Betrugsmasche Wüstengrundstück in Kalifornien

Mandant erbt ein USA-Grundstück mit der Adresse “East Avenue H, Los Angeles County”. Klingt super. Ist aber ein Albtraum.

Wir sind auf deutsch-britisches und deutsch-amerikanisches Erbrecht spezialisiert. Daher wickeln wir viele internationale Erbfälle und Nachlassvermögen ab. Meistens ist es für unsere Mandanten eine frohe Botschaft, wenn sie davon erfahren, eine Immobilie in Großbritannien oder in den USA geerbt zu haben. Vor allem, wenn das Grundstück in einer Metropole wir London, New York oder Los Angeles liegt.

Doch es gibt auch Ausnahmen, bei denen sich der vermeintliche Glücksfall einer Erbschaft kurz darauf als Albtraum aus Grundsteuern, Anwaltskosten und Gerichtsgebühren entpuppt. Hier ein reales Beispiel aus unserer Kanzleipraxis (mit leicht verfremdeten Daten):

Ein deutscher Zahnarzt verstirbt in München. Er ist verwitwet und hinterlässt alles seinem einzigen Sohn auf Basis eines deutschen notariellen Testaments. Der Sohn findet in den Nachlass-Unterlagen seines Vaters einen US-amerikanischen Immobilien-Kaufvertrag (Agreement of Sale) aus dem Jahr 1970 über ein Grundstück in Los Angeles County mit der Adresse “E. Avenue H”. Gekauft vom Vater damals für 20.000 US$. Seine Augen beginnen zu leuchten. Schließlich klingen “Avenue” und “Los Angeles” nach Edel-Einkaufsmeile, Hollywood und Sonne. Es wundert ihn nur, dass der Vater diese US-Immobilie in Kalifornien nie erwähnt hat. Der Kaufpreis klingt aus heutiger Sicht zwar nicht exorbitant, aber 1970 war der Dollar ja noch einiges Wert und man muss knapp 50 Jahre Inflation bedenken.

Da der Sohn nicht allzu gut Englisch spricht und natürlich auch nicht weiß, wie er den Erbnachweis in USA führen soll, kommt er in unsere Kanzlei und bittet mich darum, das Grundstück in Kalifornien auf seinen Namen umschreiben zu lassen und herauszufinden, welchen Wert das Grundstück denn heute hat.

Mir schwant nichts Gutes.

Nun ist es in den meisten US-Bundesstaaten so, dass Grundbuchinformationen für jedermann online einsehbar sind, ohne dass man ein berechtigtes Interesse angeben muss. Für Los Angeles County geht man hierfür beispielsweise auf die Website “Property Assessment Information System. Dort kann man dann entweder die Adresse oder die Grundsteuer ID-Nummer (Assessor’s ID Number) des Grundstücks eingeben. Nehmen wir zum Beispiel die Nummer 3358006070 (das ist nicht die meines tatsächlichen Mandanten, aber ein vergleichbares Grundstück). Dann erscheint auf dem Monitor folgendes Bild:

Und schon wird einem klar, warum der Vater Zeit seines Lebens nichts über das Grundstück in Südkalifornien erzählt hat: Es war ihm peinlich. Denn er ist seinerzeit Betrügern aufgesessen.

Konkret trieb Ende der 1960er, Anfang der 1970er Jahre eine Firma namens “International Computerized Land Reserach (ICLR)” mit Sitz auf den Bahamas ihr Unwesen. Diese kaufte völlig wertlose Parzellen Wüstenland in USA (und anderswo), druckte Prospekte, in denen behauptet wurde, dass sich die Stadt Los Angeles in absehbarer Zeit so stark vergrößern würde, dass diese Grundstücke zu Stadtgebiet und damit Bauland würden, und verkaufte die Parzellen an gutgläubige Privatinvestoren, unter anderem in Deutschland. Die Betrugsmasche schaffte es sogar in ein Buch.

Da es zu dieser Zeit noch kein Internet mit Google-Earth gab, konnte man sich – im Unterschied zu heute – damals noch nicht mit einem Mausklick von der Absurdität dieser Behauptung überzeugen.

