeweilige öffentliche Landregister ist aber nur in sehr wenigen US-Bundesstaaten zwingend nötig, nämlich in Hawaii, Illinois, Ohio, Colorado Massachusetts und Minnesota.

Versicherung

Außerdem gibt es in den USA die Einrichtung der Rechtsmängelversicherung (Title Insurance). Dabei handelt es sich um eine private Versicherung, die dem Versicherten einen Schadensersatzanspruch gegenüber der Versicherung gibt, wenn das Eigentum nicht den Rechtsbestand hat, der in der Versicherungspolice aufgeführt ist.

Gefahrübergang

Beachten Sie nicht zuletzt unbedingt die Unterschiede zum Gefahrübergang: In Deutschland geht die Gefahr, dass die Immobilie beschädigt oder zerstört wird, in der Regel mit der Übergabe der Immobilie durch den Verkäufer an den Käufer über.

Im Gegensatz dazu geht die Gefahr des Untergangs in den meisten US-Bundesstaaten bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages über. In einigen Staaten, gilt das aber nur dann, wenn dem Käufer bereits mit dem Kaufvertrag unmittelbarer Besitz an der Immobilie übergeben wird. Natürlich gelten diese Grundsätze nur, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben.

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Die gefährliche “Free of Tax”-Klausel in britischen Testamenten

Böse Haftungsfalle für Anwälte und Steuerberater bei der Gestaltung internationaler Testamente

Die Erbschaftsteuer in Großbritannien beträgt satte 40%, unabhängig vom Verwandtschaftsgrad des Empfängers. Im Unterschied zu Deutschland wird diese britische Inheritance Tax (IHT) aber nicht beim einzelnen Erben oder Vermächtnisnehmer erhoben, also von der jeweils im Testament bedachten Person (Beneficiary) einkassiert, sondern direkt auf und vom Nachlass (Estate), bevor dieser an die Begünstigten verteilt werden darf. Daher gibt es in UK auch keine persönlichen Steuerfreibeträge, sondern nur einen einmaligen Erbschaftsteuerfreibetrag (nil-rate band) in Höhe von derzeit 325.000 Pfund. Details zu alldem hier.

Der häufige Fehler englischer Erbrechtsanwälte

Englische und schottische Testamente (Wills) sind meist so aufgebaut, dass zunächst der Nachlassabwickler (Executor) bestimmt wird, dann “Specific Gifts” verteilt werden (vergleichbar deutschen Vermächtnissen) und dann die verbleibende Erbmasse (residuary estate) entweder bestimmten Personen zugewiesen oder in einen Trust gesteckt wird.

Bei den “specific gifts” schreiben britische Erbrechtsanwälte meist ohne groß darüber nachzudenken die Standardklausel ins Testament:

“XY shall receive free of tax the following assets …”.

Damit wird aus britischer Sicht lediglich klargestellt, dass das Vermächtnis nicht durch die britische IHT geschmälert werden soll. Anders formuliert: Die mit einem Specific Gift bedachte Person erhält dieses Vermächtnis ohne Abzug. Die auf das Vermächtnis anteilig entfallende UK Inheritance Tax wird vielmehr aus dem verbleibenden Nachlass (residuary estate) bezahlt, geht also zu Lasten der übrigen Erben. Dem englischen Fiskus ist das egal, weil sich die Steuer einmalig aus dem Nachlasswert errechnet und direkt aus der Erbmasse abgeführt wird. Wer die IHT innerhalb des Kreises der im Testament bedachten Personen wirtschaftlich trägt, ist dem Finanzamt Ihrer Majestät (HMRC) schlicht egal.

Soweit so gut und so einfach. Nur: Wenn der Empfänger des Specific Gift (der Vermächtnisnehmer) in Deutschland wohnt und damit Steuerinländer im Sinne des § 2 ErbStG ist, dann muss der in Deutschland wohnende Vermächtnisnehmer (seine Nationalität ist irrelevant) den Wert des ihm aus UK zufließenden Vermächtnisses ja auch in Deutschland versteuern, völlig unabhängig von den britischen Erbschaftsteuern (es gibt kein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen UK und Deutschland für den Bereich Erbschaftsteuer; für Einkommensteuer dagegen schon).

Ein simples Fallbeispiel

Sagen wir, es handelt sich um den Lieblingsneffen des englischen Erblassers, dem der in London lebende Onkel in seinem Last Will ein Specific Gift von 100.000 Euro zuweist. Der Solicitor des Onkels schreibt ins Testament, wie er das gewohnt ist: free of tax.

