Grundstückskauf in den USA: Unterschied zwischen „Warranty Deed“ und „Quit Claim Deed“

Wie überträgt man in den USA eine Immobilie und wie sieht eine US-amerikanische Übertragungsurkunde aus? Hier erklärt am Beispiel Florida.

Wer selbst eine Immobilie in den USA kaufen will oder wer als Anwalt deutsche Mandanten berät, die – sei es als deutsche USA-Expats, als Auswanderer oder als Immobilieninvestoren – den Erwerb eines Familienheims, eines Strandhauses oder einer Ferienwohnung in den USA planen, sollten die Basics des amerikanischen Immobilienkaufs verstehen. Sonst gibt es später nicht selten ein böses Erwachen, wenn der (deutsche) Käufer feststellt, dass er bestimmte Rechte und Ansprüche gar nicht erworben hat. Die allgemeinen Unterschiede beim Grundstückskauf in Deutschland und den USA haben wir in hier bereits erklärt.

Natürlich sollte man für einen Immobilienkauf in den USA ohnehin immer einen lokalen Anwalt (Attorney at Law) einschalten. Aber für diesen sind die Abläufe der US-amerikanischen  Immobilientransaktion so selbstverständlich, dass er dem deutschen Grundstückskäufer die Unterschiede zum deutschen Recht kaum erklären wird, zumal er diese Unterschiede in aller Regel auch gar nicht kennt.

Ob und unter welchen Voraussetzungen ein Deutscher oder Österreicher überhaupt ein Grundstück in den USA erwerben kann, haben wir in diesem Beitrag hier bereits erläutert. Wenn all das geklärt ist, stellt sich also die konkrete Frage: Wie werde ich nun tatsächlich Eigentümer der US-Immobilie? Hierbei muss man zwei Arten von Übertragungsurkunden streng unterscheiden:

(1) Die “Warranty Deed”

Im Normalfall, also bei einem Verkauf zwischen fremden Dritten, erfolgt die Übertragung eines Grundstücks per Übertragungs- bzw.  Garantieurkunde, sog. Warranty Deed. In dieser Warranty Deed garantiert der Verkäufer sein Eigentum an der Immobilie und seine Verfügungsberechtigung, d.h. dass er als rechtmäßiger Eigentümer berechtigt ist, die Immobilie oder das Grundstück zu veräußern und zu übertragen. Zudem sichert er die Lastenfreiheit der Immobilie zu. Hier ein konkretes (natürlich anonymisiertes) Beispiel einer solchen Warranty Deed im Bundesstaat Florida:

Man unterscheidet zwischen der General Warranty Deed und der Special Warranty Deed: Besonders vorteilhaft für den Käufer ist die General Warranty Deed. Hier beziehen sich die Garantien nicht nur auf die Zeit, in der der Veräußerer selbst Eigentümer des Grundstücks war, sondern sie reichen sogar zurück bis zum Entstehungszeitpunkt der Immobilie. Im Klartext: Jeder Verkäufer in der Kette der Eigentümer haftet für ggf. auftretende Fehler und Grundstückslasten vor und während der Eigentümerstellung, beispielsweise für eine noch bestehende Hypothek am Grundstück, für ein Grundpfandrecht oder für ein Eigentumsrecht eines Dritten.

Die Special Warranty Deed schützt den Käufer im Gegensatz dazu nur vor Mängeln, die sich auf Handlungen oder Unterlassungen des Verkäufers selbst zurückführen lassen, d.h. Grundstücksmängel, für die nur der jetzige Verkäufer verantwortlich. In der Tat bietet die Special Warranty Deed – anders als ihre Bezeichnung vermuten lässt – weniger Schutz vor möglichen Mängeln als die General Warranty Deed.

In beiden Fällen gilt: Stellt sich später heraus, dass die „Warranty“ des Verkäufers falsch war, beispielsweise weil ein unbezahltes Pfandrecht an dem Grundstück besteht, muss der Verkäufer entweder einen amerikanischen Anwalt bezahlen, um gegen das Pfandrecht ggf. klageweise vorzugehen oder er muss das Pfandrecht aus eigener Tasche abbezahlen. Kommt er seiner Verpflichtung nicht nach, stellt dies eine Verletzung der „Warranty“ dar und der Käufer kann vom Verkäufer Ersatz des entstandenen Schadens und der Anwaltsgebühren verlangen.

