Betrugsmasche Wüstengrundstück in Kalifornien

Mandant erbt ein USA-Grundstück mit der Adresse “East Avenue H, Los Angeles County”. Klingt super. Ist aber ein Albtraum.

Wir sind auf deutsch-britisches und deutsch-amerikanisches Erbrecht spezialisiert. Daher wickeln wir viele internationale Erbfälle und Nachlassvermögen ab. Meistens ist es für unsere Mandanten eine frohe Botschaft, wenn sie davon erfahren, eine Immobilie in Großbritannien oder in den USA geerbt zu haben. Vor allem, wenn das Grundstück in einer Metropole wir London, New York oder Los Angeles liegt.

Doch es gibt auch Ausnahmen, bei denen sich der vermeintliche Glücksfall einer Erbschaft kurz darauf als Albtraum aus Grundsteuern, Anwaltskosten und Gerichtsgebühren entpuppt. Hier ein reales Beispiel aus unserer Kanzleipraxis (mit leicht verfremdeten Daten):

Ein deutscher Zahnarzt verstirbt in München. Er ist verwitwet und hinterlässt alles seinem einzigen Sohn auf Basis eines deutschen notariellen Testaments. Der Sohn findet in den Nachlass-Unterlagen seines Vaters einen US-amerikanischen Immobilien-Kaufvertrag (Agreement of Sale) aus dem Jahr 1970 über ein Grundstück in Los Angeles County mit der Adresse “E. Avenue H”. Gekauft vom Vater damals für 20.000 US$. Seine Augen beginnen zu leuchten. Schließlich klingen “Avenue” und “Los Angeles” nach Edel-Einkaufsmeile, Hollywood und Sonne. Es wundert ihn nur, dass der Vater diese US-Immobilie in Kalifornien nie erwähnt hat. Der Kaufpreis klingt aus heutiger Sicht zwar nicht exorbitant, aber 1970 war der Dollar ja noch einiges Wert und man muss knapp 50 Jahre Inflation bedenken.

Da der Sohn nicht allzu gut Englisch spricht und natürlich auch nicht weiß, wie er den Erbnachweis in USA führen soll, kommt er in unsere Kanzlei und bittet mich darum, das Grundstück in Kalifornien auf seinen Namen umschreiben zu lassen und herauszufinden, welchen Wert das Grundstück denn heute hat.

Mir schwant nichts Gutes.

Nun ist es in den meisten US-Bundesstaaten so, dass Grundbuchinformationen für jedermann online einsehbar sind, ohne dass man ein berechtigtes Interesse angeben muss. Für Los Angeles County geht man hierfür beispielsweise auf die Website “Property Assessment Information System. Dort kann man dann entweder die Adresse oder die Grundsteuer ID-Nummer (Assessor’s ID Number) des Grundstücks eingeben. Nehmen wir zum Beispiel die Nummer 3358006070 (das ist nicht die meines tatsächlichen Mandanten, aber ein vergleichbares Grundstück). Dann erscheint auf dem Monitor folgendes Bild:

Und schon wird einem klar, warum der Vater Zeit seines Lebens nichts über das Grundstück in Südkalifornien erzählt hat: Es war ihm peinlich. Denn er ist seinerzeit Betrügern aufgesessen.

Konkret trieb Ende der 1960er, Anfang der 1970er Jahre eine Firma namens “International Computerized Land Reserach (ICLR)” mit Sitz auf den Bahamas ihr Unwesen. Diese kaufte völlig wertlose Parzellen Wüstenland in USA (und anderswo), druckte Prospekte, in denen behauptet wurde, dass sich die Stadt Los Angeles in absehbarer Zeit so stark vergrößern würde, dass diese Grundstücke zu Stadtgebiet und damit Bauland würden, und verkaufte die Parzellen an gutgläubige Privatinvestoren, unter anderem in Deutschland. Die Betrugsmasche schaffte es sogar in ein Buch.

Da es zu dieser Zeit noch kein Internet mit Google-Earth gab, konnte man sich – im Unterschied zu heute – damals noch nicht mit einem Mausklick von der Absurdität dieser Behauptung überzeugen.

Nun denn: Mein Mandant starrt fassungslos auf den Monitor mit dem Satellitenfoto seines geerbten Fleckchens kalifornischen Wüstensandes. Als nächstes zeige ich dem Mandanten, dass man sich auf dem Online-Grundbuch von Kalifornien auch anzeigen lassen kann, ob und zu welchem Preis benachbarte Grundstücke in den letzten Monaten und Jahren verkauft wurden (einem vom Gedanken des Datenschutzes durchwirkten deutschen Rechtsanwalt erscheint so viel Transparenz wie in den USA und übrigens auch in Großbritannien natürlich befremdlich). Das Ergebnis ist ernüchternd: Es gab so gut wie keine Verkäufe und die wenigen, die stattfanden, erfolgten zu minimalen Kaufpreisen.