In dieser Fallkonstellation tauchen in der Praxis der Nachlassabwicklung folgende zwei Probleme auf. Ein schlimmes und ein katastrophales:

Problem 1: Der Neffe wird beim Lesen des Testaments ziemlich schnell auf den Gedanken kommen, dass “free of tax” ja wohl auch die deutsche Erbschaftsteuer meint. Der Neffe hat ja nur 20.000 Euro Freibetrag, die verbleibenden 80.000 Euro muss er in Deutschland mit 20 oder 30% versteuern, abhängig davon ob “echter” Neffe (dann Steuerklasse II) oder Großneffe (dann Steuerklasse III). Er wird also den Executor anschreiben und diesen bitten, doch bitte aus dem Nachlassvermögen auch noch die deutsche Erbschaftsteuer zu zahlen, immerhin 16.000 oder 24.000 Euro. Der Executor wird ihm, höflich aber bestimmt, den Vogel zeigen und argumentieren, dass weder Testamentsersteller noch dessen britischer Anwalt (Solicitor) bei der Formulierung des Testaments an die deutsche Erbschaftsteuer gedacht haben. Schon hat man den schönsten Streit über die Auslegung der Klausel “free of tax”. War der Erblasser jemand, der wusste, dass man in Deutschland als Empfänger eines Erbes oder Vermächtnisses persönliche Erbschaftsteuer zahlen muss, dann kann der Neffe sehr wohl argumentieren, dass sein Onkel mit “free of tax” beide Steuern gemeint hat. Andernfalls wird die lebensnähere Auslegung wohl sein, dass mit “free of tax” nur “free of UK IHT” gemeint war.

Übrigens: Die Befreiung von der anteiligen UK IHT durch “free of tax” ist aus Sicht des deutschen Steuerrechts ein weitere Zuwendung des Erblassers, die die deutsche Erbschaftsteuer erhöht. Genau betrachtet ist das Vermächtnis also nicht nur 100.000 Euro, sondern 100.000 Euro plus die anteilig auf den Neffen entfallende UK IHT. Das übersehen die deutschen Finanzämter in der Praxis meist.

Und: Kommt der Neffe in England gegenüber dem Executor mit seiner Argumentation durch, dass “free of tax” zusätzlich auch die deutsche Erbschaftsteuer erfasst, dann ist die Befreiung von der deutschen Steuerverbindlichkeit wiederum eine weitere Zuwendung, die ihrerseits wieder deutsche Erbschaftsteuer auslöst.

Problem 2: Es kommt aber noch schlimmer: Der Neffe könnte auf die deutsche Steuerverbindlichkeit nun im Weg der Anrechnung gemäß § 21 ErbStG die in UK auf diese 100.000 Euro bezahlte UK IHT in Deutschland anrechnen lassen (Details hier). In unserem Beispiel wird das deutsche Finanzamt aber sagen: Du, lieber Neffe, hast ja wegen der “free of tax” Klausel gerade keine UK IHT gezahlt. Auf dich entfällt als keine Auslandssteuer. Ergo: Keine Anrechnung!

Damit hat der englische Solicitor bei der Gestaltung des englischen Testaments durch schlichte Unkenntnis der deutschen Steuersystematik mal eben einen Steuerschaden beim Neffen im fünfstelligen Bereich verursacht. Ohne Vorteil für irgend jemand anderen, denn die UK IHT musste ohnehin gezahlt werden, die Anrechnung auf die daneben zusätzlich anfallende deutsche Steuer hat er durch die drei Wörter “free of tax” eliminiert.

Dies war nur ein einfaches Beispiel. Es gibt Fallkonstellationen – und wir hatten solche bereits in unserer Kanzleitätigkeit – da liegt der Steuerschaden im hohen sechstelligen Bereich, wenn die deutschen und britischen Erbrechtsanwälte und Steuerberater nur jeweils in ihrer eigenen Rechtsordnung gedacht und isolierte Testamente erstellt haben.

Der häufig von Solicitors zu hörende Rat: “Make one separate Will per country in which you have assets” ist daher brandgefährlich. Die Berater in den verschiedenen Ländern müssen sich vielmehr unbedingt absprechen und die steuerlichen Folgen aus der Sicht jedes einzelnen Landes durchspielen, um böse Überraschungen zu vermeiden. In manchen Fällen hilft dann auch die beste Testamentsgestaltung nichts, sondern der Rat muss dann sein, das Vermögen zu Lebzeiten umzuschichten, also von einem Land in ein anderes zu transferieren.