Gewusst wie: In der Regel kommt die General Warranty Deed bei Übertragungen von Wohnimmobilien zum Einsatz. Die Special Warranty Deed wird im Gegensatz dazu häufiger bei der Veräußerung von Gewerbeimmobilien verwendet.

(2) Die “Quit Claim Deed”

Die sog. Quit Claim Deed ist eine völlig andere Art der Eigentumsübertragung: Hierbei handelt es sich um einen „ungarantierten“ Eigentumsbrief. Das bedeutet, der Verkäufer überträgt durch schlichte Verzichtserklärung seine Eigentumsrechte an einer US-Immobilie (“he quits his claim”), ohne dabei irgendwelche Garantien abzugeben.

Das übertragene Eigentum kann dabei zum einen anteilig übertragen werden, d.h. sowohl Grantor als auch Grantee werden (Mit-)Eigentümer einer Immobilie, oder das Eigentum wird komplett auf den Käufer übertragen.

Die Partei, die Anteile überträgt, wird als Grantor bezeichnet – die Partei, die Anteile erhält, heißt Grantee. Unter der Voraussetzung, dass die Parteien sich über einen bestimmten Anteil geeinigt haben, die Quit Claim Deed ordnungsgemäß ausgefüllt und von einem Notary Public (nicht vergleichbar mit einem Notar nach deutschem oder österreichischen Verständnis) beglaubigt wurde, geht der vereinbarte Eigentumsanteil vom Grantor auf den Grantee über. Im Zuge dessen verzichtet der Grantor auf jegliche Eigentumsrechte bezogen auf den übertragenen Anteil, sog. Verzichtserklärung (to quit = aufgeben; claim = Recht, Anspruch).

Im Gegensatz zu den meisten anderen Eigentumsurkunden liegt der Quit Claim Deed in der Regel kein Kaufvertrag zugrunde. Zeigen sich später Mängel oder stellt sich heraus, dass sogar die Eigentumslage zweifelhaft ist, hat der Erwerber weder Gewährleistungsrechte noch irgendwelche Garantien. Deutlicher: Der Grantor garantiert dem Grantee nicht, dass er tatsächlich Rechtsinhaber der US-Immobilie wird. Der Verkäufer haftet nicht einmal für die Rechtsmängel, die er selbst verursacht hat. Der Käufer hat dementsprechend das Haftungsrisiko selbst zu tragen und steht schlechter da als bei der herkömmlichen Eigentumsübertragung. Damit bietet die Quit Claim Deed erheblich weniger Schutz als die (General und Special) Warranty Deed.

Hier ein konkretes Beispiel einer Quit Claim Deed, wieder am Beispiel einer Immobilienübertragung in Florida:

Man muss sich also gut überlegen, mit wem man eine solche Übertragung per schlichter “Quit Claim Deed” vereinbart, um am Ende nicht mit einem wertlosen Dokument da zu stehen. In der Praxis verwendet man Quit Claim Deeds daher meist nur zwischen Ehegatten oder bei Anteilsübertragungen der Eltern an ihre Kinder. Oder wenn Eigentumsanteile zwischen Miteigentümern „umgeschichtet“ werden sollen, d.h. wenn jemand, der bisher bereits Miteigentümer eines Grundstück ist, weitere Anteile an diesem Grundstück auf andere Miteigentümer übertragen will.

Falls Sie ein Rechtsproblem in Amerika haben und einen Attorney at Law benötigen, fragen Sie uns gerne.

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Hauskauf in USA: Die Unterschiede im Immobilienrecht zwischen Deutschland und USA

Das deutsche und das amerikanische Rechtssystem könnten bekanntlich kaum unterschiedlicher sein. Das gilt auch und gerade für das Immobilienrecht. Wer als Ausländer, also Nicht-Amerikaner, in den USA eine Immobilie kaufen will, also ein Haus, eine Wohnung oder ein unbebautes Grundstück, sollte sich zunächst die wichtigsten Unterschiede klar machen. Ob und unter welchen Voraussetzungen ein Deutscher oder Österreicher überhaupt ein Grundstück in den USA erwerben kann, haben wir in einem früheren Post bereits erklärt.

