Hauskauf in USA: Die Unterschiede im Immobilienrecht zwischen Deutschland und USA

Das deutsche und das amerikanische Rechtssystem könnten bekanntlich kaum unterschiedlicher sein. Das gilt auch und gerade für das Immobilienrecht. Wer als Ausländer, also Nicht-Amerikaner, in den USA eine Immobilie kaufen will, also ein Haus, eine Wohnung oder ein unbebautes Grundstück, sollte sich zunächst die wichtigsten Unterschiede klar machen. Ob und unter welchen Voraussetzungen ein Deutscher oder Österreicher überhaupt ein Grundstück in den USA erwerben kann, haben wir in einem früheren Post bereits erklärt.

Dieser Beitrag bietet nun eine erste Orientierung für Deutsche und Österreicher, die von einem eigenen Strandhaus in Florida oder einer Ferienwohnung in Kalifornien träumen. Im Unterschied zu Deutschland und Österreich gibt es nämlich in den USA weder ein komplett kodifiziertes Zivilgesetzbuch noch einen Notar im hiesigen Sinne.

Auch ein Grundbuch nach deutschem Verständnis ist den Amerikanern fremd. Zudem ist das Grundstücksrecht in den USA nicht länderübergreifend einheitlich: So bestehen zwischen den fünfzig US-Bundesstaaten teils erhebliche Unterschiede.

Formerfordernis und Wirksamkeit der Verträge

In Deutschland bedürfen Kaufverträge, die den Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks zum Gegenstand haben, der notariellen Beurkundung. Außerdem ist der Eigentumswechsel nicht an die Übergabe der Immobilie geknüpft, sondern an die zwingende Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Der amerikanische Notar (Notary Public) ist nicht vergleichbar mit einem deutschen oder österreichischem Notar. In USA (wie auch UK) ist ein Notary Public in aller Regel kein Volljurist, sondern hat nur Beglaubigungsfunktion. Für eine rechtmäßige Übertragung genügt eine Übertragungsurkunde (Warranty Deed oder Quit Claim Deed), welche vom Verkäufer unterschrieben, von einem Notary Public beglaubigt und schließlich dem Käufer ausgehändigt wird.  Der Käufer wird dann mit der Aushändigung der originalen Deed durch den Notary Public der neue Eigentümer.

Eintragung

Den meisten Amerikanern ist das Konzept einer zwingende Grundbucheintragung fremd. Statt eines Grundbuchs gibt es in den jeweiligen Bezirken öffentliche Landregister (Office of the Register of Deeds). Dabei handelt es sich um Archive, in denen Abschriften der Deeds ohne rechtliche Prüfung in zeitlicher Reihenfolge der Hinterlegung aufbewahrt werden. Diese Eintragung in das jeweilige öffentliche Landregister ist aber nur in sehr wenigen US-Bundesstaaten zwingend nötig, nämlich in Hawaii, Illinois, Ohio, Colorado Massachusetts und Minnesota.

Versicherung

Außerdem gibt es in den USA die Einrichtung der Rechtsmängelversicherung (Title Insurance). Dabei handelt es sich um eine private Versicherung, die dem Versicherten einen Schadensersatzanspruch gegenüber der Versicherung gibt, wenn das Eigentum nicht den Rechtsbestand hat, der in der Versicherungspolice aufgeführt ist.

Gefahrübergang

Beachten Sie nicht zuletzt unbedingt die Unterschiede zum Gefahrübergang: In Deutschland geht die Gefahr, dass die Immobilie beschädigt oder zerstört wird, in der Regel mit der Übergabe der Immobilie durch den Verkäufer an den Käufer über.

Im Gegensatz dazu geht die Gefahr des Untergangs in den meisten US-Bundesstaaten bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages über. In einigen Staaten, gilt das aber nur dann, wenn dem Käufer bereits mit dem Kaufvertrag unmittelbarer Besitz an der Immobilie übergeben wird. Natürlich gelten diese Grundsätze nur, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben.

Falls Sie ein Rechtsproblem in Amerika haben und einen Attorney at Law benötigen, fragen Sie uns gerne.

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Das deutsch-britische Anwaltsteam der Kanzlei Graf & Partner löst seit 2003 deutsch-britische und deutsch-amerikanische Rechtsfragen. Die Prozessabteilung GP Chambers berät und vertritt deutsche, britische und US-amerikanische Unternehmen in Arbitrationverfahren wie in Gerichtsprozessen.