Ein mögliches Formulierungsbeispiel, um die Anrechnungsmöglichkeit in Deutschland nicht zu verlieren, könnte sein:

Vermächtnis: Meine Kinder erhalten als Vermächtnis (Specific Gift) mein Aktiendepot bei der …  in Schottland zu gleichen Teilen. Im Hinblick auf die eventuell hierauf in UK anfallende Inheritance Tax erhalten die Kinder dieses Vermächtnis „free of tax“, das heißt die in UK etwaig anfallende Inheritance Tax (IHT) ist nicht aus dem Wert des Aktiendepots zu zahlen, sondern aus meinem übrigen Nachlassvermögen. Hierzu erhalten meine Kinder also, neben dem Aktiendepot selbst, als weiteres Vermächtnis einen Geldbetrag in der Höhe, wie er für die Begleichung der in UK anfallenden IHT nötig ist. Steuerlich betrachtet tragen die Kinder somit die auf das schottische Aktiendepot entfallende IHT und sind daher berechtigt, diese UK IHT im Weg der Anrechnung von einer etwaigen deutschen Erbschaftssteuer in Abzug zu bringen (§ 21 ErbStG).

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Wer verwahrt in England das Originaltestament?

Und was tun, wenn es nicht mehr auffindbar ist?

Ein deutscher Anwalt ist in aller Regel nicht begeistert, wenn der Mandant ihn darum bittet, dessen handschriftliches Originaltestament in der Kanzlei zu verwahren. Es ist ja überhaupt nicht sichergestellt, dass der Anwalt bzw. die Kanzlei Jahre oder gar Jahrzehnte später sicher und rechtzeitig vom Tod des Testamentserstellers erfährt. Vielleicht ist zwischenzeitlich auch der Anwalt selbst bereits verstorben. Möglicherweise hat die Kanzlei fusioniert, ist umgezogen oder aufgelöst. Ein Originaltestament in der Anwaltskanzlei zu verwahren, ist also in der Regel keine gute Idee, zumal der Mandant es ja für überschaubare Gebühr direkt beim deutschen Nachlassgericht hinterlegen kann (mehr dazu hier).

In UK behält meist der Anwalt das Original

In Großbritannien dagegen ist genau das der absolut übliche Standard: Das Originaltestament wird vom Solicitor formuliert, vom Mandanten meist auch in der Kanzlei (vor zwei Zeugen) unterzeichnet und dann verbleibt die Originalurkunde des Testaments (Last Will & Testament) beim Solicitor. Der Testamentsersteller erhält meist nur eine Kopie, mit oder ohne Beglaubigungsstempel des Solicitors (solicitor certified copy).

Grund für diese Vorgehensweise ist zum einen, dass es in UK keine Möglichkeit gibt, das Testament beim Nachlassgericht (Probate Court) direkt zu hinterlegen. Zweitens haben die Solicitors natürlich auch ein handfestes Interesse daran, das Original in Händen zu halten. Denn in aller Regel lassen sich die Solicitors selbst zum Nachlassvollstrecker (Executor) einsetzen, entweder allein oder zusammen mit einem Verwandten des Testators. Natürlich kann sich der Mandant das Original auch aushändigen lassen und mitnehmen. Nur, die wenigsten tun dies in der Praxis.

Testament verschlampt oder Kanzlei abgebrannt – was dann?

In den meisten britischen Nachlassfällen mag dieses Procedere auch gut funktionieren. Dennoch laufen allein in unserer Kanzlei pro Jahr gut 20 Fälle auf, in denen die mit der Verwahrung beauftragte englische Anwaltskanzlei das Originaltestament entweder nicht mehr findet oder die Kanzlei gar nicht mehr existiert und unklar ist, wo deren Akten abgeblieben sind.

Dann hilft es auch nicht viel weiter, wenn der Testamentsersteller oder dessen Anwalt die Existenz des Testaments im “Certainty National Will Register” eingetragen hat, was die meisten auf Erbrecht und Testamentserstellung spezialisierten Kanzleien heutzutage standardmäßig tun. Denn in dieser Daten privaten und freiwilligen Datenbank wird nur registriert, dass ein Testament existiert und wo dieses verwahrt wird. Der Inhalt des Testaments wird aber nicht erfasst.

Finden die Hinterbliebenen dann wenigstens noch eine Kopie des Testaments in der Wohnung des Verstorbenen, ist noch nicht aller Tage Abend. Dann kann man nämlich einen Antrag beim englischen Nachlassgericht stellen, dass diese Kopie als Nachweis akzeptiert wird, wenn die Beteiligten eidesstattlich versichern, dass ihnen kein neueres Testament bekannt ist, das Original unauffindbar ist und niemand davon Kenntnis hat, dass der Testamentsersteller das Testamentz selbst vernichtet oder anderweitig formgerecht widerrufen hat.