Ab jetzt ist das Thema “geerbtes Grundstück in Los Angeles County” nur noch negativ behaftet: Der Mandant muss nämlich Geld für die Beantragung eines kalifornischen Nachlasszeugnisses ausgeben (der Begriff Erbschein passt in anglo-amerikanischen Rechtsordnungen streng genommen nicht). Dann muss er das Grundstück auf sich umschreiben lassen, was Gebühren, Beglaubigungs- und Kurierkosten auslöst. Da er in den USA für sein Stück Wüste jährlich Grundsteuer (Property Tax) von immerhin 145 US$ zahlen muss, will der Mandant es so schnell wie möglich verkaufen. Die meisten Makler, die wir diesbezüglich kontaktieren, winken jedoch ab. Nicht einmal zum symbolischen Dollar gibt es bislang einen Kaufinteressenten. Wir denken über die Erbausschlagung nach, was allerdings nicht ganz banal ist, weil der Mandant die Erbschaft in Deutschland bereits angenommen hat.

Fazit: Falls ein Leser dieses Beitrags schon immer ein trockenes Stück Kalifornien sein Eigen nennen wollte und es ihm der Spaß Wert ist, dafür pro Jahr Grundsteuer zu zahlen, hätten wir eine Parzelle im Angebot. Schließlich gibt es auch Menschen, die sich eine Parzelle auf dem Mond “kaufen”. Wer dagegen ein Grundstück in den USA bevorzugt, das auch tatsächlich erschlossen ist, sollte sich vorab genau informieren, was er da eigentlich erwirbt.

Falls Sie ein Rechtsproblem in Amerika haben und einen Attorney at Law benötigen, fragen Sie uns gerne.

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Das deutsch-britische Anwaltsteam der Kanzlei Graf & Partner löst seit 2003 deutsch-britische und deutsch-amerikanische Rechtsfragen. Die Prozessabteilung GP Chambers berät und vertritt deutsche, britische und US-amerikanische Unternehmen in Arbitrationverfahren wie in Gerichtsprozessen.

Infos zu US-amerikanischen Rechtsfragen, Vertragsgestaltung US-Style und Abwicklung deutsch-amerikanischer Erbfälle in diesen Posts:

Immobilienkauf in USA: Strandhaus in Malibu? So geht’s

Grundstückskauf in den USA: Unterschied zwischen „Warranty Deed“ und „Quit Claim Deed“

Immobilienerwerb in den USA: Gibt es Beschränkungen für Ausländer?

See you in Court: Nicht von US-Anwälten einschüchtern lassen

Erbschaft aus USA: Was nun?

Die Erbtante  in USA – es gibt sie doch!

Der Verstorbene hatte Bankkonten oder Aktien in USA: Eigener US-Erbschein nötig?

Haftungsfalle für Erbrechtsanwälte: In USA und GB gibt es keine transmortale Vollmacht

Das US-Erbrecht kennt keine Pflichtteilsanspruch? Blödsinn

– Berufsrecht für US-amerikanische Rechtsanwälte

– Wie im Hollywood-Spielfilm: “You have been served!” (Zustellung in UK und USA)

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Erbschaft aus USA: Was nun?

Wie kommt man an einen US-Erbschein? Gilt ein deutsches Testament in USA? Muss ein Deutscher bei Erbschaft aus USA (doppelt) Steuern zahlen?

In den Rechtsordnungen, die das sogenannte Common Law anwenden, darunter neben UK und Australien auch die meisten US-Bundesstaaten, gilt im Unterschied zu Deutschland nicht das Prinzip des “Direkterwerbs” (Erben treten sofort und direkt in die Rechtspositionen des Verstorbenen ein), sondern das Prinzip der “Administration of the Estate“, das heißt der Nachlass muss in diesen Common Law Ländern zwingend von einem Nachlassverwalter in Besitz genommen und abgewickelt werden (mehr dazu hier). Streng genommen sind daher die deutschen Begriffe “Erbe” und “Erbschein” falsch oder zumindest irreführend, weil die Begünstigten in USA, England usw eben gerade keine Erben im Sinn des deutschen Erbrechts sind. Die starke Position hat bei der Nachlassabwicklung in USA nicht der Begünstigte (beneficiary, in manchen Bundesstaaten auch heir-at-law), sondern der  Nachlassverwalter. Er muss die Beneficiaries in aller Regel weder um Erlaubnis fragen, noch einzelne Maßnahmen mit diesen abstimmen, haftet aber natürlich für wirtschaftlich unsinnige Handlungen sowie für Verstöße gegen die Anordnungen im Testament.