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Immobilienerwerb in den USA: Gibt es Beschränkungen für Ausländer?

Kann man als Deutscher oder Österreicher problemlos ein Haus oder eine Wohnung in Amerika kaufen?

In fast allen Bundesstaaten der USA finden sich Regelungen, die das Recht eines Ausländers oder einer ausländischen Gesellschaft einschränken, ein Recht an einem Grundstück in den USA zu erwerben.

Vorab: Diese ausländerrechtlichen Beschränkungen gelten jedenfalls für Nichtinhaber der amerikanischen Staatsbürgerschaft, eines dauerhaften Visums oder einer Greencard (Non-Permanents) und einer amerikanischen Sozialversicherungsnummer (Social Security Number).

Besonders relevant: Beschränkungen, die das Recht zum Erwerb vom ausländerrechtlichen Status in den USA abhängig machen. Grundsätzlich hat der Kauf einer Immobilie oder eines Grundstückes per se keine Auswirkungen auf das Aufenthaltsrecht in den USA. Der frischgebackene Eigentümer mit deutscher Staatangehörigkeit unterliegt weiterhin den Bestimmungen des Touristen-Visums, Details siehe hier.

Ergo: Ein Aufenthalt in den USA als Tourist ist mit oder ohne Immobilieneigentum maximal drei Monate am Stück möglich. Nichtsdestotrotz wird in manchen US-Bundesstaaten verlangt, dass jeder ausländische Käufer – innerhalb eines bestimmten Zeitraums – die amerikanische Staatsbürgerschaft anzunehmen hat, andernfalls fällt das Recht am Haus oder am Grundstück dem Staat anheim. Einige Einzelstaaten setzen sogar die Begründung eines ständigen Wohnsitzes innerhalb der USA voraus. Zu beachten ist aber unbedingt, dass dies den Aufenthaltsbeschränkungen vieler Visa-Typen zuwiderläuft.

Beschränkt ist zum Teil auch der Erwerb landwirtschaftlich genutzter Flächen und unerschlossener Gebiete. So dürfen Ausländer und ausländische Gesellschaften bestimmte Agrarflächen oder Gebiete, in denen Rohstoffvorkommen zumindest vermutet wird, nur bis zu einer maximalen Obergrenze erwerben. Einige US-Bundesstaaten sehen dabei ausländerrechtliche Beschränkungen im Hinblick auf die Größe der Fläche oder die Dauer des Eigentums vor. Sinn und Zweck dieser Beschränkung ist, dass überwiegend die US-Amerikaner weiterhin über Grundnahrungsmittel und Rohstoffe verfügen können.

Bei der Finanzierung des Kaufpreises werden Deutsche in der Regel von US-Banken nicht besser oder schlechter gestellt als Einheimische. Allerdings ist es ratsam, viel Geduld, Geschick und Ausdauer mitzubringen – denn der Finanzierungsprozess ist bei ausländischen Käufern zum Teil langwieriger als bei US-Bürgern. Gründe dafür sind u.a., dass die Dokumente und Finanznachweise, welche die Banken als Grundlage ihrer Bewertung des Finanzrisikos verlangen, in einer anderen Sprache und meist in einem unbekannten Format gehalten sind, sich auf einer anderen Art der Berechnung begründen oder dem deutschen Käufer notwendige Dokumente (nach amerikanischen Standards) fehlen.

Gut zu wissen: Es kann vorkommen, dass die US-Banken von ausländischen Käufern einer Immobilie für die Zusage einer Hypothek einen höheren Eigenkapitalanteil verlangen als von Daueraufenthaltsberechtigten oder amerikanischen Staatsbürgern, die in den USA ein Einkommen erzielen und eine Social Security Number haben.

Beschränkungen hinsichtlich der Grundsteuer: Sollten Sie sich entschließen, ein Recht an einem Grundstück zu erwerben, ist es empfehlenswert, sich mit den Beschränkungen im Steuerbereich vertraut zu machen. Insbesondere im Rahmen der Grundsteuer (Property Tax) wird in den USA – zumindest mittelbar – zwischen Einheimischen und Ausländern unterschieden. Zunächst gibt es keinen Einheitswert: Der Wert einer amerikanischen Immobilie wird jährlich durch Verkäufe des Vorjahres festgesetzt. Der aktuelle Schätzwert des Immobilienobjekts dient dann der Berechnung der Grundsteuer. Diese liegt regelmäßig zwischen 1-2% des festgesetzten Wertes. Zwar ist die Grundsteuer für amerikanische Staatsbürger und Ausländer gleich – allerdings können Amerikaner sog. Homestead anmelden, wenn die besteuerte Immobilie den Erstwohnsitz darstellt. Diese Homestead Exemption “friert” den Wert der Immobilie ein und die Grundsteuer kann maximal 3% hochgehen – und das auch dann, wenn die Immobilie beispielsweise eine Wertsteigerung von 50% hat.