Doch leider gibt es auch Fälle, in denen nicht einmal mehr eine Kopie existiert, entweder weil der Testator sich darauf verlassen hat, dass der Solicitor das Dokument sicher verwahrt oder weil der Testator es selbst verloren hat – wir sprechen hier schließlich meist über hochbetagte Erblasser, oft im Pflegeheim und nicht selten dement. In diesen Konstellationen wird es schwierig und es gilt statt des verschollenen Testaments die gesetzliche Erbfolge nach englischem Recht.

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Immobilienerwerb in den USA: Gibt es Beschränkungen für Ausländer?

Kann man als Deutscher oder Österreicher problemlos ein Haus oder eine Wohnung in Amerika kaufen?

In fast allen Bundesstaaten der USA finden sich Regelungen, die das Recht eines Ausländers oder einer ausländischen Gesellschaft einschränken, ein Recht an einem Grundstück in den USA zu erwerben.

Vorab: Diese ausländerrechtlichen Beschränkungen gelten jedenfalls für Nichtinhaber der amerikanischen Staatsbürgerschaft, eines dauerhaften Visums oder einer Greencard (Non-Permanents) und einer amerikanischen Sozialversicherungsnummer (Social Security Number).

Besonders relevant: Beschränkungen, die das Recht zum Erwerb vom ausländerrechtlichen Status in den USA abhängig machen. Grundsätzlich hat der Kauf einer Immobilie oder eines Grundstückes per se keine Auswirkungen auf das Aufenthaltsrecht in den USA. Der frischgebackene Eigentümer mit deutscher Staatangehörigkeit unterliegt weiterhin den Bestimmungen des Touristen-Visums, Details siehe hier.

Ergo: Ein Aufenthalt in den USA als Tourist ist mit oder ohne Immobilieneigentum maximal drei Monate am Stück möglich. Nichtsdestotrotz wird in manchen US-Bundesstaaten verlangt, dass jeder ausländische Käufer – innerhalb eines bestimmten Zeitraums – die amerikanische Staatsbürgerschaft anzunehmen hat, andernfalls fällt das Recht am Haus oder am Grundstück dem Staat anheim. Einige Einzelstaaten setzen sogar die Begründung eines ständigen Wohnsitzes innerhalb der USA voraus. Zu beachten ist aber unbedingt, dass dies den Aufenthaltsbeschränkungen vieler Visa-Typen zuwiderläuft.

Beschränkt ist zum Teil auch der Erwerb landwirtschaftlich genutzter Flächen und unerschlossener Gebiete. So dürfen Ausländer und ausländische Gesellschaften bestimmte Agrarflächen oder Gebiete, in denen Rohstoffvorkommen zumindest vermutet wird, nur bis zu einer maximalen Obergrenze erwerben. Einige US-Bundesstaaten sehen dabei ausländerrechtliche Beschränkungen im Hinblick auf die Größe der Fläche oder die Dauer des Eigentums vor. Sinn und Zweck dieser Beschränkung ist, dass überwiegend die US-Amerikaner weiterhin über Grundnahrungsmittel und Rohstoffe verfügen können.

Bei der Finanzierung des Kaufpreises werden Deutsche in der Regel von US-Banken nicht besser oder schlechter gestellt als Einheimische. Allerdings ist es ratsam, viel Geduld, Geschick und Ausdauer mitzubringen – denn der Finanzierungsprozess ist bei ausländischen Käufern zum Teil langwieriger als bei US-Bürgern. Gründe dafür sind u.a., dass die Dokumente und Finanznachweise, welche die Banken als Grundlage ihrer Bewertung des Finanzrisikos verlangen, in einer anderen Sprache und meist in einem unbekannten Format gehalten sind, sich auf einer anderen Art der Berechnung begründen oder dem deutschen Käufer notwendige Dokumente (nach amerikanischen Standards) fehlen.

Gut zu wissen: Es kann vorkommen, dass die US-Banken von ausländischen Käufern einer Immobilie für die Zusage einer Hypothek einen höheren Eigenkapitalanteil verlangen als von Daueraufenthaltsberechtigten oder amerikanischen Staatsbürgern, die in den USA ein Einkommen erzielen und eine Social Security Number haben.