Dieser Nachlassverwalter (Executor bzw. Administrator) kann zugleich selbst einer der Begünstigten (Beneficiary) sein, oft ist es aber auch ein vom Testamentsersteller benannter Dritter, etwa ein Rechtsanwalt oder Freund.

Besaß der Verstorbene Vermögen in den USA, so stellt sich für die Hinterbliebenen die Frage, wie sie dieses US-amerikanische Nachlassvermögen auf sich übertragen oder umschreiben lassen können. Konkret sind die Fragen meist:

1) Benötigt man überhaupt einen US-Erbschein (Probate) oder kann man die Vermögenswerte direkt überschreiben lassen?

Das aus Deutschland bekannte und häufig genutzte Instrument der sog. postmortalen oder transmortalen Vollmacht (also einer Vollmacht über den Tod des Erblassers hinaus) wird in Common Law Jurisdiktionen in aller Regel schon mal nicht akzeptiert (mehr dazu hier). Bei einigen Investments ist es aber zulässig (und dann auch sinnvoll), mit dem Finanzinstitut einen Bezugsberechtigten für den Todesfall zu vereinbaren, vor allem bei Lebensversicherungen (Life Insurance Policies). Dass in diesen Fällen ein US-Erbschein vielleicht entbehrlich ist, sagt aber noch nichts darüber aus, ob in USA Erbschaftssteuern anfallen (dazu unten).

Handelt es sich bei dem Nachlass in den USA um einen Small Estate, liegt das Gesamtvermögen also unterhalb eines bestimmten Schwellenwertes, so besteht meist die Möglichkeit eines vereinfachten Verfahrens, des sogenannten Small Estate Affidavit (mehr dazu hier).

2) Wird ein deutsches Testament (handschriftlich oder notariell) in den USA akzeptiert, also von Nachlassgerichten (Probate Courts) in USA anerkannt? Gilt dies auch für die Vererbung von Immobilien in USA?

3) Gibt es in den USA Pflichtteilsansprüche und zwingende Ansprüche des überlebenden Ehegatten?

4) Muss man für das Erbscheinsverfahren in USA zwingend einen dortigen Anwalt (Attorney-at-Law) beauftragen?

Bei all diesen Fragen gibt es keine einfache und vor allem keine für die gesamten USA gültigen Antworten, denn Erbrecht und die Regularien zum Nachlassverfahren sind in USA kein Bundesrecht. Vielmehr hat jeder US-Bundesstaat sein eigenes Erbrecht (Succession Law) und seine eigenen Regeln zum Nachlass- und Erbscheinsverfahren (Probate Rules). Diese sind zwar in vielen US-Bundesstaaten ähnlich, aber eben nicht in allen. Da US-Amerikaner natürlich oft von einem in den anderen Bundesstaat umziehen, gibt es den Versuch, das US-amerikanische Erbscheinsverfahren (Probate Process) durch den Uniform Probate Code zu vereinheitlichen; dabei handelt es sich aber nur um Empfehlungen; die eigentlichen Bestimmungen zum Nachlassverfahren werden nach wie vor von jedem einzelnen US-Bundesstaat erlassen. Dennoch ist der schlanke 800-Seiter eine gute Informationsquelle zu vielen (auch praktischen) Fragen des Nachlass- und Erbscheinsverfahrens in den USA. Die derzeit aktuelle Fassung (Stand 2010) ist hier zum Download verfügbar: upc 2010

Wer sich selbst über die Gesetzeslage zum Erbrecht in den einzelnen US-Bundesstaaten informieren will, hier eine Linkliste (Übersicht Erbrecht und Erbscheinsverfahren in allen US-amerikanischen Bundesstaaten):

Alabama Alaska  / Arizona Arkansas California  /  Colorado Connecticut  / Delaware  / District of Columbia  / Florida  /  Georgia  / Hawaii  /  Idaho  /  Illinois  /  Indiana  /  Iowa  /  Kansas  /  Kentucky  / Louisiana  /  Maine  /  Maryland  /  Massachusetts  /  Michigan  /  Minnesota  /  Mississippi  / Missouri  /  Montana  /  Nebraska  /  Nevada  /  New Hampshire  /  New Jersey  /  New Mexico  /  New York /   North Carolina  /  North Dakota  /  Ohio  /  Oklahoma  /  Oregon  /  Pennsylvania  /  Rhode Island  /  South Carolina  /  South Dakota  /  Tennessee  /  Texas  /  Utah  /  Vermont  /  Virginia  /  Washington  /  West Virginia  /  Wisconsin  /  Wyoming