Dieser Beitrag bietet nun eine erste Orientierung für Deutsche und Österreicher, die von einem eigenen Strandhaus in Florida oder einer Ferienwohnung in Kalifornien träumen. Im Unterschied zu Deutschland und Österreich gibt es nämlich in den USA weder ein komplett kodifiziertes Zivilgesetzbuch noch einen Notar im hiesigen Sinne.

Auch ein Grundbuch nach deutschem Verständnis ist den Amerikanern fremd. Zudem ist das Grundstücksrecht in den USA nicht länderübergreifend einheitlich: So bestehen zwischen den fünfzig US-Bundesstaaten teils erhebliche Unterschiede.

Formerfordernis und Wirksamkeit der Verträge

In Deutschland bedürfen Kaufverträge, die den Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks zum Gegenstand haben, der notariellen Beurkundung. Außerdem ist der Eigentumswechsel nicht an die Übergabe der Immobilie geknüpft, sondern an die zwingende Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Der amerikanische Notar (Notary Public) ist nicht vergleichbar mit einem deutschen oder österreichischem Notar. In USA (wie auch UK) ist ein Notary Public in aller Regel kein Volljurist, sondern hat nur Beglaubigungsfunktion. Für eine rechtmäßige Übertragung genügt eine Übertragungsurkunde (Warranty Deed oder Quit Claim Deed), welche vom Verkäufer unterschrieben, von einem Notary Public beglaubigt und schließlich dem Käufer ausgehändigt wird.  Der Käufer wird dann mit der Aushändigung der originalen Deed durch den Notary Public der neue Eigentümer.

Eintragung

Den meisten Amerikanern ist das Konzept einer zwingende Grundbucheintragung fremd. Statt eines Grundbuchs gibt es in den jeweiligen Bezirken öffentliche Landregister (Office of the Register of Deeds). Dabei handelt es sich um Archive, in denen Abschriften der Deeds ohne rechtliche Prüfung in zeitlicher Reihenfolge der Hinterlegung aufbewahrt werden. Diese Eintragung in das jeweilige öffentliche Landregister ist aber nur in sehr wenigen US-Bundesstaaten zwingend nötig, nämlich in Hawaii, Illinois, Ohio, Colorado Massachusetts und Minnesota.

Versicherung

Außerdem gibt es in den USA die Einrichtung der Rechtsmängelversicherung (Title Insurance). Dabei handelt es sich um eine private Versicherung, die dem Versicherten einen Schadensersatzanspruch gegenüber der Versicherung gibt, wenn das Eigentum nicht den Rechtsbestand hat, der in der Versicherungspolice aufgeführt ist.

Gefahrübergang

Beachten Sie nicht zuletzt unbedingt die Unterschiede zum Gefahrübergang: In Deutschland geht die Gefahr, dass die Immobilie beschädigt oder zerstört wird, in der Regel mit der Übergabe der Immobilie durch den Verkäufer an den Käufer über.

Im Gegensatz dazu geht die Gefahr des Untergangs in den meisten US-Bundesstaaten bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages über. In einigen Staaten, gilt das aber nur dann, wenn dem Käufer bereits mit dem Kaufvertrag unmittelbarer Besitz an der Immobilie übergeben wird. Natürlich gelten diese Grundsätze nur, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben.

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Immobilienerwerb in den USA: Gibt es Beschränkungen für Ausländer?

Kann man als Deutscher oder Österreicher problemlos ein Haus oder eine Wohnung in Amerika kaufen?

In fast allen Bundesstaaten der USA finden sich Regelungen, die das Recht eines Ausländers oder einer ausländischen Gesellschaft einschränken, ein Recht an einem Grundstück in den USA zu erwerben.

Vorab: Diese ausländerrechtlichen Beschränkungen gelten jedenfalls für Nichtinhaber der amerikanischen Staatsbürgerschaft, eines dauerhaften Visums oder einer Greencard (Non-Permanents) und einer amerikanischen Sozialversicherungsnummer (Social Security Number).

Besonders relevant: Beschränkungen, die das Recht zum Erwerb vom ausländerrechtlichen Status in den USA abhängig machen. Grundsätzlich hat der Kauf einer Immobilie oder eines Grundstückes per se keine Auswirkungen auf das Aufenthaltsrecht in den USA. Der frischgebackene Eigentümer mit deutscher Staatangehörigkeit unterliegt weiterhin den Bestimmungen des Touristen-Visums, Details siehe hier.

