Grundstückskauf in den USA: Unterschied zwischen „Warranty Deed“ und „Quit Claim Deed“

Wie überträgt man in den USA eine Immobilie und wie sieht eine US-amerikanische Übertragungsurkunde aus? Hier erklärt am Beispiel Florida.

Wer selbst eine Immobilie in den USA kaufen will oder wer als Anwalt deutsche Mandanten berät, die – sei es als deutsche USA-Expats, als Auswanderer oder als Immobilieninvestoren – den Erwerb eines Familienheims, eines Strandhauses oder einer Ferienwohnung in den USA planen, sollten die Basics des amerikanischen Immobilienkaufs verstehen. Sonst gibt es später nicht selten ein böses Erwachen, wenn der (deutsche) Käufer feststellt, dass er bestimmte Rechte und Ansprüche gar nicht erworben hat. Die allgemeinen Unterschiede beim Grundstückskauf in Deutschland und den USA haben wir in hier bereits erklärt.

Natürlich sollte man für einen Immobilienkauf in den USA ohnehin immer einen lokalen Anwalt (Attorney at Law) einschalten. Aber für diesen sind die Abläufe der US-amerikanischen  Immobilientransaktion so selbstverständlich, dass er dem deutschen Grundstückskäufer die Unterschiede zum deutschen Recht kaum erklären wird, zumal er diese Unterschiede in aller Regel auch gar nicht kennt.

Ob und unter welchen Voraussetzungen ein Deutscher oder Österreicher überhaupt ein Grundstück in den USA erwerben kann, haben wir in diesem Beitrag hier bereits erläutert. Wenn all das geklärt ist, stellt sich also die konkrete Frage: Wie werde ich nun tatsächlich Eigentümer der US-Immobilie? Hierbei muss man zwei Arten von Übertragungsurkunden streng unterscheiden:

(1) Die “Warranty Deed”

Im Normalfall, also bei einem Verkauf zwischen fremden Dritten, erfolgt die Übertragung eines Grundstücks per Übertragungs- bzw.  Garantieurkunde, sog. Warranty Deed. In dieser Warranty Deed garantiert der Verkäufer sein Eigentum an der Immobilie und seine Verfügungsberechtigung, d.h. dass er als rechtmäßiger Eigentümer berechtigt ist, die Immobilie oder das Grundstück zu veräußern und zu übertragen. Zudem sichert er die Lastenfreiheit der Immobilie zu. Hier ein konkretes (natürlich anonymisiertes) Beispiel einer solchen Warranty Deed im Bundesstaat Florida:

Man unterscheidet zwischen der General Warranty Deed und der Special Warranty Deed: Besonders vorteilhaft für den Käufer ist die General Warranty Deed. Hier beziehen sich die Garantien nicht nur auf die Zeit, in der der Veräußerer selbst Eigentümer des Grundstücks war, sondern sie reichen sogar zurück bis zum Entstehungszeitpunkt der Immobilie. Im Klartext: Jeder Verkäufer in der Kette der Eigentümer haftet für ggf. auftretende Fehler und Grundstückslasten vor und während der Eigentümerstellung, beispielsweise für eine noch bestehende Hypothek am Grundstück, für ein Grundpfandrecht oder für ein Eigentumsrecht eines Dritten.

Die Special Warranty Deed schützt den Käufer im Gegensatz dazu nur vor Mängeln, die sich auf Handlungen oder Unterlassungen des Verkäufers selbst zurückführen lassen, d.h. Grundstücksmängel, für die nur der jetzige Verkäufer verantwortlich. In der Tat bietet die Special Warranty Deed – anders als ihre Bezeichnung vermuten lässt – weniger Schutz vor möglichen Mängeln als die General Warranty Deed.

In beiden Fällen gilt: Stellt sich später heraus, dass die „Warranty“ des Verkäufers falsch war, beispielsweise weil ein unbezahltes Pfandrecht an dem Grundstück besteht, muss der Verkäufer entweder einen amerikanischen Anwalt bezahlen, um gegen das Pfandrecht ggf. klageweise vorzugehen oder er muss das Pfandrecht aus eigener Tasche abbezahlen. Kommt er seiner Verpflichtung nicht nach, stellt dies eine Verletzung der „Warranty“ dar und der Käufer kann vom Verkäufer Ersatz des entstandenen Schadens und der Anwaltsgebühren verlangen.

Gewusst wie: In der Regel kommt die General Warranty Deed bei Übertragungen von Wohnimmobilien zum Einsatz. Die Special Warranty Deed wird im Gegensatz dazu häufiger bei der Veräußerung von Gewerbeimmobilien verwendet.

(2) Die “Quit Claim Deed”

Die sog. Quit Claim Deed ist eine völlig andere Art der Eigentumsübertragung: Hierbei handelt es sich um einen „ungarantierten“ Eigentumsbrief. Das bedeutet, der Verkäufer überträgt durch schlichte Verzichtserklärung seine Eigentumsrechte an einer US-Immobilie (“he quits his claim”), ohne dabei irgendwelche Garantien abzugeben.

Das übertragene Eigentum kann dabei zum einen anteilig übertragen werden, d.h. sowohl Grantor als auch Grantee werden (Mit-)Eigentümer einer Immobilie, oder das Eigentum wird komplett auf den Käufer übertragen.

Die Partei, die Anteile überträgt, wird als Grantor bezeichnet – die Partei, die Anteile erhält, heißt Grantee. Unter der Voraussetzung, dass die Parteien sich über einen bestimmten Anteil geeinigt haben, die Quit Claim Deed ordnungsgemäß ausgefüllt und von einem Notary Public (nicht vergleichbar mit einem Notar nach deutschem oder österreichischen Verständnis) beglaubigt wurde, geht der vereinbarte Eigentumsanteil vom Grantor auf den Grantee über. Im Zuge dessen verzichtet der Grantor auf jegliche Eigentumsrechte bezogen auf den übertragenen Anteil, sog. Verzichtserklärung (to quit = aufgeben; claim = Recht, Anspruch).

Im Gegensatz zu den meisten anderen Eigentumsurkunden liegt der Quit Claim Deed in der Regel kein Kaufvertrag zugrunde. Zeigen sich später Mängel oder stellt sich heraus, dass sogar die Eigentumslage zweifelhaft ist, hat der Erwerber weder Gewährleistungsrechte noch irgendwelche Garantien. Deutlicher: Der Grantor garantiert dem Grantee nicht, dass er tatsächlich Rechtsinhaber der US-Immobilie wird. Der Verkäufer haftet nicht einmal für die Rechtsmängel, die er selbst verursacht hat. Der Käufer hat dementsprechend das Haftungsrisiko selbst zu tragen und steht schlechter da als bei der herkömmlichen Eigentumsübertragung. Damit bietet die Quit Claim Deed erheblich weniger Schutz als die (General und Special) Warranty Deed.

Hier ein konkretes Beispiel einer Quit Claim Deed, wieder am Beispiel einer Immobilienübertragung in Florida:

Man muss sich also gut überlegen, mit wem man eine solche Übertragung per schlichter “Quit Claim Deed” vereinbart, um am Ende nicht mit einem wertlosen Dokument da zu stehen. In der Praxis verwendet man Quit Claim Deeds daher meist nur zwischen Ehegatten oder bei Anteilsübertragungen der Eltern an ihre Kinder. Oder wenn Eigentumsanteile zwischen Miteigentümern „umgeschichtet“ werden sollen, d.h. wenn jemand, der bisher bereits Miteigentümer eines Grundstück ist, weitere Anteile an diesem Grundstück auf andere Miteigentümer übertragen will.

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Das deutsch-britische Anwaltsteam der Kanzlei Graf & Partner löst seit 2003 deutsch-britische und deutsch-amerikanische Rechtsfragen. Die Prozessabteilung GP Chambers berät und vertritt deutsche, britische und US-amerikanische Unternehmen in Arbitrationverfahren wie in Gerichtsprozessen.

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Hauskauf in USA: Die Unterschiede im Immobilienrecht zwischen Deutschland und USA

Das deutsche und das amerikanische Rechtssystem könnten bekanntlich kaum unterschiedlicher sein. Das gilt auch und gerade für das Immobilienrecht. Wer als Ausländer, also Nicht-Amerikaner, in den USA eine Immobilie kaufen will, also ein Haus, eine Wohnung oder ein unbebautes Grundstück, sollte sich zunächst die wichtigsten Unterschiede klar machen. Ob und unter welchen Voraussetzungen ein Deutscher oder Österreicher überhaupt ein Grundstück in den USA erwerben kann, haben wir in einem früheren Post bereits erklärt.