Für einen Deutschen, der in USA eine Erbschaft macht, sei es aus Testament oder weil ein in den USA lebender naher Verwandter stirbt und gesetzliche Erbfolge gilt, hat es natürlich in aller Regel wenig Sinn, sich selbst in diese Vorschriften einzulesen. Je nachdem, ob ein Testament existiert oder nicht, muss man zuerst prüfen, wer die Rolle des Executors (bzw. Administrators) übernehmen kann oder muss. Sobald feststeht, wer der Executor ist und welche Qualifikation dieser mitbringt, kann man entscheiden, ob man einen lokalen US Attorney-at-Law (Probate Lawyer) einschalten will oder ob man die Nachlassabwicklung selbst versucht.

Handelt es sich um ein – aus Sicht der USA – ausländisches Testament (Foreign Will), dann gilt oft (nicht überall) die Regel, dass ein Testament dann akzeptiert wird, wenn des den Gesetzes desjenigen Landes entspricht, dessen Staatsbürgerschaft der Testamentsersteller hatte oder wo das Testament erstellt wurde. Aber gerade für den deutschen Regelfall des handschriftlichen, eigenhändigen Testaments gibt es in vielen US-Bundesstaaten Ausnahmen. So akzeptiert zum Beispiel Florida ein handschriftliches Testament unter keinen Umständen. Besaß der Verstorbene ein Ferienhaus (oder meinetwegen auch ein Aktiendepot) in Florida, das er in seinem deutschen Testament einem seiner Kinder vermacht, so geht diese Regelung im Testament ins Leere und es gilt die gesetzliche Erbfolge des Bundesstaats Florida.

Traditionell wird in Common Law Staaten bei der Frage, welches Recht anwendbar ist, unterschieden zwischen beweglichem Vermögen (moveable assets) und unbeweglichem Vermögen, also Immobilien (immoveable assets). Für das bewegliche Vermögen (z.B. Bankkonten) kann es also sein, dass das Recht des Landes angewendet wird, wo der Verstorbene sein “Domicile” hatte, für Immobilien gilt meist das Recht des Landes, in dem sich die Immobilie befindet (lex rei sitae, Recht der Belegenheit), in unserem Beispiel also des jeweiligen US-Bundesstaates.

Und dann stellt sich natürlich noch die Frage nach der Erbschaftssteuer in den USA. Hier ist die Lage weniger verworren, denn die US Inheritance Tax ist – im Unterschied zum materiellen und prozessualen Erbrecht – sehr wohl bundeseinheitlich für die gesamten USA geregelt, siehe Federal Estate Tax. In etlichen Bundesstaaten wird daneben noch eine State Estate Tax erhoben. Die in USA gezahlte Erbschaftssteuer kann aber auf eine in Deutschland fällige Erbschaftssteuer angerechnet werden, entweder gemäß Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den USA oder nach den allgemeinen Anrechnungsbestimmungen des § 21 Erbschaftssteuergesetz (dazu detailliert hier im Verhältnis UK und Deutschland).

Es dürfte klar geworden sein, dass solche deutsch-amerikanischen Erbfälle extrem komplex sind. Wenn möglich, sollte man Probleme bereits zu Lebzeiten durch geschickte Planung und Testamentsgestaltung vermeiden. Wer seinen deutschen Erben Kapitalanlagen oder gar Immobilien in den USA hinterlässt, ohne sich zu informieren, ob das deutsche Testament in USA überhaupt gilt, und wer im Ernstfall die Nachlassabwicklung in USA vornimmt, verursacht seinen Hinterbliebenenen extrem viel Arbeit und hohe Kosten.

Weitere Informationen zu Erbrecht und Nachlassabwicklung in den USA:

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Die 2003 gegründete Kanzlei Graf & Partner ist mit ihrer englischspachigen Prozessabteilung (GP Chambers) auf grenzüberschreitende Rechtsfälle spezialisiert, insbesondere auf deutsch-britische und deutsch-amerikanische Wirtschaftsstreitigkeiten, Scheidungen und internationale Erbfälle. Falls Sie bei einer anglo-amerikanischen Rechtsangelegenheit Unterstützung benötigen, stehen Ihnen die Anwälte der Kanzlei Graf & Partner mit ihrem internationalen Netzwerk gerne zur Verfügung. In den meisten großen US-Bundesstaaten verfügen wir über gute persönliche Kontakte zu Attorneys-at-Law in mittelgroßen Kanzleien. Ihr Ansprechpartner in Deutschland ist Bernhard Schmeilzl, Rechtsanwalt & Master of Laws (Leicester, England), Telefon +49 (0) 941 – 463 7070.