Beschränkungen hinsichtlich der Grundsteuer: Sollten Sie sich entschließen, ein Recht an einem Grundstück zu erwerben, ist es empfehlenswert, sich mit den Beschränkungen im Steuerbereich vertraut zu machen. Insbesondere im Rahmen der Grundsteuer (Property Tax) wird in den USA – zumindest mittelbar – zwischen Einheimischen und Ausländern unterschieden. Zunächst gibt es keinen Einheitswert: Der Wert einer amerikanischen Immobilie wird jährlich durch Verkäufe des Vorjahres festgesetzt. Der aktuelle Schätzwert des Immobilienobjekts dient dann der Berechnung der Grundsteuer. Diese liegt regelmäßig zwischen 1-2% des festgesetzten Wertes. Zwar ist die Grundsteuer für amerikanische Staatsbürger und Ausländer gleich – allerdings können Amerikaner sog. Homestead anmelden, wenn die besteuerte Immobilie den Erstwohnsitz darstellt. Diese Homestead Exemption “friert” den Wert der Immobilie ein und die Grundsteuer kann maximal 3% hochgehen – und das auch dann, wenn die Immobilie beispielsweise eine Wertsteigerung von 50% hat.

Neben der Property Tax sind weitere steuerliche Aspekte im Immobilienbereich nicht zu vergessen: Die Einkommensteuer bei gewerblicher Nutzung der Immobilie durch Verpachtung oder Vermietung, die Erbschaftsteuer im Todesfall des Eigentümers einer Immobilie in den USA, die Schenkungsteuer oder die Kapitalertragsteuer (Capital Gains Tax) beim Verkauf einer Immobilie.

Falls Sie ein Rechtsproblem in Amerika haben und einen Attorney at Law benötigen, fragen Sie uns gerne.

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Infos zu US-amerikanischen Rechtsfragen, Vertragsgestaltung US-Style und Abwicklung deutsch-amerikanischer Erbfälle in diesen Posts:

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Die Erbtante  in USA – es gibt sie doch!

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Haftungsfalle für Erbrechtsanwälte: In USA und GB gibt es keine transmortale Vollmacht

Das US-Erbrecht kennt keine Pflichtteilsanspruch? Blödsinn

Immobilienkauf in USA: Strandhaus in Malibu? So geht’s

– Berufsrecht für US-amerikanische Rechtsanwälte

– Wie im Hollywood-Spielfilm: “You have been served!” (Zustellung in UK und USA)

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Strenges Berufsrecht: Anwälten in USA ist vieles verboten

So sollte ein Attorney at Law sich tunlichst nicht in eine Mandantin verlieben, denn Rule 1.8 (j) der Musterberufsordnung für US-amerikanische Rechtsanwälte (Model Rules of Professional Conduct) ordnet an:

“A lawyer shall not have sexual relations with a client unless a consensual sexual relationship existed between them when the client-lawyer relationship commenced.”

In Deutschland interessiert es berufsrechtlich niemanden, wenn Anwalt und Mandant eine Liebesbeziehung eingehen. In den USA befürchtet die American Bar Association (ABA) dagegen offenkundig eine Art Abhängigkeitsverhältnis, das der Anwalt nicht für ungehörige Avancen nutzen soll. Besteht dagegen bereits vorher eine Beziehung, darf man seine(n) Geliebte(n) durchaus anwaltlich vertreten.

Anwaltliches Berufsrecht in den USA (Lawyer Ethics Rules)

Insgesamt betrachtet sind die Standesregeln für US-amerikanische Rechtsanwälte denen in Deutschland über weite Strecken sehr ähnlich: Verschwiegenheitspflicht, Vermeidung von Interessenkollisionen, getrennte Verwahrung von Fremdgeldern (sogar von Honorarvorschüssen). In einigen Punkten gibt es allerdings

Überraschend ist auch, dass die Vorschriften in USA deutlich detaillierter ausformuliert sind. Eigentlich würde man erwarten, dass im Common Law System keine oder nur kurze Regeln normiert werden und der Rest den Gerichten überlassen wird. In der Realität ist es genau umgekehrt. Im sonst so detailkodifizierten deutschen Rechtssystem enthält die Bundesrechtsanwaltsordnung gerade mal zwei kurze Normen für die anwaltlichen Berufspflichten, nämlich

§ 43 Allgemeine Berufspflicht:  Der Rechtsanwalt hat seinen Beruf gewissenhaft auszuüben. Er hat sich innerhalb und außerhalb des Berufes der Achtung und des Vertrauens, welche die Stellung des Rechtsanwalts erfordert, würdig zu erweisen.