Dieser Beitrag bietet nun eine erste Orientierung für Deutsche und Österreicher, die von einem eigenen Strandhaus in Florida oder einer Ferienwohnung in Kalifornien träumen. Im Unterschied zu Deutschland und Österreich gibt es nämlich in den USA weder ein komplett kodifiziertes Zivilgesetzbuch noch einen Notar im hiesigen Sinne.

Auch ein Grundbuch nach deutschem Verständnis ist den Amerikanern fremd. Zudem ist das Grundstücksrecht in den USA nicht länderübergreifend einheitlich: So bestehen zwischen den fünfzig US-Bundesstaaten teils erhebliche Unterschiede.

Formerfordernis und Wirksamkeit der Verträge

In Deutschland bedürfen Kaufverträge, die den Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks zum Gegenstand haben, der notariellen Beurkundung. Außerdem ist der Eigentumswechsel nicht an die Übergabe der Immobilie geknüpft, sondern an die zwingende Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Der amerikanische Notar (Notary Public) ist nicht vergleichbar mit einem deutschen oder österreichischem Notar. In USA (wie auch UK) ist ein Notary Public in aller Regel kein Volljurist, sondern hat nur Beglaubigungsfunktion. Für eine rechtmäßige Übertragung genügt eine Übertragungsurkunde (Warranty Deed oder Quit Claim Deed), welche vom Verkäufer unterschrieben, von einem Notary Public beglaubigt und schließlich dem Käufer ausgehändigt wird.  Der Käufer wird dann mit der Aushändigung der originalen Deed durch den Notary Public der neue Eigentümer.

Eintragung

Den meisten Amerikanern ist das Konzept einer zwingende Grundbucheintragung fremd. Statt eines Grundbuchs gibt es in den jeweiligen Bezirken öffentliche Landregister (Office of the Register of Deeds). Dabei handelt es sich um Archive, in denen Abschriften der Deeds ohne rechtliche Prüfung in zeitlicher Reihenfolge der Hinterlegung aufbewahrt werden. Diese Eintragung in das jeweilige öffentliche Landregister ist aber nur in sehr wenigen US-Bundesstaaten zwingend nötig, nämlich in Hawaii, Illinois, Ohio, Colorado Massachusetts und Minnesota.

Versicherung

Außerdem gibt es in den USA die Einrichtung der Rechtsmängelversicherung (Title Insurance). Dabei handelt es sich um eine private Versicherung, die dem Versicherten einen Schadensersatzanspruch gegenüber der Versicherung gibt, wenn das Eigentum nicht den Rechtsbestand hat, der in der Versicherungspolice aufgeführt ist.

Gefahrübergang

Beachten Sie nicht zuletzt unbedingt die Unterschiede zum Gefahrübergang: In Deutschland geht die Gefahr, dass die Immobilie beschädigt oder zerstört wird, in der Regel mit der Übergabe der Immobilie durch den Verkäufer an den Käufer über.

Im Gegensatz dazu geht die Gefahr des Untergangs in den meisten US-Bundesstaaten bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages über. In einigen Staaten, gilt das aber nur dann, wenn dem Käufer bereits mit dem Kaufvertrag unmittelbarer Besitz an der Immobilie übergeben wird. Natürlich gelten diese Grundsätze nur, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben.

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Das deutsch-britische Anwaltsteam der Kanzlei Graf & Partner löst seit 2003 deutsch-britische und deutsch-amerikanische Rechtsfragen. Die Prozessabteilung GP Chambers berät und vertritt deutsche, britische und US-amerikanische Unternehmen in Arbitrationverfahren wie in Gerichtsprozessen.

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Die gefährliche “Free of Tax”-Klausel in britischen Testamenten

Böse Haftungsfalle für Anwälte und Steuerberater bei der Gestaltung internationaler Testamente

Die Erbschaftsteuer in Großbritannien beträgt satte 40%, unabhängig vom Verwandtschaftsgrad des Empfängers. Im Unterschied zu Deutschland wird diese britische Inheritance Tax (IHT) aber nicht beim einzelnen Erben oder Vermächtnisnehmer erhoben, also von der jeweils im Testament bedachten Person (Beneficiary) einkassiert, sondern direkt auf und vom Nachlass (Estate), bevor dieser an die Begünstigten verteilt werden darf. Daher gibt es in UK auch keine persönlichen Steuerfreibeträge, sondern nur einen einmaligen Erbschaftsteuerfreibetrag (nil-rate band) in Höhe von derzeit 325.000 Pfund. Details zu alldem hier.

Der häufige Fehler englischer Erbrechtsanwälte

Englische und schottische Testamente (Wills) sind meist so aufgebaut, dass zunächst der Nachlassabwickler (Executor) bestimmt wird, dann “Specific Gifts” verteilt werden (vergleichbar deutschen Vermächtnissen) und dann die verbleibende Erbmasse (residuary estate) entweder bestimmten Personen zugewiesen oder in einen Trust gesteckt wird.

Bei den “specific gifts” schreiben britische Erbrechtsanwälte meist ohne groß darüber nachzudenken die Standardklausel ins Testament:

“XY shall receive free of tax the following assets …”.

Damit wird aus britischer Sicht lediglich klargestellt, dass das Vermächtnis nicht durch die britische IHT geschmälert werden soll. Anders formuliert: Die mit einem Specific Gift bedachte Person erhält dieses Vermächtnis ohne Abzug. Die auf das Vermächtnis anteilig entfallende UK Inheritance Tax wird vielmehr aus dem verbleibenden Nachlass (residuary estate) bezahlt, geht also zu Lasten der übrigen Erben. Dem englischen Fiskus ist das egal, weil sich die Steuer einmalig aus dem Nachlasswert errechnet und direkt aus der Erbmasse abgeführt wird. Wer die IHT innerhalb des Kreises der im Testament bedachten Personen wirtschaftlich trägt, ist dem Finanzamt Ihrer Majestät (HMRC) schlicht egal.

Soweit so gut und so einfach. Nur: Wenn der Empfänger des Specific Gift (der Vermächtnisnehmer) in Deutschland wohnt und damit Steuerinländer im Sinne des § 2 ErbStG ist, dann muss der in Deutschland wohnende Vermächtnisnehmer (seine Nationalität ist irrelevant) den Wert des ihm aus UK zufließenden Vermächtnisses ja auch in Deutschland versteuern, völlig unabhängig von den britischen Erbschaftsteuern (es gibt kein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen UK und Deutschland für den Bereich Erbschaftsteuer; für Einkommensteuer dagegen schon).

Ein simples Fallbeispiel

Sagen wir, es handelt sich um den Lieblingsneffen des englischen Erblassers, dem der in London lebende Onkel in seinem Last Will ein Specific Gift von 100.000 Euro zuweist. Der Solicitor des Onkels schreibt ins Testament, wie er das gewohnt ist: free of tax.

In dieser Fallkonstellation tauchen in der Praxis der Nachlassabwicklung folgende zwei Probleme auf. Ein schlimmes und ein katastrophales:

Problem 1: Der Neffe wird beim Lesen des Testaments ziemlich schnell auf den Gedanken kommen, dass “free of tax” ja wohl auch die deutsche Erbschaftsteuer meint. Der Neffe hat ja nur 20.000 Euro Freibetrag, die verbleibenden 80.000 Euro muss er in Deutschland mit 20 oder 30% versteuern, abhängig davon ob “echter” Neffe (dann Steuerklasse II) oder Großneffe (dann Steuerklasse III). Er wird also den Executor anschreiben und diesen bitten, doch bitte aus dem Nachlassvermögen auch noch die deutsche Erbschaftsteuer zu zahlen, immerhin 16.000 oder 24.000 Euro. Der Executor wird ihm, höflich aber bestimmt, den Vogel zeigen und argumentieren, dass weder Testamentsersteller noch dessen britischer Anwalt (Solicitor) bei der Formulierung des Testaments an die deutsche Erbschaftsteuer gedacht haben. Schon hat man den schönsten Streit über die Auslegung der Klausel “free of tax”. War der Erblasser jemand, der wusste, dass man in Deutschland als Empfänger eines Erbes oder Vermächtnisses persönliche Erbschaftsteuer zahlen muss, dann kann der Neffe sehr wohl argumentieren, dass sein Onkel mit “free of tax” beide Steuern gemeint hat. Andernfalls wird die lebensnähere Auslegung wohl sein, dass mit “free of tax” nur “free of UK IHT” gemeint war.

Übrigens: Die Befreiung von der anteiligen UK IHT durch “free of tax” ist aus Sicht des deutschen Steuerrechts ein weitere Zuwendung des Erblassers, die die deutsche Erbschaftsteuer erhöht. Genau betrachtet ist das Vermächtnis also nicht nur 100.000 Euro, sondern 100.000 Euro plus die anteilig auf den Neffen entfallende UK IHT. Das übersehen die deutschen Finanzämter in der Praxis meist.