Ergo: Ein Aufenthalt in den USA als Tourist ist mit oder ohne Immobilieneigentum maximal drei Monate am Stück möglich. Nichtsdestotrotz wird in manchen US-Bundesstaaten verlangt, dass jeder ausländische Käufer – innerhalb eines bestimmten Zeitraums – die amerikanische Staatsbürgerschaft anzunehmen hat, andernfalls fällt das Recht am Haus oder am Grundstück dem Staat anheim. Einige Einzelstaaten setzen sogar die Begründung eines ständigen Wohnsitzes innerhalb der USA voraus. Zu beachten ist aber unbedingt, dass dies den Aufenthaltsbeschränkungen vieler Visa-Typen zuwiderläuft.

Beschränkt ist zum Teil auch der Erwerb landwirtschaftlich genutzter Flächen und unerschlossener Gebiete. So dürfen Ausländer und ausländische Gesellschaften bestimmte Agrarflächen oder Gebiete, in denen Rohstoffvorkommen zumindest vermutet wird, nur bis zu einer maximalen Obergrenze erwerben. Einige US-Bundesstaaten sehen dabei ausländerrechtliche Beschränkungen im Hinblick auf die Größe der Fläche oder die Dauer des Eigentums vor. Sinn und Zweck dieser Beschränkung ist, dass überwiegend die US-Amerikaner weiterhin über Grundnahrungsmittel und Rohstoffe verfügen können.

Bei der Finanzierung des Kaufpreises werden Deutsche in der Regel von US-Banken nicht besser oder schlechter gestellt als Einheimische. Allerdings ist es ratsam, viel Geduld, Geschick und Ausdauer mitzubringen – denn der Finanzierungsprozess ist bei ausländischen Käufern zum Teil langwieriger als bei US-Bürgern. Gründe dafür sind u.a., dass die Dokumente und Finanznachweise, welche die Banken als Grundlage ihrer Bewertung des Finanzrisikos verlangen, in einer anderen Sprache und meist in einem unbekannten Format gehalten sind, sich auf einer anderen Art der Berechnung begründen oder dem deutschen Käufer notwendige Dokumente (nach amerikanischen Standards) fehlen.

Gut zu wissen: Es kann vorkommen, dass die US-Banken von ausländischen Käufern einer Immobilie für die Zusage einer Hypothek einen höheren Eigenkapitalanteil verlangen als von Daueraufenthaltsberechtigten oder amerikanischen Staatsbürgern, die in den USA ein Einkommen erzielen und eine Social Security Number haben.

Beschränkungen hinsichtlich der Grundsteuer: Sollten Sie sich entschließen, ein Recht an einem Grundstück zu erwerben, ist es empfehlenswert, sich mit den Beschränkungen im Steuerbereich vertraut zu machen. Insbesondere im Rahmen der Grundsteuer (Property Tax) wird in den USA – zumindest mittelbar – zwischen Einheimischen und Ausländern unterschieden. Zunächst gibt es keinen Einheitswert: Der Wert einer amerikanischen Immobilie wird jährlich durch Verkäufe des Vorjahres festgesetzt. Der aktuelle Schätzwert des Immobilienobjekts dient dann der Berechnung der Grundsteuer. Diese liegt regelmäßig zwischen 1-2% des festgesetzten Wertes. Zwar ist die Grundsteuer für amerikanische Staatsbürger und Ausländer gleich – allerdings können Amerikaner sog. Homestead anmelden, wenn die besteuerte Immobilie den Erstwohnsitz darstellt. Diese Homestead Exemption “friert” den Wert der Immobilie ein und die Grundsteuer kann maximal 3% hochgehen – und das auch dann, wenn die Immobilie beispielsweise eine Wertsteigerung von 50% hat.

Neben der Property Tax sind weitere steuerliche Aspekte im Immobilienbereich nicht zu vergessen: Die Einkommensteuer bei gewerblicher Nutzung der Immobilie durch Verpachtung oder Vermietung, die Erbschaftsteuer im Todesfall des Eigentümers einer Immobilie in den USA, die Schenkungsteuer oder die Kapitalertragsteuer (Capital Gains Tax) beim Verkauf einer Immobilie.

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Erbschaft aus USA: Was nun?

Die Erbtante  in USA – es gibt sie doch!

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Haftungsfalle für Erbrechtsanwälte: In USA und GB gibt es keine transmortale Vollmacht

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