Neben der Property Tax sind weitere steuerliche Aspekte im Immobilienbereich nicht zu vergessen: Die Einkommensteuer bei gewerblicher Nutzung der Immobilie durch Verpachtung oder Vermietung, die Erbschaftsteuer im Todesfall des Eigentümers einer Immobilie in den USA, die Schenkungsteuer oder die Kapitalertragsteuer (Capital Gains Tax) beim Verkauf einer Immobilie.

Falls Sie ein Rechtsproblem in Amerika haben und einen Attorney at Law benötigen, fragen Sie uns gerne.

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Rechtsanwalt, Immobilienmakler und Finanzberater in einem. Kein Problem?

Eine Nebentätigkeit als Immobilien- oder Finanzmakler erlaubt in Deutschland bekanntlich das anwaltliche Berufsrecht nicht. Konkret regelt § 14 Abs. 2 Nr.8 Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO):

Die Zulassung zur Rechtsanwaltschaft ist zu widerrufen,(…) 8. wenn der Rechtsanwalt eine Tätigkeit ausübt, die mit seinem Beruf, insbesondere seiner Stellung als unabhängiges Organ der Rechtspflege nicht vereinbar ist oder das Vertrauen in seine Unabhängigkeit gefährden kann; dies gilt nicht, wenn der Widerruf für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde;

Anwaltskammern und Anwaltsgerichtshof betrachten eine Maklertätigkeit als unvereinbar mit dem Anwaltsberuf, weil das Provisionsinteresse (Courtageinteresse) die anwaltliche unabhängigkeit gefährdet. Zumindest wenn die Maklertätigkeit auf Dauer angelegt ist, vom Anwalt also ständig ausgeübt wird; als Gelegenheitsmakler darf sich ein Rechtsanwalt betätigen (BGH, Urteil v. 31.10.1991, IX ZR 303/90, NJW 1992, 681).

Andere Länder, anderes Anwaltsberufsrecht

gp_anz_mav_very_british_new_phoneSo das Berufsbild eines Rechtsanwalts in Deutschland. Zwingend ist diese Sichtweise aber ganz und gar nicht. Andere Rechtsordnungen kommen genau zum gegenteiligen Schluss: In Schottland ist fast jede Anwaltskanzlei (Solicitor Firm) gleichzeitig auch ein Immobilienmaklerbüro (Real Estate Agent) und zwar nicht nur kleine Law Firms (Beispiel hier), sondern auch die Big Player wie etwa Blackadders, die mit dem Slogan “Solicitors, Property & Wealth Management Scotland” werben. Auf der Kanzleiwebsite findet man somit nicht nur den Anwalt seines Vertrauens, sondern kann auch nach seiner Traumimmobilie suchen. Für einen Deutschen auf den ersten Blick etwas befremdlich, aber die Überlegung in Schottland ist offenbar genau entgegengesetzt.zur deutschen Sichtweise: Gerade weil es sich beim Immobilienkauf um eine bedeutsame und risikoträchtige Transaktion handelt, soll das nicht “irgendein Makler” machen, sondern ein vertrauenswürdiger Solicitor, der auch der Überwachung durch die Anwaltskammer (Solicitor Regulation Authority) unterliegt.

Einen Mittelweg gegen die meisten Law Firms in England. Zwar ist auch dort eine gemischte Anwalts- und Makler-Praxis prinzipiell erlaubt (siehe zum Beispiel hier). Dennoch findet man diese in England & Wales viel seltener als in Schottland. Englische Solicitor Firms trennen Anwaltstätigkeit und Immobilienvermittlung meist, d.h. viele englische Solicitor Firms gründen ähnlich lautende Schwesterfirmen, die als Maklerbüro arbeiten, zum Teil in den selben Büroräumen wie die Anwaltskanzlei.