Und: Kommt der Neffe in England gegenüber dem Executor mit seiner Argumentation durch, dass “free of tax” zusätzlich auch die deutsche Erbschaftsteuer erfasst, dann ist die Befreiung von der deutschen Steuerverbindlichkeit wiederum eine weitere Zuwendung, die ihrerseits wieder deutsche Erbschaftsteuer auslöst.

Problem 2: Es kommt aber noch schlimmer: Der Neffe könnte auf die deutsche Steuerverbindlichkeit nun im Weg der Anrechnung gemäß § 21 ErbStG die in UK auf diese 100.000 Euro bezahlte UK IHT in Deutschland anrechnen lassen (Details hier). In unserem Beispiel wird das deutsche Finanzamt aber sagen: Du, lieber Neffe, hast ja wegen der “free of tax” Klausel gerade keine UK IHT gezahlt. Auf dich entfällt als keine Auslandssteuer. Ergo: Keine Anrechnung!

Damit hat der englische Solicitor bei der Gestaltung des englischen Testaments durch schlichte Unkenntnis der deutschen Steuersystematik mal eben einen Steuerschaden beim Neffen im fünfstelligen Bereich verursacht. Ohne Vorteil für irgend jemand anderen, denn die UK IHT musste ohnehin gezahlt werden, die Anrechnung auf die daneben zusätzlich anfallende deutsche Steuer hat er durch die drei Wörter “free of tax” eliminiert.

Dies war nur ein einfaches Beispiel. Es gibt Fallkonstellationen – und wir hatten solche bereits in unserer Kanzleitätigkeit – da liegt der Steuerschaden im hohen sechstelligen Bereich, wenn die deutschen und britischen Erbrechtsanwälte und Steuerberater nur jeweils in ihrer eigenen Rechtsordnung gedacht und isolierte Testamente erstellt haben.

Der häufig von Solicitors zu hörende Rat: “Make one separate Will per country in which you have assets” ist daher brandgefährlich. Die Berater in den verschiedenen Ländern müssen sich vielmehr unbedingt absprechen und die steuerlichen Folgen aus der Sicht jedes einzelnen Landes durchspielen, um böse Überraschungen zu vermeiden. In manchen Fällen hilft dann auch die beste Testamentsgestaltung nichts, sondern der Rat muss dann sein, das Vermögen zu Lebzeiten umzuschichten, also von einem Land in ein anderes zu transferieren.

Ein mögliches Formulierungsbeispiel, um die Anrechnungsmöglichkeit in Deutschland nicht zu verlieren, könnte sein:

Vermächtnis: Meine Kinder erhalten als Vermächtnis (Specific Gift) mein Aktiendepot bei der …  in Schottland zu gleichen Teilen. Im Hinblick auf die eventuell hierauf in UK anfallende Inheritance Tax erhalten die Kinder dieses Vermächtnis „free of tax“, das heißt die in UK etwaig anfallende Inheritance Tax (IHT) ist nicht aus dem Wert des Aktiendepots zu zahlen, sondern aus meinem übrigen Nachlassvermögen. Hierzu erhalten meine Kinder also, neben dem Aktiendepot selbst, als weiteres Vermächtnis einen Geldbetrag in der Höhe, wie er für die Begleichung der in UK anfallenden IHT nötig ist. Steuerlich betrachtet tragen die Kinder somit die auf das schottische Aktiendepot entfallende IHT und sind daher berechtigt, diese UK IHT im Weg der Anrechnung von einer etwaigen deutschen Erbschaftssteuer in Abzug zu bringen (§ 21 ErbStG).

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Falls Sie bei einer anglo-amerikanischen Rechtsangelegenheit Unterstützung benötigen, stehen Ihnen die Anwälte der Kanzlei Graf & Partner mit ihrem internationalen Netzwerk in Europa sowie im außereuropäischen englischsprachigen Rechtsraum gerne zur Verfügung. In UK, Kanada sowie den meisten großen US-Bundesstaaten verfügen wir über gute persönliche Kontakte zu Attorneys-at-Law in mittelgroßen Kanzleien.

Weitere Infos zum internationalen Erbrecht und zur Erbschaftsteuer in Deutschland, UK, USA und anderen Ländern:

Wer verwahrt in England das Originaltestament?

Und was tun, wenn es nicht mehr auffindbar ist?

Ein deutscher Anwalt ist in aller Regel nicht begeistert, wenn der Mandant ihn darum bittet, dessen handschriftliches Originaltestament in der Kanzlei zu verwahren. Es ist ja überhaupt nicht sichergestellt, dass der Anwalt bzw. die Kanzlei Jahre oder gar Jahrzehnte später sicher und rechtzeitig vom Tod des Testamentserstellers erfährt. Vielleicht ist zwischenzeitlich auch der Anwalt selbst bereits verstorben. Möglicherweise hat die Kanzlei fusioniert, ist umgezogen oder aufgelöst. Ein Originaltestament in der Anwaltskanzlei zu verwahren, ist also in der Regel keine gute Idee, zumal der Mandant es ja für überschaubare Gebühr direkt beim deutschen Nachlassgericht hinterlegen kann (mehr dazu hier).

In UK behält meist der Anwalt das Original

In Großbritannien dagegen ist genau das der absolut übliche Standard: Das Originaltestament wird vom Solicitor formuliert, vom Mandanten meist auch in der Kanzlei (vor zwei Zeugen) unterzeichnet und dann verbleibt die Originalurkunde des Testaments (Last Will & Testament) beim Solicitor. Der Testamentsersteller erhält meist nur eine Kopie, mit oder ohne Beglaubigungsstempel des Solicitors (solicitor certified copy).

Grund für diese Vorgehensweise ist zum einen, dass es in UK keine Möglichkeit gibt, das Testament beim Nachlassgericht (Probate Court) direkt zu hinterlegen. Zweitens haben die Solicitors natürlich auch ein handfestes Interesse daran, das Original in Händen zu halten. Denn in aller Regel lassen sich die Solicitors selbst zum Nachlassvollstrecker (Executor) einsetzen, entweder allein oder zusammen mit einem Verwandten des Testators. Natürlich kann sich der Mandant das Original auch aushändigen lassen und mitnehmen. Nur, die wenigsten tun dies in der Praxis.

Testament verschlampt oder Kanzlei abgebrannt – was dann?

In den meisten britischen Nachlassfällen mag dieses Procedere auch gut funktionieren. Dennoch laufen allein in unserer Kanzlei pro Jahr gut 20 Fälle auf, in denen die mit der Verwahrung beauftragte englische Anwaltskanzlei das Originaltestament entweder nicht mehr findet oder die Kanzlei gar nicht mehr existiert und unklar ist, wo deren Akten abgeblieben sind.

Dann hilft es auch nicht viel weiter, wenn der Testamentsersteller oder dessen Anwalt die Existenz des Testaments im “Certainty National Will Register” eingetragen hat, was die meisten auf Erbrecht und Testamentserstellung spezialisierten Kanzleien heutzutage standardmäßig tun. Denn in dieser Daten privaten und freiwilligen Datenbank wird nur registriert, dass ein Testament existiert und wo dieses verwahrt wird. Der Inhalt des Testaments wird aber nicht erfasst.

Finden die Hinterbliebenen dann wenigstens noch eine Kopie des Testaments in der Wohnung des Verstorbenen, ist noch nicht aller Tage Abend. Dann kann man nämlich einen Antrag beim englischen Nachlassgericht stellen, dass diese Kopie als Nachweis akzeptiert wird, wenn die Beteiligten eidesstattlich versichern, dass ihnen kein neueres Testament bekannt ist, das Original unauffindbar ist und niemand davon Kenntnis hat, dass der Testamentsersteller das Testamentz selbst vernichtet oder anderweitig formgerecht widerrufen hat.

Doch leider gibt es auch Fälle, in denen nicht einmal mehr eine Kopie existiert, entweder weil der Testator sich darauf verlassen hat, dass der Solicitor das Dokument sicher verwahrt oder weil der Testator es selbst verloren hat – wir sprechen hier schließlich meist über hochbetagte Erblasser, oft im Pflegeheim und nicht selten dement. In diesen Konstellationen wird es schwierig und es gilt statt des verschollenen Testaments die gesetzliche Erbfolge nach englischem Recht.

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Immobilienerwerb in den USA: Gibt es Beschränkungen für Ausländer?

Kann man als Deutscher oder Österreicher problemlos ein Haus oder eine Wohnung in Amerika kaufen?

In fast allen Bundesstaaten der USA finden sich Regelungen, die das Recht eines Ausländers oder einer ausländischen Gesellschaft einschränken, ein Recht an einem Grundstück in den USA zu erwerben.