§ 43a Grundpflichten (1) Der Rechtsanwalt darf keine Bindungen eingehen, die seine berufliche Unabhängigkeit gefährden. (2) Der Rechtsanwalt ist zur Verschwiegenheit verpflichtet. Diese Pflicht bezieht sich auf alles, was ihm in Ausübung seines Berufes bekanntgeworden ist. Dies gilt nicht für Tatsachen, die offenkundig sind oder ihrer Bedeutung nach keiner Geheimhaltung bedürfen. (3) Der Rechtsanwalt darf sich bei seiner Berufsausübung nicht unsachlich verhalten. Unsachlich ist insbesondere ein Verhalten, bei dem es sich um die bewußte Verbreitung von Unwahrheiten oder solche herabsetzenden Äußerungen handelt, zu denen andere Beteiligte oder der Verfahrensverlauf keinen Anlaß gegeben haben. (4) Der Rechtsanwalt darf keine widerstreitenden Interessen vertreten. (5) Der Rechtsanwalt ist bei der Behandlung der ihm anvertrauten Vermögenswerte zu der erforderlichen Sorgfalt verpflichtet. Fremde Gelder sind unverzüglich an den Empfangsberechtigten weiterzuleiten oder auf ein Anderkonto einzuzahlen. (6) Der Rechtsanwalt ist verpflichtet, sich fortzubilden.

Die Berufsordnung für Rechtsanwälte konkretisiert zwar einige der anwaltlichen Pflichten. Doch auch hier bleiben die Ausführungen sehr vage und allgemein, etwa beim Thema Interessenkonflikt:

§3 Widerstreitende Interessen, Versagung der Berufstätigkeit (1) Der Rechtsanwalt darf nicht tätig werden, wenn er eine andere Partei in derselben Rechtssache im widerstreitenden Interesse bereits beraten oder vertreten hat oder mit dieser Rechtssache in sonstiger Weise im Sinne der §§ 45, 46 Bundesrechtsanwaltsordnung beruflich befasst war. Der Recht sanwalt darf in einem laufenden Mandat auch keine Vermögenswerte von dem Mandanten und/oder dem Anspruchsgegner zum Zweck der treuhänderischen Verwaltung oder Verwahrung für beide Parteien entgegennehmen.

Im Vergleich dazu regelt die amerikanische Musterberufsordnung der ABA das Thema Interessenkonflikt für Attorneys at Law in drei sehr ausführlichen Paragraphen:

Rule 1.7 Conflict Of Interest: Current Clients

(a) Except as provided in paragraph (b), a lawyer shall not represent a client if the representation involves a concurrent conflict of interest. A concurrent conflict of interest exists if: (1) the representation of one client will be directly adverse to another client; or (2) there is a significant risk that the representation of one or more clients will be materially limited by the lawyer’s responsibilities to another client, a former client or a third person or by a personal interest of the lawyer. (b) Notwithstanding the existence of a concurrent conflict of interest under paragraph (a), a lawyer may represent a client if: (1) the lawyer reasonably believes that the lawyer will be able to provide competent and diligent representation to each affected client; (2) the representation is not prohibited by law; (3) the representation does not involve the assertion of a claim by one client against another client represented by the lawyer in the same litigation or other proceeding before a tribunal; and (4) each affected client gives informed consent, confirmed in writing.

Rule 1.8 Conflict Of Interest: Current Clients: Specific Rules

(a) A lawyer shall not enter into a business transaction with a client or knowingly acquire an ownership, possessory, security or other pecuniary interest adverse to a client unless: (1) the transaction and terms on which the lawyer acquires the interest are fair and reasonable to the client and are fully disclosed and transmitted in writing in a manner that can be reasonably understood by the client; (2) the client is advised in writing of the desirability of seeking and is given a reasonable opportunity to seek the advice of independent legal counsel on the transaction; and (3) the client gives informed consent, in a writing signed by the client, to the essential terms of the transaction and the lawyer’s role in the transaction, including whether the lawyer is representing the client in the transaction.

(b) A lawyer shall not use information relating to representation of a client to the disadvantage of the client unless the client gives informed consent, except as permitted or required by these Rules.

(c) A lawyer shall not solicit any substantial gift from a client, including a testamentary gift, or prepare on behalf of a client an instrument giving the lawyer or a person related to the lawyer any substantial gift unless the lawyer or other recipient of the gift is related to the client. For purposes of this paragraph, related persons include a spouse, child, grandchild, parent, grandparent or other relative or individual with whom the lawyer or the client maintains a close, familial relationship.

(d) Prior to the conclusion of representation of a client, a lawyer shall not make or negotiate an agreement giving the lawyer literary or media rights to a portrayal or account based in substantial part on information relating to the representation.

(e) A lawyer shall not provide financial assistance to a client in connection with pending or contemplated litigation, except that: (1) a lawyer may advance court costs and expenses of litigation, the repayment of which may be contingent on the outcome of the matter; and (2) a lawyer representing an indigent client may pay court costs and expenses of litigation on behalf of the client.

