Immobilienkauf in England: Grafische Übersicht und Checkliste

Ein Grundstückskauf in Großbritannien folgt anderen Regeln als in Deutschland, Österreich oder Frankreich. Mangels eines öffentlichen Notars deutscher, österreichischer oder französischer Prägung organisieren die englischen Anwälte der Vertragsparteien die Immobilientransaktion selbst. Wegen des hohen Haftungsrisikos gehen die beteiligten Immobilienrechtsanwälte (Conveyancing Solicitors) dabei sehr formalistisch vor. Das englische Recht kennt kein Abstraktionsprinzip. Deshalb erfolgt die Zahlung des Kaufpreises und die Besitzübertragung (Schlüsselübergabe) in aller Regel tatsächlich Zug um Zug, also am selben Tag, dem berühmten “Completion Date” und die Anwälte unterliegen dabei strengen Regeln, wann und unter welchen Voraussetzungen sie welche Schritte vornehmen dürfen..

Hier ein Flowchart (in englischer und deutscher Fassung), das den zeitlichen Ablauf und die rechtlichen Schritte eines typischen Hauskaufs in England verdeutlicht:

Hier die deutsche Fassung:

Die Berechnung des Verkaufserlöses in einem einfachen Fall (ohne Grundschuldablösung) sieht in etwa so aus:

 

Falls Sie rechtliche Unterstützung bei einer konkreten Immobilientransaktion in Großbritannien oder in den USA (dort gelten wieder andere Regeln) benötigen, stehen Ihnen die Anwälte der Kanzlei Graf & Partner sowie die englischen Solicitors der Partnerkanzlei Lyndales gerne zur Verfügung. Ihr Ansprechpartner ist Bernhard Schmeilzl, Rechtsanwalt & Master of Laws (Leicester, England), Telefon +49 (0) 941 – 463 7070.

Weitere Beiträge zu den Themen Immobilienkauf in England und den USA sowie Testamentsgestaltung bei Vermögen im Ausland hier:

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Die 2003 gegründete Kanzlei Graf & Partner ist mit ihrer Abteilung für britisch-deutsche Prozessführung (GP Chambers) auf grenzüberschreitende Rechtsfälle spezialisiert, insbesondere auf deutsch-britische sowie deutsch-amerikanische Wirtschaftsstreitigkeiten, Scheidungen und Erbfälle. Das Experten-Team deutscher und englischer Anwälte und Steuerberater regelt internationale Erbfälle und wickelt Nachlässe für die Erben in Deutschland, USA, England und anderen Common Law Rechtsordnungen ab.

Grundbuchauszug in England (Beispiel)

Mit dem Grund und Boden ist das in UK so eine Sache. Ein absolutes Eigentumsrecht nach deutschem Verständnis gibt es dort begrifflich nicht. Die bis heute übliche Terminologie “freehold” und “leasehold” verdeutlicht den Ursprung aus dem Lehnswesen: Alles Land gehört “eigentlich” der Krone und es werden nur Nutzungsrechte verliehen. Soviel zur Historie und Theorie. In der Praxis werden – zumindest seit 1925 (Erlass der gesetzlichen Grundlagen: Land Registry Act, Law of Property Act, Settled Land Act, Trustee Act, Administration of Estates Act, Land Charges Act) – natürlich auch in UK die Grundstücke und deren Berechtigte sowie Lasten und Rechte erfasst. Und ein englischer “Freeholder” fühlt sich nicht weniger als Vollberechtigter an seinem Grund und Boden als ein deutscher Eigentümer.

Wie Immobilien in England übertragen werden ist hier erläutert. Auf der sehr modernen und informativen Website der Land Registry sind einige Basisinformationen abrufbar und zum Beispiel Eigentümerrecherchen möglich. Wie sieht aber nun ein englischer Grundbuchauszug tatsächlich aus und was ist darin erfasst? Hier ein (anonymisiertes) Beispiel eines vollständigen Grundbuchauszugs mit den drei Teilen Property Register, Proprietorship Register und Charges Register sowie Plänen als Anhang: HM_Land_Registry_Grundbuchauszug_England

Falls Sie bei einer konkreten Immobilientransaktion rechtliche Unterstützung benötigen, stehen Ihnen die deutschen Anwälte der Kanzlei Graf & Partner sowie die englischen Solicitors der Kanzlei Lyndales gerne zur Verfügung. Ihr Ansprechpartner ist Bernhard Schmeilzl, Rechtsanwalt & Master of Laws (Leicester, England).

Immobilienkauf in England: Tipps für die Praxis

“Die eigenen vier Wände” versus “My Home is my Castle”

Das eigene Haus ist dem Briten mindestens ebenso wichtig wie dem Deutschen. Trotzdem sind die Mentalitäten recht verschieden. Der hiesige Häuslebauer (eine Entsprechung für diesen Begriff gibt es im Englischen gar nicht!) träumt davon, sein Haus nach seinen individuellen Vorstellungen am Traumort seiner Wahl zu errichten, dann dort für den Rest seiner Tage mit seiner Familie idyllisch zu wohnen und es schließlich über den Tod hinaus im Familienbesitz zu halten. Das gelingt zwar selten, aber es ist die Wunschvorstellung vieler, was auch die tägliche TV-Werbung diverser Bausparkassen belegt (Bausparvertrag ist übrigens auch so ein Konzept, das man einem Briten oder Amerikaner schwer verständlich machen kann). Ganz anders in England: Continue reading