Vorab: Diese ausländerrechtlichen Beschränkungen gelten jedenfalls für Nichtinhaber der amerikanischen Staatsbürgerschaft, eines dauerhaften Visums oder einer Greencard (Non-Permanents) und einer amerikanischen Sozialversicherungsnummer (Social Security Number).

Besonders relevant: Beschränkungen, die das Recht zum Erwerb vom ausländerrechtlichen Status in den USA abhängig machen. Grundsätzlich hat der Kauf einer Immobilie oder eines Grundstückes per se keine Auswirkungen auf das Aufenthaltsrecht in den USA. Der frischgebackene Eigentümer mit deutscher Staatangehörigkeit unterliegt weiterhin den Bestimmungen des Touristen-Visums, Details siehe hier.

Ergo: Ein Aufenthalt in den USA als Tourist ist mit oder ohne Immobilieneigentum maximal drei Monate am Stück möglich. Nichtsdestotrotz wird in manchen US-Bundesstaaten verlangt, dass jeder ausländische Käufer – innerhalb eines bestimmten Zeitraums – die amerikanische Staatsbürgerschaft anzunehmen hat, andernfalls fällt das Recht am Haus oder am Grundstück dem Staat anheim. Einige Einzelstaaten setzen sogar die Begründung eines ständigen Wohnsitzes innerhalb der USA voraus. Zu beachten ist aber unbedingt, dass dies den Aufenthaltsbeschränkungen vieler Visa-Typen zuwiderläuft.

Beschränkt ist zum Teil auch der Erwerb landwirtschaftlich genutzter Flächen und unerschlossener Gebiete. So dürfen Ausländer und ausländische Gesellschaften bestimmte Agrarflächen oder Gebiete, in denen Rohstoffvorkommen zumindest vermutet wird, nur bis zu einer maximalen Obergrenze erwerben. Einige US-Bundesstaaten sehen dabei ausländerrechtliche Beschränkungen im Hinblick auf die Größe der Fläche oder die Dauer des Eigentums vor. Sinn und Zweck dieser Beschränkung ist, dass überwiegend die US-Amerikaner weiterhin über Grundnahrungsmittel und Rohstoffe verfügen können.

Bei der Finanzierung des Kaufpreises werden Deutsche in der Regel von US-Banken nicht besser oder schlechter gestellt als Einheimische. Allerdings ist es ratsam, viel Geduld, Geschick und Ausdauer mitzubringen – denn der Finanzierungsprozess ist bei ausländischen Käufern zum Teil langwieriger als bei US-Bürgern. Gründe dafür sind u.a., dass die Dokumente und Finanznachweise, welche die Banken als Grundlage ihrer Bewertung des Finanzrisikos verlangen, in einer anderen Sprache und meist in einem unbekannten Format gehalten sind, sich auf einer anderen Art der Berechnung begründen oder dem deutschen Käufer notwendige Dokumente (nach amerikanischen Standards) fehlen.

Gut zu wissen: Es kann vorkommen, dass die US-Banken von ausländischen Käufern einer Immobilie für die Zusage einer Hypothek einen höheren Eigenkapitalanteil verlangen als von Daueraufenthaltsberechtigten oder amerikanischen Staatsbürgern, die in den USA ein Einkommen erzielen und eine Social Security Number haben.

Beschränkungen hinsichtlich der Grundsteuer: Sollten Sie sich entschließen, ein Recht an einem Grundstück zu erwerben, ist es empfehlenswert, sich mit den Beschränkungen im Steuerbereich vertraut zu machen. Insbesondere im Rahmen der Grundsteuer (Property Tax) wird in den USA – zumindest mittelbar – zwischen Einheimischen und Ausländern unterschieden. Zunächst gibt es keinen Einheitswert: Der Wert einer amerikanischen Immobilie wird jährlich durch Verkäufe des Vorjahres festgesetzt. Der aktuelle Schätzwert des Immobilienobjekts dient dann der Berechnung der Grundsteuer. Diese liegt regelmäßig zwischen 1-2% des festgesetzten Wertes. Zwar ist die Grundsteuer für amerikanische Staatsbürger und Ausländer gleich – allerdings können Amerikaner sog. Homestead anmelden, wenn die besteuerte Immobilie den Erstwohnsitz darstellt. Diese Homestead Exemption “friert” den Wert der Immobilie ein und die Grundsteuer kann maximal 3% hochgehen – und das auch dann, wenn die Immobilie beispielsweise eine Wertsteigerung von 50% hat.

Neben der Property Tax sind weitere steuerliche Aspekte im Immobilienbereich nicht zu vergessen: Die Einkommensteuer bei gewerblicher Nutzung der Immobilie durch Verpachtung oder Vermietung, die Erbschaftsteuer im Todesfall des Eigentümers einer Immobilie in den USA, die Schenkungsteuer oder die Kapitalertragsteuer (Capital Gains Tax) beim Verkauf einer Immobilie.

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Erbschaft aus USA: Was nun?

Die Erbtante  in USA – es gibt sie doch!

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Strenges Berufsrecht: Anwälten in USA ist vieles verboten

So sollte ein Attorney at Law sich tunlichst nicht in eine Mandantin verlieben, denn Rule 1.8 (j) der Musterberufsordnung für US-amerikanische Rechtsanwälte (Model Rules of Professional Conduct) ordnet an:

“A lawyer shall not have sexual relations with a client unless a consensual sexual relationship existed between them when the client-lawyer relationship commenced.”

In Deutschland interessiert es berufsrechtlich niemanden, wenn Anwalt und Mandant eine Liebesbeziehung eingehen. In den USA befürchtet die American Bar Association (ABA) dagegen offenkundig eine Art Abhängigkeitsverhältnis, das der Anwalt nicht für ungehörige Avancen nutzen soll. Besteht dagegen bereits vorher eine Beziehung, darf man seine(n) Geliebte(n) durchaus anwaltlich vertreten.

Anwaltliches Berufsrecht in den USA (Lawyer Ethics Rules)

Insgesamt betrachtet sind die Standesregeln für US-amerikanische Rechtsanwälte denen in Deutschland über weite Strecken sehr ähnlich: Verschwiegenheitspflicht, Vermeidung von Interessenkollisionen, getrennte Verwahrung von Fremdgeldern (sogar von Honorarvorschüssen). In einigen Punkten gibt es allerdings

Überraschend ist auch, dass die Vorschriften in USA deutlich detaillierter ausformuliert sind. Eigentlich würde man erwarten, dass im Common Law System keine oder nur kurze Regeln normiert werden und der Rest den Gerichten überlassen wird. In der Realität ist es genau umgekehrt. Im sonst so detailkodifizierten deutschen Rechtssystem enthält die Bundesrechtsanwaltsordnung gerade mal zwei kurze Normen für die anwaltlichen Berufspflichten, nämlich

§ 43 Allgemeine Berufspflicht:  Der Rechtsanwalt hat seinen Beruf gewissenhaft auszuüben. Er hat sich innerhalb und außerhalb des Berufes der Achtung und des Vertrauens, welche die Stellung des Rechtsanwalts erfordert, würdig zu erweisen.

§ 43a Grundpflichten (1) Der Rechtsanwalt darf keine Bindungen eingehen, die seine berufliche Unabhängigkeit gefährden. (2) Der Rechtsanwalt ist zur Verschwiegenheit verpflichtet. Diese Pflicht bezieht sich auf alles, was ihm in Ausübung seines Berufes bekanntgeworden ist. Dies gilt nicht für Tatsachen, die offenkundig sind oder ihrer Bedeutung nach keiner Geheimhaltung bedürfen. (3) Der Rechtsanwalt darf sich bei seiner Berufsausübung nicht unsachlich verhalten. Unsachlich ist insbesondere ein Verhalten, bei dem es sich um die bewußte Verbreitung von Unwahrheiten oder solche herabsetzenden Äußerungen handelt, zu denen andere Beteiligte oder der Verfahrensverlauf keinen Anlaß gegeben haben. (4) Der Rechtsanwalt darf keine widerstreitenden Interessen vertreten. (5) Der Rechtsanwalt ist bei der Behandlung der ihm anvertrauten Vermögenswerte zu der erforderlichen Sorgfalt verpflichtet. Fremde Gelder sind unverzüglich an den Empfangsberechtigten weiterzuleiten oder auf ein Anderkonto einzuzahlen. (6) Der Rechtsanwalt ist verpflichtet, sich fortzubilden.