(f) A lawyer shall not accept compensation for representing a client from one other than the client unless: (1) the client gives informed consent; (2) there is no interference with the lawyer’s independence of professional judgment or with the client-lawyer relationship; and (3) information relating to representation of a client is protected as required by Rule 1.6.

(g) A lawyer who represents two or more clients shall not participate in making an aggregate settlement of the claims of or against the clients, or in a criminal case an aggregated agreement as to guilty or nolo contendere pleas, unless each client gives informed consent, in a writing signed by the client. The lawyer’s disclosure shall include the existence and nature of all the claims or pleas involved and of the participation of each person in the settlement.

(h) A lawyer shall not: (1) make an agreement prospectively limiting the lawyer’s liability to a client for malpractice unless the client is independently represented in making the agreement; or (2) settle a claim or potential claim for such liability with an unrepresented client or former client unless that person is advised in writing of the desirability of seeking and is given a reasonable opportunity to seek the advice of independent legal counsel in connection therewith.

(i) A lawyer shall not acquire a proprietary interest in the cause of action or subject matter of litigation the lawyer is conducting for a client, except that the lawyer may: (1) acquire a lien authorized by law to secure the lawyer’s fee or expenses; and (2) contract with a client for a reasonable contingent fee in a civil case.

(j) A lawyer shall not have sexual relations with a client unless a consensual sexual relationship existed between them when the client-lawyer relationship commenced.

(k) While lawyers are associated in a firm, a prohibition in the foregoing paragraphs (a) through (i) that applies to any one of them shall apply to all of them.

Rule 1.9 Duties To Former Clients

(a) A lawyer who has formerly represented a client in a matter shall not thereafter represent another person in the same or a substantially related matter in which that person’s interests are materially adverse to the interests of the former client unless the former client gives informed consent, confirmed in writing. (b) A lawyer shall not knowingly represent a person in the same or a substantially related matter in which a firm with which the lawyer formerly was associated had previously represented a client (1) whose interests are materially adverse to that person; and (2) about whom the lawyer had acquired information protected by Rules 1.6 and 1.9(c) that is material to the matter; unless the former client gives informed consent, confirmed in writing. (c) A lawyer who has formerly represented a client in a matter or whose present or former firm has formerly represented a client in a matter shall not thereafter: (1) use information relating to the representation to the disadvantage of the former client except as these Rules would permit or require with respect to a client, or when the information has become generally known; or (2) reveal information relating to the representation except as these Rules would permit or require with respect to a client.

Wer in einem konkreten Fall prüfen möchte, ob ein amerikanischer Attorney at Law gegen seine / ihre berufsrechtlichen Pflichten (Rules of Professional Conduct, Lawyer Ethics Rules) verstoßen hat, darf sich aber nicht nur mit der Musterberufsordnung zufrieden geben. Denn die tatsächlich bindenden Regeln werden auf Ebene der Einzelstaaten erlassen. Zwar haben viele US Bundesstaaten die ABA Model Rules mehr oder weniger übernommen bzw. den eigenen Regeln zu Grunde gelegt, aber in den Details gibt es erhebliche Unterschiede. Hier findet man eine Linkliste zu den verschiedenen USA Anwaltskammern (State Bar Organisations). Die einzelnen Staaten haben ihre anwaltlichen Berufsordnungen zwischenzeitlich auch unterschiedlich fortentwickelt. Als Beispiel für eine eigenständige anwaltliche Berufsordnung hier die “Rules of Professional Conduct” der State Bar of California.

Im Hollywood-State Kalifornien ist übrigens auch die “Sexual Relations with Client” Klausel etwas milder ausgefallen. Prinzipiell zwar immer noch kritisch gesehen, aber nicht prinzipiell verboten, siehe Rule 3-120. Na Gott sei Dank, sonst würden ja dutzende Lawyer in US-Filmen oder Serien gegen das Berufsrecht verstoßen.

Falls Sie ein Rechtsproblem in Amerika haben und einen Attorney at Law benötigen, fragen Sie uns gerne.

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Schnell mal einen Rechtsanwalt in USA beauftragen? Gar nicht so einfach

Was verlangen US Attorneys at Law vor der Annahme eines Mandats (aus Deutschland)?

Wer mit den USA zu tun hat, kann dort auch mal einen Anwalt benötigen. Einige Beispiele gefällig?

Sie waren im Urlaub in den USA und erhalten Monate nach der Rückkehr einen bösen Brief mit dem Vorwurf, Sie hätten etwas beschädigt. Oder Sie haben angeblich etwas gestohlen. Oder nicht bezahlt.