In den USA ist kompliziert, da die Bundesstaaten ihre eigenen anwaltlichen Berufsregeln haben. Tendenziell sehen die US-amerikanischen Anwaltskammern die Tätigkeit eines Attorney at Law als Immobilienmakler ähnlich skeptisch wie die deutschen Anwaltskammern. Hier einige Hintergrundinfos zum diesbezüglichen Anwaltsberufsrecht im Bundesstaat New York.

Weitere Informationen zum Immobilienerwerb in England, Schottland und den USA finden Sie in den Beiträgen:

Immobilienkauf in England: Tipps für die Praxis

Wer schon hat, dem wird gegeben (Was ist Joint Tenancy?)

Strandhaus in Malibu?

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Die 2003 gegründete Kanzlei Graf & Partner ist mit ihrer englischspachigen Prozessabteilung (GP Chambers) auf grenzüberschreitende Rechtsfälle spezialisiert, insbesondere auf deutsch-britische und deutsch-amerikanische Wirtschaftsstreitigkeiten, Scheidungen und internationale Erbfälle. Falls Sie bei einer anglo-amerikanischen Rechtsangelegenheit Unterstützung benötigen, stehen Ihnen die Anwälte der Kanzlei Graf & Partner mit ihrem internationalen Netzwerk gerne zur Verfügung. In den meisten großen US-Bundesstaaten verfügen wir über gute persönliche Kontakte zu Attorneys-at-Law in mittelgroßen Kanzleien. Ihr Ansprechpartner in Deutschland ist Bernhard Schmeilzl, Rechtsanwalt & Master of Laws (Leicester, England), Telefon +49 (0) 941 – 463 7070.

 

Grundbuchauszug in England (Beispiel)

Mit dem Grund und Boden ist das in UK so eine Sache. Ein absolutes Eigentumsrecht nach deutschem Verständnis gibt es dort begrifflich nicht. Die bis heute übliche Terminologie “freehold” und “leasehold” verdeutlicht den Ursprung aus dem Lehnswesen: Alles Land gehört “eigentlich” der Krone und es werden nur Nutzungsrechte verliehen. Soviel zur Historie und Theorie. In der Praxis werden – zumindest seit 1925 (Erlass der gesetzlichen Grundlagen: Land Registry Act, Law of Property Act, Settled Land Act, Trustee Act, Administration of Estates Act, Land Charges Act) – natürlich auch in UK die Grundstücke und deren Berechtigte sowie Lasten und Rechte erfasst. Und ein englischer “Freeholder” fühlt sich nicht weniger als Vollberechtigter an seinem Grund und Boden als ein deutscher Eigentümer.

Wie Immobilien in England übertragen werden ist hier erläutert. Auf der sehr modernen und informativen Website der Land Registry sind einige Basisinformationen abrufbar und zum Beispiel Eigentümerrecherchen möglich. Wie sieht aber nun ein englischer Grundbuchauszug tatsächlich aus und was ist darin erfasst? Hier ein (anonymisiertes) Beispiel eines vollständigen Grundbuchauszugs mit den drei Teilen Property Register, Proprietorship Register und Charges Register sowie Plänen als Anhang: HM_Land_Registry_Grundbuchauszug_England

Falls Sie bei einer konkreten Immobilientransaktion rechtliche Unterstützung benötigen, stehen Ihnen die deutschen Anwälte der Kanzlei Graf & Partner sowie die englischen Solicitors der Kanzlei Lyndales gerne zur Verfügung. Ihr Ansprechpartner ist Bernhard Schmeilzl, Rechtsanwalt & Master of Laws (Leicester, England).

Immobilienkauf in England: Tipps für die Praxis

“Die eigenen vier Wände” versus “My Home is my Castle”

Das eigene Haus ist dem Briten mindestens ebenso wichtig wie dem Deutschen. Trotzdem sind die Mentalitäten recht verschieden. Der hiesige Häuslebauer (eine Entsprechung für diesen Begriff gibt es im Englischen gar nicht!) träumt davon, sein Haus nach seinen individuellen Vorstellungen am Traumort seiner Wahl zu errichten, dann dort für den Rest seiner Tage mit seiner Familie idyllisch zu wohnen und es schließlich über den Tod hinaus im Familienbesitz zu halten. Das gelingt zwar selten, aber es ist die Wunschvorstellung vieler, was auch die tägliche TV-Werbung diverser Bausparkassen belegt (Bausparvertrag ist übrigens auch so ein Konzept, das man einem Briten oder Amerikaner schwer verständlich machen kann). Ganz anders in England: Continue reading