Die Berufsordnung für Rechtsanwälte konkretisiert zwar einige der anwaltlichen Pflichten. Doch auch hier bleiben die Ausführungen sehr vage und allgemein, etwa beim Thema Interessenkonflikt:

§3 Widerstreitende Interessen, Versagung der Berufstätigkeit (1) Der Rechtsanwalt darf nicht tätig werden, wenn er eine andere Partei in derselben Rechtssache im widerstreitenden Interesse bereits beraten oder vertreten hat oder mit dieser Rechtssache in sonstiger Weise im Sinne der §§ 45, 46 Bundesrechtsanwaltsordnung beruflich befasst war. Der Recht sanwalt darf in einem laufenden Mandat auch keine Vermögenswerte von dem Mandanten und/oder dem Anspruchsgegner zum Zweck der treuhänderischen Verwaltung oder Verwahrung für beide Parteien entgegennehmen.

Im Vergleich dazu regelt die amerikanische Musterberufsordnung der ABA das Thema Interessenkonflikt für Attorneys at Law in drei sehr ausführlichen Paragraphen:

Rule 1.7 Conflict Of Interest: Current Clients

(a) Except as provided in paragraph (b), a lawyer shall not represent a client if the representation involves a concurrent conflict of interest. A concurrent conflict of interest exists if: (1) the representation of one client will be directly adverse to another client; or (2) there is a significant risk that the representation of one or more clients will be materially limited by the lawyer’s responsibilities to another client, a former client or a third person or by a personal interest of the lawyer. (b) Notwithstanding the existence of a concurrent conflict of interest under paragraph (a), a lawyer may represent a client if: (1) the lawyer reasonably believes that the lawyer will be able to provide competent and diligent representation to each affected client; (2) the representation is not prohibited by law; (3) the representation does not involve the assertion of a claim by one client against another client represented by the lawyer in the same litigation or other proceeding before a tribunal; and (4) each affected client gives informed consent, confirmed in writing.

Rule 1.8 Conflict Of Interest: Current Clients: Specific Rules

(a) A lawyer shall not enter into a business transaction with a client or knowingly acquire an ownership, possessory, security or other pecuniary interest adverse to a client unless: (1) the transaction and terms on which the lawyer acquires the interest are fair and reasonable to the client and are fully disclosed and transmitted in writing in a manner that can be reasonably understood by the client; (2) the client is advised in writing of the desirability of seeking and is given a reasonable opportunity to seek the advice of independent legal counsel on the transaction; and (3) the client gives informed consent, in a writing signed by the client, to the essential terms of the transaction and the lawyer’s role in the transaction, including whether the lawyer is representing the client in the transaction.

(b) A lawyer shall not use information relating to representation of a client to the disadvantage of the client unless the client gives informed consent, except as permitted or required by these Rules.

(c) A lawyer shall not solicit any substantial gift from a client, including a testamentary gift, or prepare on behalf of a client an instrument giving the lawyer or a person related to the lawyer any substantial gift unless the lawyer or other recipient of the gift is related to the client. For purposes of this paragraph, related persons include a spouse, child, grandchild, parent, grandparent or other relative or individual with whom the lawyer or the client maintains a close, familial relationship.

(d) Prior to the conclusion of representation of a client, a lawyer shall not make or negotiate an agreement giving the lawyer literary or media rights to a portrayal or account based in substantial part on information relating to the representation.

(e) A lawyer shall not provide financial assistance to a client in connection with pending or contemplated litigation, except that: (1) a lawyer may advance court costs and expenses of litigation, the repayment of which may be contingent on the outcome of the matter; and (2) a lawyer representing an indigent client may pay court costs and expenses of litigation on behalf of the client.

(f) A lawyer shall not accept compensation for representing a client from one other than the client unless: (1) the client gives informed consent; (2) there is no interference with the lawyer’s independence of professional judgment or with the client-lawyer relationship; and (3) information relating to representation of a client is protected as required by Rule 1.6.

(g) A lawyer who represents two or more clients shall not participate in making an aggregate settlement of the claims of or against the clients, or in a criminal case an aggregated agreement as to guilty or nolo contendere pleas, unless each client gives informed consent, in a writing signed by the client. The lawyer’s disclosure shall include the existence and nature of all the claims or pleas involved and of the participation of each person in the settlement.

(h) A lawyer shall not: (1) make an agreement prospectively limiting the lawyer’s liability to a client for malpractice unless the client is independently represented in making the agreement; or (2) settle a claim or potential claim for such liability with an unrepresented client or former client unless that person is advised in writing of the desirability of seeking and is given a reasonable opportunity to seek the advice of independent legal counsel in connection therewith.

(i) A lawyer shall not acquire a proprietary interest in the cause of action or subject matter of litigation the lawyer is conducting for a client, except that the lawyer may: (1) acquire a lien authorized by law to secure the lawyer’s fee or expenses; and (2) contract with a client for a reasonable contingent fee in a civil case.

(j) A lawyer shall not have sexual relations with a client unless a consensual sexual relationship existed between them when the client-lawyer relationship commenced.

(k) While lawyers are associated in a firm, a prohibition in the foregoing paragraphs (a) through (i) that applies to any one of them shall apply to all of them.

Rule 1.9 Duties To Former Clients

(a) A lawyer who has formerly represented a client in a matter shall not thereafter represent another person in the same or a substantially related matter in which that person’s interests are materially adverse to the interests of the former client unless the former client gives informed consent, confirmed in writing. (b) A lawyer shall not knowingly represent a person in the same or a substantially related matter in which a firm with which the lawyer formerly was associated had previously represented a client (1) whose interests are materially adverse to that person; and (2) about whom the lawyer had acquired information protected by Rules 1.6 and 1.9(c) that is material to the matter; unless the former client gives informed consent, confirmed in writing. (c) A lawyer who has formerly represented a client in a matter or whose present or former firm has formerly represented a client in a matter shall not thereafter: (1) use information relating to the representation to the disadvantage of the former client except as these Rules would permit or require with respect to a client, or when the information has become generally known; or (2) reveal information relating to the representation except as these Rules would permit or require with respect to a client.

Wer in einem konkreten Fall prüfen möchte, ob ein amerikanischer Attorney at Law gegen seine / ihre berufsrechtlichen Pflichten (Rules of Professional Conduct, Lawyer Ethics Rules) verstoßen hat, darf sich aber nicht nur mit der Musterberufsordnung zufrieden geben. Denn die tatsächlich bindenden Regeln werden auf Ebene der Einzelstaaten erlassen. Zwar haben viele US Bundesstaaten die ABA Model Rules mehr oder weniger übernommen bzw. den eigenen Regeln zu Grunde gelegt, aber in den Details gibt es erhebliche Unterschiede. Hier findet man eine Linkliste zu den verschiedenen USA Anwaltskammern (State Bar Organisations). Die einzelnen Staaten haben ihre anwaltlichen Berufsordnungen zwischenzeitlich auch unterschiedlich fortentwickelt. Als Beispiel für eine eigenständige anwaltliche Berufsordnung hier die “Rules of Professional Conduct” der State Bar of California.

Im Hollywood-State Kalifornien ist übrigens auch die “Sexual Relations with Client” Klausel etwas milder ausgefallen. Prinzipiell zwar immer noch kritisch gesehen, aber nicht prinzipiell verboten, siehe Rule 3-120. Na Gott sei Dank, sonst würden ja dutzende Lawyer in US-Filmen oder Serien gegen das Berufsrecht verstoßen.

Falls Sie ein Rechtsproblem in Amerika haben und einen Attorney at Law benötigen, fragen Sie uns gerne.

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Das anglo-deutsche Anwaltsteam der Kanzlei Graf & Partner löst seit 2003 deutsch-britische und deutsch-amerikanische Rechtsfragen. Die Prozessabteilung GP Chambers berät und vertritt deutsche, britische und US-amerikanische Unternehmen in Arbitrationverfahren wie in Gerichtsprozessen.

Infos zu US-amerikanischen Rechtsfragen, Vertragsgestaltung US-Style und Abwicklung deutsch-amerikanischer Erbfälle in diesen Posts:

See you in Court: Nicht von US-Anwälten einschüchtern lassen

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– Berufsrecht für US-amerikanische Rechtsanwälte

– Wie im Hollywood-Spielfilm: “You have been served!” (Zustellung in UK und USA)

Oder geben Sie Ihren Suchbegriff im Suchfeld rechts oben ein. In unseren Blogs finden sich noch hunderte weiterer Beiträge unserer Experten zu deutsch-britischem und deutsch-amerikanischem Recht.

 

Schnell mal einen Rechtsanwalt in USA beauftragen? Gar nicht so einfach

Was verlangen US Attorneys at Law vor der Annahme eines Mandats (aus Deutschland)?

Wer mit den USA zu tun hat, kann dort auch mal einen Anwalt benötigen. Einige Beispiele gefällig?

Sie waren im Urlaub in den USA und erhalten Monate nach der Rückkehr einen bösen Brief mit dem Vorwurf, Sie hätten etwas beschädigt. Oder Sie haben angeblich etwas gestohlen. Oder nicht bezahlt.