Sie besitzen (allein oder zusammen mit anderen) ein Ferienhaus in den USA oder ein Time Share Apartment, etwa in Florida, Kalifornien oder sonstwo. Die Grundstücksnachbarn verklagen Sie weil der Pool undicht ist und das Wasser das Nebengrundstück unterhöhlt hat (ein echter Fall unserer Kanzlei).

Oder Sie haben schlicht einen Vertrag mit einem US-amerikanischen Vertragspartner abgeschlossen, über den jetzt ein Rechtsstreit mit Gerichtstand USA ausbricht.

In all diesen Fällen kann es im Ernstfall eines Gerichtsverfahrens in USA hektisch werden, weil bei Zustellung einer Klage aus USA in Deutschland das amerikanische Gericht dem Beklagten in der Regel trotzdem nur 20 Tage Frist einräumt, auf die Klage zu antworten. In dieser Zeit muss der deutsche Beklagte also einen geeigneten Attorney at Law finden, diesen dafür gewinnen, den Fall zu übernehmen, ihm den Fall erklären und – last but not least – einen Honorarvorschuss (Retainer) nach USA transferieren. Ohne einen solchen Retainer wird der US-Anwalt nämlich kaum bereit sein, eine Akte anzulegen. Erst recht nicht, für den ausländischen Mandanten eine Klageerwiderung (Response) bei Gericht einzureichen einzureichen.

Die Honorarvereinbarung selbst (Retainer Agreement) ist meist noch kein organisatorisches Problem, da amerikanische Anwälte die in der Regel als Scan oder Fax akzeptieren. Hier ein Beispiel für das Retainer Agreement unserer Kanzlei, das wir gegenüber Mandanten in USA verwenden. Übrigens ist Retainer nicht gleich Retainer, die amerikanischen Anwaltskammern machen daraus eine ziemliche Wissenschaft und unterscheiden nicht weniger als vier Arten von Retainer.

Was allerdings oft ein echtes logistisches Problem darstellt, ist die schnelle Überweisung des Vorschusses nach Amerika. Denn, believe it or not, in Amerika arbeitet man auch im 21. Jahrhundert nach wie vor mit echten Schecks statt mit Banküberweisungen. Auf Überweisungen sind vor allem kleine oder mittlere Kanzleien nicht eingestellt. Und selbst wenn, dauern solche Überweisungen in die USA manchmal mehr als fünf Tage und es geht zwischen den Banken nicht selten etwas schief, so dass die Überweisung nicht beim Anwalt in USA ankommt. Der Lawyer meint dann, der deutsche Mandant lügt ihn an und wird misstrauisch.

Kreditkartenzahlung ist denkbar, wenn die US Kanzlei solche akzeptiert. Allerdings haben nicht alle Anwaltskanzleien eine Credit Card Affiliation oder aber nur für das laufende Honorarkonto (operating account), nicht für das Retainerkonto. Denn – anders als in Deutschland – müssen Attorneys at Law in  den USA solche Retainer (Honorarvorschüsse) nach anwaltlichem Berufsrecht in der Regel auf getrennten Konten (trust accounts) verwahren, bis das Honorar tatsächlich verdient ist, Ausnahme es handelt sich um einen sofort “verbrauchten” Retainer. Mehr zum Thema “trust accounts” und Veruntreuungsregeln des US-amerikanischen Anwaltsberufsrechts hier.

Natürlich geht auch PayPal oder, wie schon im Wilden Westen, das gute alte Moneygram von Western Union. Aber will man als Mandant wirklich ein Geldtelegramm schicken?

Wir haben daher mit unseren US-amerikanischen Kooperationskanzleien eine Rahmenvereinbarung geschlossen, wonach wir für diese die Honorarvorschüsse der deutschen Mandanten entgegennehmen und den Anwaltskollegen in USA dann anwaltlich versichern, dass der Vorschuss eingegangen ist. Das beschleunigt die Mandatsannahme erheblich. Je nach Schwerpunkt des rechtlichen Problems nimmt ohnehin of unsere Kanzlei selbst das Mandat an und die US-Kollegen werden von uns untermandatiert und arbeiten uns zu.

Falls Sie ein Rechtsproblem in Amerika haben und einen Attorney at Law benötigen, fragen Sie uns gerne.

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See you in Court: Nicht von US-Anwälten einschüchtern lassen

Erbschaft aus USA: Was nun?

Die Erbtante  in USA – es gibt sie doch!

Der Verstorbene hatte Bankkonten oder Aktien in USA: Eigener US-Erbschein nötig?

Haftungsfalle für Erbrechtsanwälte: In USA und GB gibt es keine transmortale Vollmacht

Das US-Erbrecht kennt keine Pflichtteilsanspruch? Blödsinn

Immobilienkauf in USA: Strandhaus in Malibu? So geht’s

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