Sie besitzen (allein oder zusammen mit anderen) ein Ferienhaus in den USA oder ein Time Share Apartment, etwa in Florida, Kalifornien oder sonstwo. Die Grundstücksnachbarn verklagen Sie weil der Pool undicht ist und das Wasser das Nebengrundstück unterhöhlt hat (ein echter Fall unserer Kanzlei).

Oder Sie haben schlicht einen Vertrag mit einem US-amerikanischen Vertragspartner abgeschlossen, über den jetzt ein Rechtsstreit mit Gerichtstand USA ausbricht.

In all diesen Fällen kann es im Ernstfall eines Gerichtsverfahrens in USA hektisch werden, weil bei Zustellung einer Klage aus USA in Deutschland das amerikanische Gericht dem Beklagten in der Regel trotzdem nur 20 Tage Frist einräumt, auf die Klage zu antworten. In dieser Zeit muss der deutsche Beklagte also einen geeigneten Attorney at Law finden, diesen dafür gewinnen, den Fall zu übernehmen, ihm den Fall erklären und – last but not least – einen Honorarvorschuss (Retainer) nach USA transferieren. Ohne einen solchen Retainer wird der US-Anwalt nämlich kaum bereit sein, eine Akte anzulegen. Erst recht nicht, für den ausländischen Mandanten eine Klageerwiderung (Response) bei Gericht einzureichen einzureichen.

Die Honorarvereinbarung selbst (Retainer Agreement) ist meist noch kein organisatorisches Problem, da amerikanische Anwälte die in der Regel als Scan oder Fax akzeptieren. Hier ein Beispiel für das Retainer Agreement unserer Kanzlei, das wir gegenüber Mandanten in USA verwenden. Übrigens ist Retainer nicht gleich Retainer, die amerikanischen Anwaltskammern machen daraus eine ziemliche Wissenschaft und unterscheiden nicht weniger als vier Arten von Retainer.

Was allerdings oft ein echtes logistisches Problem darstellt, ist die schnelle Überweisung des Vorschusses nach Amerika. Denn, believe it or not, in Amerika arbeitet man auch im 21. Jahrhundert nach wie vor mit echten Schecks statt mit Banküberweisungen. Auf Überweisungen sind vor allem kleine oder mittlere Kanzleien nicht eingestellt. Und selbst wenn, dauern solche Überweisungen in die USA manchmal mehr als fünf Tage und es geht zwischen den Banken nicht selten etwas schief, so dass die Überweisung nicht beim Anwalt in USA ankommt. Der Lawyer meint dann, der deutsche Mandant lügt ihn an und wird misstrauisch.

Kreditkartenzahlung ist denkbar, wenn die US Kanzlei solche akzeptiert. Allerdings haben nicht alle Anwaltskanzleien eine Credit Card Affiliation oder aber nur für das laufende Honorarkonto (operating account), nicht für das Retainerkonto. Denn – anders als in Deutschland – müssen Attorneys at Law in  den USA solche Retainer (Honorarvorschüsse) nach anwaltlichem Berufsrecht in der Regel auf getrennten Konten (trust accounts) verwahren, bis das Honorar tatsächlich verdient ist, Ausnahme es handelt sich um einen sofort “verbrauchten” Retainer. Mehr zum Thema “trust accounts” und Veruntreuungsregeln des US-amerikanischen Anwaltsberufsrechts hier.

Natürlich geht auch PayPal oder, wie schon im Wilden Westen, das gute alte Moneygram von Western Union. Aber will man als Mandant wirklich ein Geldtelegramm schicken?

Wir haben daher mit unseren US-amerikanischen Kooperationskanzleien eine Rahmenvereinbarung geschlossen, wonach wir für diese die Honorarvorschüsse der deutschen Mandanten entgegennehmen und den Anwaltskollegen in USA dann anwaltlich versichern, dass der Vorschuss eingegangen ist. Das beschleunigt die Mandatsannahme erheblich. Je nach Schwerpunkt des rechtlichen Problems nimmt ohnehin of unsere Kanzlei selbst das Mandat an und die US-Kollegen werden von uns untermandatiert und arbeiten uns zu.

Falls Sie ein Rechtsproblem in Amerika haben und einen Attorney at Law benötigen, fragen Sie uns gerne.

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Das anglo-deutsche Anwaltsteam der Kanzlei Graf & Partner löst seit 2003 deutsch-britische und deutsch-amerikanische Rechtsfragen. Die Prozessabteilung GP Chambers berät und vertritt deutsche, britische und US-amerikanische Unternehmen in Arbitrationverfahren wie in Gerichtsprozessen.

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Vertragsauslegungs-Albtraum “notwithstanding”

Oder: Wer steht hier eigentlich wem im Weg?

Englische und US-amerikanische Verträge sind bekanntlich sehr lang und ausführlich. Das allein macht sie schon schwer verdaulich (siehe hier). Zudem verwenden die britischen und US-amerikanischen Vertragsjuristen aber auch noch viele drollig altertümliche Begriffe, die im juristischen Kontext oft eine ganz andere Bedeutug haben, als in der englischen Alltagssprache. Wir deutschen Juristen kennen das ja auch, zum Beispiel beim Begriff “grundsätzlich”, der im Alltagsdeutsch als Synonym für “immer” verwendet wird, für Anwälte und Richter aber gerade signalisiert: das ist zwar die Regel, aber es gibt wichtige Ausnahmen von diesem Grundsatz.

Manche dieser englischen Fachbegriffe kann man als unwichtig ignorieren, etwa das beliebte “Whereas” zu Beginn amerikanischer Verträge. Andere Wörter dagegen sind extrem gefährliche Stolperfallen. Zum Beispiel das von US-Vertragsjuristen häufig verwendete “notwithstanding“. Dieser schillernde Begriff hat etliche Bedeutungen, die sich zum Teil diametral widersprechen. Von meinem ersten Ausbilder, dem Senior-Partner einer deutschen Großkanzlei, erhielt ich daher schon vor 20 Jahren die Anweisung, den Begriff “notwithstanding” in Vertragsentwürfen kategorisch (um das Wort grundsätzlich zu vermeiden) zu streichen und durch eine eindeutigere Umschreibung zu ersetzen.

Laut gängiger Lexika und juristischer Wörterbücher hat “notwithstanding” (wörtlich “nichtentgegenstehend”) die Bedeutungen:

ungeachtet, trotz, dennoch, trotzdem, nichtsdestotrotz, obwohl, obgleich, unbeschadet, ohne Rücksicht auf, abweichend von, in Abänderung von.

 

Wo ist das Problem?

Nun, “ungeachtet” und “unbeschadet” bedeutet schlicht und ergreifend das genaue Gegenteil. Ein Beispiel: “Der Schuldner hat im Fall … die Rate xxx zu zahlen, ungeachtet / unbeschadet der in § 3 des Vertrags enthaltenen Zurückbehaltungsrechte.”

Mit “ungeachtet” bedeutet der Satz, der Schuldner muss zahlen, weil die Zurückbehaltungsrechte in diesem Fall nicht greifen. Mit “unbeschadet” bedeutet die Klausel das genaue Gegenteil, nämlich dass die Zurückbehaltungsrechte auch in diesem Fall gelten. Schöner Mist! Wenn die Parteien hierüber nachher streiten, müssen Sie dem Mandanten erklären, warum der Vertrag eine derart dopeldeutige Klausel enthält, die ihn jetzt in einen sündteuren amerikanischen Rechtsstreit zwingt.

Und lassen Sie sich bloß nicht von einem US Attorney at Law auf der Gegenseite erzählen, in USA sei völlig klar, was mit “notwithstanding” gemeint ist und das Verständnisproblem hätten nur (dumme) deutsche Lawyer, weil diese keine Muttersprachler seien. Das Wort “notwithstanding” verwirrt sehr wohl auch die amerikanischen Anwaltskollegen. Ein ebenso lehrreicher wie lustiger Post zum Thema von Reed Smith Anwalt Martorana findet sich hier (natürlich in Englisch). Selbst er, als US Attorney-at-Law einer internationalen Großkanzklei, kommt zum Fazit: “In the end, I tend to stay away from notwithstanding.”

Dann müssen wir als deutsche Anwälte uns auch nicht schämen, wenn wir bei den britischen und amerikanischen Kollegen zugeben, dass uns die Bedeutung nicht völlig klar ist und wir den Begriff ersetzen möchten. Je nach gewollter Bedeutung zum Beispiel entweder durch “without limiting the rights of the Seller insection … above”  oder eben mit dem genauen Gegenteil, etwa “in exception to the section .. above.”

Anyway, notwithstanding the above, viel Erfolg bei der Gestaltung englischer Verträge!

Weitere Informationen zur Vertragsgestaltung in Englisch, zum anglo-amerikanischen Gesellschaftsrecht und zu internationalen Unternehmensverkäufen finden Sie in diesen Beiträgen:

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Das anglo-deutsche Anwaltsteam der Kanzlei Graf & Partner löst seit 2003 deutsch-britische und deutsch-amerikanische Rechtsfragen. Die Prozessabteilung GP Chambers berät und vertritt deutsche, britische und US-amerikanische Unternehmen in Arbitrationverfahren wie in Gerichtsprozessen.

Weitere Informationen zu Rechtsstreitigkeiten mit Briten oder vor britischen Gerichten, zur englischen Zivilprozessordnung, Prozessführung und Zwangsvollstreckung in UK in diesen Posts:

In englischen Rechtsstreit verwickelt?

Wie sieht eine Zivilklage in England aus?

Schmerzensgeldreform in UK

UK Zivilprozessordnung und Expertengutachten in England

Anwaltliche Versicherung in UK” (solicitor’s undertaking)

Mandant lügt im Zivilprozess, Anwalt haftet: Harte ZPO-Regeln vor englischen Gerichten

Mal schnell Klage einreichen? Nicht in England

Wie im Hollywood-Spielfilm: “You have been served!” (Zustellung in UK und USA)

Sie wollen einen EU-Titel in Großbritannien vollstrecken? Wie gut sind Ihre Nerven?

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Infos zu US-amerikanischen Rechtsfragen, Vertragsgestaltung US-Style und Abwicklung deutsch-amerikanischer Erbfälle in diesen Posts:

See you in Court: Nicht von US-Anwälten einschüchtern lassen

Erbschaft aus USA: Was nun?

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Das US-Erbrecht kennt keine Pflichtteilsanspruch? Blödsinn

Immobilienkauf in USA: Strandhaus in Malibu? So geht’s

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Falls Sie bei einer britisch-deutschen oder amerikanisch-deutschen Rechtsangelegenheit Unterstützung benötigen, stehen Ihnen die deutschen Anwälte und Solicitors der Kanzlei Graf & Partner sowie die englischen Solicitors der Kanzlei Lyndales gerne zur Verfügung. Ihr Ansprechpartner in Deutschland ist Bernhard Schmeilzl, Rechtsanwalt & Master of Laws (Leicester, England).

Was bedeutet “Heads of Terms – Subject to Contract”?

Und was ist der Unterschied zwischen einem “Term Sheet” und einem “Heads of Terms”?

Der Kauf eines englischen oder US-amerikanischen Unternehmens ist oft mit erheblich mehr Papier verbunden als der Erwerb einer deutschen Firma. Wenn der Kaufinteressent nicht aufpasst und den M&A-Deal nicht von Tag eins an sehr klar strukturiert, bombardieren ihn die englischen Solicitors oder die amerikanischen Attorneys mit derart umfangreichen Vertragsentwürfen, dass man in kürzester Zeit den Wald vor Bäumen nicht mehr sieht. Das Standardmuster (Template) eines englischen oder amerikanischen “Share Purchase Agreement (SPA)”, also der Anteilskaufvertrag, hat in der Regel gut und gerne 100 Seiten. Wohlgemerkt ohne Anlagen. Mit “Disclosure Bundle” (also den Anlagen zum Vertrag) können es gerne 500 bis 1.000 Seiten werden.

Dieser Dokumenten-Overkill bei internationalen Merger & Acquisition Deals resultiert zum einen daraus, dass nach anglo-amerikanischer Denke der Vertragsgestaltung alles – und wenn ich alles schreibe, dann meine ich auch alles – im Vertrag selbst geregelt sein muss, weil es im Common Law kein vollständig kodifiziertes Kaufrecht gibt, auf das man verweisen könnte. Der Vertrag soll daher im Streitfall aus sich selbst heraus eindeutig interpretierbar sein, ohne Zuhilfenahme externer Interpretationsmittel. Das führt zu den berühmt-berüchtigten 20 Seiten “Definitions” am Anfang eines Dokuments, mit allseits beliebten Klassikern wie

Germany shall mean the Federal Republic of Germany”

oder

EURO shall mean the lawful official currency of the eurozone, which consists of Austria, Belgium, Cyprus, Estonia, Finland, France, Germany, Greece, Ireland, Italy, Latvia, Lithuania, Luxembourg, Malta, the Netherlands, Portugal, Slovakia, Slovenia, and Spain.”

Das ist alles durchaus nicht falsch, aber möglicherweise ist es schade um Papier und Tinte? Als deutscher Rechtsanwalt wehrt man sich die ersten 10 Jahre seiner Berufstätigkeit noch gegen diesen Definitionswahn der britischen oder US-amerikanischen Anwaltskollegen, löscht die Klausel im Markup Modus und erhält prompt die Rückfrage aus New York, warum man dies denn nun gelöscht habe und ob man eine Telko abhalten solle, um die Auswirkungen dieser Löschung zu diskuitieren. Irgendwann nimmt man diese Selbstverständlichkeiten in den “Definitions” hin und konzentriert sich auf die für den Mandanten wirklich entscheidenden Klauseln.

Zum anderen – so gewinnt man zumindest den Eindruck – sind die Verträge manchmal aber auch absichtlich in derart epischer Länge gestaltet, um sich als Vertragsanwalt unentbehrlich zu machen. Zur Verständlichkeit für den Mandanten selbst trägt es jedenfalls nicht bei, wenn eine Mängelgewährleistungsklausel sich über acht Seiten erstreckt, von den beliebten “Indemnity Clauses” ganz zu schweigen. Frage an die Kollegen: Bei wem wurde so eine Indemnity Klausel im echten Leben irgendwann einmal tatsächlich relevant? Genau. Dennoch verhandelt man im Schnitt eine gute Stunde nur über die Details, wer wen unter welchen Umständen wovon freistellen muss.

Mein persönliches Aha-Erlebnis war, als ein erfahrener US-amerikanischer M&A-Anwalt seine eigene Anwaltskanzlei in der Rechtsform einer Limited Liability Company mit einem schlanken 14-seitigen Vertrag verkauft hat. Es geht also auch erheblich kürzer. Solicitor oder Attorney müssen nur wollen.

Tipps und Tricks für den Erwerb oder Verkauf englischer und US-amerikanischer Unternehmen

Nun aber zurück zur Ausgangsfrage: Was sind “Heads of Terms“? Das ist schlicht die in Großbritannien übliche Bezeichnung für das, was in USA und in Deutschland meist schlicht “Term Sheet” genannt wird, also eine – in aller Regel rechtlich noch unverbindliche – Zusammenfassung der Eckpunkte des angestrebten Unternehmenskauf, auf die man sich bislang verständigt hat. Eine vertragliche Bindung ist mit dem Term Sheet (Heads of Terms) meistens noch nicht gewollt (falls doch nennt man es Vorvertrag), man will sich nur an die wesentlichen Konditionen des M&A Deals herantasten und diese zumindest “moralisch” festzurren. Teile eines solchen Term Sheets können aber doch rechtliche Bindungswirkung haben, zum Beispiel eine Vertraulichkeitsklausel oder eine Klausel, wonach die eine Partei der anderen ihre Anwaltskosten erstattte, wenn sie grundlos die Vertragsverhandlungen abbricht.

Der Zusatz “Subject to Contract” bringt zum Ausdruck, dass das Dokument eben gerade keine echte Bindungswirkung haben soll. Die englischen Solicitors fürchten sich meist derart panisch davor, dass irgendeine Äußerung im frühen Verhandlungsstadium als verbindliche Zusage gewertet wird, dass sie über wirklich jedes Dokument, aber auch in den bgetreff jedes Briefes und jedes eMails den Zusatz “Subject to Contract” schreiben, gerne auch in Kapitälchen und mit Ausrufezeichen.

Kauf einer UK Limited nach deutschem Recht?

Als einen der ersten Punkte sollte man bei einem deutsch-britischen oder deutsch-amerikanischen Unternehmenskauf ansprechen, nach welchem Recht die Unternehmensanteile eigentlich verkauft werden. Falls es sich um eine englische oder amerikanische Company oder Corporation handelt werden die englischen Solicitors oder US Attorneys ganz selbstverständlich davon ausgehen, dass natürlich das englische oder amerikanische Recht anwendbar sein muss. Wir haben regelmäßig entnervte deutsche Mandanten im Büro, die Anteile an einer englischen Limited besitzen und diese an einen anderen deutschen Erwerber verkaufen und übertragen möchten. Wenn diese sich an einen englischen Solicitor wenden, wird ihnen eingeredet, dass dies nur mit einem englischen Vertrag nach englischem Recht möglich sei, der dann zum Beispiel für Streitfragen auch die Zuständigkeit englischer Gerichte vorsieht. Dann verklagt also der Münchner Verkäufer der Shares den Frankfurter Käufer im schönen London auf Zahlung des Kaufpreises. Hierfür benötigt er neben einem englischen Solicitor (300 Pfund die Stunde) auch einen englischen Barrister (600 Pfund die Stunde).

Mit Verlaub: Diese Aussage der englischen Solicitors ist Unsinn. Natürlich können die Anteile an einer englischen Limited Liability Company (oder jeder anderen Unternehmensform) nach deutschem Recht verkauft werden und für eventuelle Rechtsstreitigkeiten können die Parteien auch die Zuständigkeit deutscher Gerichte vereinbaren. Man muss im Vertrag nur präzise die Mitwirkungspflichten des Verkäufers bei der Übertragung der Limited Shares und bei der Eintragung im englischen Companies House regeln, damit man diese Mitwirkung notfalls zwangsweise vollstrecken kann. Mehr dazu hier: Wie überträgt man Limited Geschäftsanteile?

Je nach Verhandlungsstärke ist so eine Klausel gegenüber Vertragspartnern in UK oder USA nur im Ausnahmefall durchsetzbar, zumal die englischen Solicitors und US Attorneys sich in aller Regel mit Händen und Füßen gegen das deutsche Recht zur Wehr setzen werden. Denn dann wären sie ja als juristische Berater für den Unternehmensverkauf aus dem Rennen.

Doch auch wenn englisches oder amerikanisches Recht für den Unternehmenskauf gilt, kann der deutsche Vertragspartner, vor allem wenn er der Käufer bzw. Investor ist, darauf hinwirken, dass die Transaktionsdokumente möglichst schlank gehalten werden. Man muss nicht über jedes Stöckchen springen, das einem die anglo-amerikanischen Law Firms als “alternativlos” hinhalten. Mehr zum Auftreten britischer und amerikanischer Kanzleien hier.

Wer sich an britischen oder amerikanischen Firmen beteiligen möchte oder wer plant, sein deutsches Unternehmen an anglo-amerikanische Käufer zu veräußern, ist gut beraten, sich nicht sofort und ausschließlich an eine englische oder amerikanische Kanzlei zu wenden. Denn, gemäß dem Sprichtwort “to a hammer everything looks like a nail”, sehen die britischen und amerikanischen Kollegen viele mögliche Alternativen gar nicht, die sich einem deutschen Rechtsanwalt für Unternehmenstransaktionen förmlich aufdrängen.

Die deutsch-britischen M&A Anwälte  von Graf & Partner helfen gerne, den geplanten Unternehmenskauf oder Verkauf so zu strukturieren, dass die Businessfragen im Vordergrund stehen, nicht der endlose Review 100seitiger Vertragstemplates in englischer Sprache.

Weitere Informationen zur Vertragsgestaltung in Englisch, zum anglo-amerikanischen Gesellschaftsrecht und zu internationalen Unternehmensverkäufen finden Sie in diesen Beiträgen:

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Die 2003 gegründete Wirtschaftskanzlei Graf & Partner und deren Abteilung für britisch-deutsche Prozessführung (GP Chambers) ist auf grenzüberschreitende Rechtsfälle spezialisiert, insbesondere auf deutsch-britische Unternehmensverkäufe (M&A Deals), Wirtschaftsstreitigkeiten, internationale Nachlassplanung (Estate Planning) und Erbfälle.

Falls Sie bei einer britisch-deutschen oder amerikanisch-deutschen Rechtsangelegenheit Unterstützung benötigen, stehen Ihnen die deutschen Anwälte und Solicitors der Kanzlei Graf & Partner sowie die englischen Solicitors der Kanzlei Lyndales gerne zur Verfügung. Ihr Ansprechpartner in Deutschland ist Bernhard Schmeilzl, Rechtsanwalt & Master of Laws (Leicester, England).

Was bitte ist ein Esquire? In USA, in England und überhaupt.

Wer regelmäßig mit britischen oder US-amerikanischen Juristen zu tun hat, staunt über die Fülle der Titel und deren Abkürzungen. Ein paar Beispiele gefällig: Sol. (Solicitor), Barr. (Barrister), LL.B. (Bachelor of Laws), LL.M. (Master of Laws), Doctor of Law, JD (Juris Doctor), Ph.D. in Law, (Philosophical Doctor in Law), Solicitor Advocate, Advocate (Schottland und Isle of Man), Legal Counsellor, Officer of the Court, natürlich Attorney at Law und – unser heutiges Spezialthema – der Esquire, abgekürzt Esq.

Um bei der Korrespondenz mit englischen oder amerikanischen Anwälten nicht in den Fettnapf zu springen, sollte man die gängigen Bezeichnungen und deren Bedeutung verstehen. Zu den englischen Solicitors und Barristers sowie der Barrister-Edelversion QC (Queens Counsel, künftig irgendwann wieder KC, also Kings Counsel) habe ich hier schon einmal das Wesentliche geschrieben.  Ein Q.C. (K.C.) entspricht – nicht alles was hinkt ist ein Vergleich – grob einem Rechtsanwalt am BGH.

Was ist denn jetzt wieder ein Esquire?

Schichten wir mal ab: Ursprünglich war ein “esquire” in England ein Schildträger oder Schildknappe, begrifflich entstanden aus dem lateinischen scutarius. Später stand der Begriff für Angehörige des niederen Adels, dann für wappenführende Bürger, noch später bedeutete es nicht viel mehr als “Herr”. Heutzutage verwenden diese Bezeichnung in UK nur noch altmodische Kauze, die es nicht zum Sir (Ritterschlag) und noch nicht einmal zum OBE (Officer of the British Empire) oder CBE (Commander of the British Empire) gebracht haben, Ehrentitel vergleichbar mit den deutschen Verdienstmedaillen. Juristen in Großbritannien verwenden den Titel Esquire nicht.

Ganz anders in den USA. Dort findet man bei Anwälten das Kürzel “Esq.” auf zahllosen Visitenkarten, Briefköpfen und Websiten. Wer darf diesen Titel also tragen? Ganz einfach: Jeder in USA durch die jeweilige Bar Association (Anwaltskammer) zugelassene (licensed to practice law) Rechtsanwalt (attorney at law). Inhaltlich ist Esquire somit gleichbedeutend mit attorney-at-law. Konkret bedeutet es, dass die Person, die diesen Titel führt, die Law School abgeschlossen (universitäres Jurastudium) und das Bar Exam bestanden hat.

In der Praxis führen nicht alle amerikanischen Anwälte das Kürzel hinter ihrem Namen, weil es vielen antiquiert vorkommt und nach Charles Dickens Roman klingt. Es ist also Geschmackssache, so wie manche deutsche Kollegen sich ein “Diplom-Jurist (Univ.)” in der Signatur nicht verkneifen können, obwohl sich das bei einem Rechtsanwalt von selbst versteht. Von den österreichischen “Mag. jur.” ganz zu schweigen.

Manche US Lawyers nutzen den kurzen “esq.”-Zusatz hinter ihrem Namen (statt dem ausführlichen Attorney at Law), um dem Mandanten bzw. dem Empfänger des Schreibens oder eMails zu signalisieren, dass sie nicht nur ein Paralegal oder Trainee Lawyer sind. Denn Lawyer nennen sich in USA ja viele. Alles klar?

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Das anglo-deutsche Anwaltsteam der Kanzlei Graf & Partner löst seit 2003 deutsch-britische und deutsch-amerikanische Rechtsfragen. Die Prozessabteilung GP Chambers berät und vertritt deutsche, britische und US-amerikanische Unternehmen in Arbitrationverfahren wie in Gerichtsprozessen.

Weitere Informationen zu Rechtsstreitigkeiten mit Briten oder vor britischen Gerichten, zur englischen Zivilprozessordnung, Prozessführung und Zwangsvollstreckung in UK in diesen Posts:

In englischen Rechtsstreit verwickelt?

Wie sieht eine Zivilklage in England aus?

Schmerzensgeldreform in UK

UK Zivilprozessordnung und Expertengutachten in England

Anwaltliche Versicherung in UK” (solicitor’s undertaking)

Mandant lügt im Zivilprozess, Anwalt haftet: Harte ZPO-Regeln vor englischen Gerichten

Mal schnell Klage einreichen? Nicht in England

Wie im Hollywood-Spielfilm: “You have been served!” (Zustellung in UK und USA)

Sie wollen einen EU-Titel in Großbritannien vollstrecken? Wie gut sind Ihre Nerven?

 

Infos zu US-amerikanischen Rechtsfragen, Vertragsgestaltung US-Style und Abwicklung deutsch-amerikanischer Erbfälle in diesen Posts:

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Erbschaft aus USA: Was nun?

Die Erbtante  in USA – es gibt sie doch!

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