Nun denn: Mein Mandant starrt fassungslos auf den Monitor mit dem Satellitenfoto seines geerbten Fleckchens kalifornischen Wüstensandes. Als nächstes zeige ich dem Mandanten, dass man sich auf dem Online-Grundbuch von Kalifornien auch anzeigen lassen kann, ob und zu welchem Preis benachbarte Grundstücke in den letzten Monaten und Jahren verkauft wurden (einem vom Gedanken des Datenschutzes durchwirkten deutschen Rechtsanwalt erscheint so viel Transparenz wie in den USA und übrigens auch in Großbritannien natürlich befremdlich). Das Ergebnis ist ernüchternd: Es gab so gut wie keine Verkäufe und die wenigen, die stattfanden, erfolgten zu minimalen Kaufpreisen.

Ab jetzt ist das Thema “geerbtes Grundstück in Los Angeles County” nur noch negativ behaftet: Der Mandant muss nämlich Geld für die Beantragung eines kalifornischen Nachlasszeugnisses ausgeben (der Begriff Erbschein passt in anglo-amerikanischen Rechtsordnungen streng genommen nicht). Dann muss er das Grundstück auf sich umschreiben lassen, was Gebühren, Beglaubigungs- und Kurierkosten auslöst. Da er in den USA für sein Stück Wüste jährlich Grundsteuer (Property Tax) von immerhin 145 US$ zahlen muss, will der Mandant es so schnell wie möglich verkaufen. Die meisten Makler, die wir diesbezüglich kontaktieren, winken jedoch ab. Nicht einmal zum symbolischen Dollar gibt es bislang einen Kaufinteressenten. Wir denken über die Erbausschlagung nach, was allerdings nicht ganz banal ist, weil der Mandant die Erbschaft in Deutschland bereits angenommen hat.

Fazit: Falls ein Leser dieses Beitrags schon immer ein trockenes Stück Kalifornien sein Eigen nennen wollte und es ihm der Spaß Wert ist, dafür pro Jahr Grundsteuer zu zahlen, hätten wir eine Parzelle im Angebot. Schließlich gibt es auch Menschen, die sich eine Parzelle auf dem Mond “kaufen”. Wer dagegen ein Grundstück in den USA bevorzugt, das auch tatsächlich erschlossen ist, sollte sich vorab genau informieren, was er da eigentlich erwirbt.

Falls Sie ein Rechtsproblem in Amerika haben und einen Attorney at Law benötigen, fragen Sie uns gerne.

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Das deutsch-britische Anwaltsteam der Kanzlei Graf & Partner löst seit 2003 deutsch-britische und deutsch-amerikanische Rechtsfragen. Die Prozessabteilung GP Chambers berät und vertritt deutsche, britische und US-amerikanische Unternehmen in Arbitrationverfahren wie in Gerichtsprozessen.

Infos zu US-amerikanischen Rechtsfragen, Vertragsgestaltung US-Style und Abwicklung deutsch-amerikanischer Erbfälle in diesen Posts:

Immobilienkauf in USA: Strandhaus in Malibu? So geht’s

Grundstückskauf in den USA: Unterschied zwischen „Warranty Deed“ und „Quit Claim Deed“

Immobilienerwerb in den USA: Gibt es Beschränkungen für Ausländer?

See you in Court: Nicht von US-Anwälten einschüchtern lassen

Erbschaft aus USA: Was nun?

Die Erbtante  in USA – es gibt sie doch!

Der Verstorbene hatte Bankkonten oder Aktien in USA: Eigener US-Erbschein nötig?

Haftungsfalle für Erbrechtsanwälte: In USA und GB gibt es keine transmortale Vollmacht

Das US-Erbrecht kennt keine Pflichtteilsanspruch? Blödsinn

– Berufsrecht für US-amerikanische Rechtsanwälte

– Wie im Hollywood-Spielfilm: “You have been served!” (Zustellung in UK und USA)

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Oder geben Sie Ihren Suchbegriff im Suchfeld rechts oben ein. In unseren Blogs finden sich noch hunderte weiterer Beiträge unserer Experten zu deutsch-britischem und deutsch-amerikanischem Recht.

Grundstückskauf in den USA: Unterschied zwischen „Warranty Deed“ und „Quit Claim Deed“

Wie überträgt man in den USA eine Immobilie und wie sieht eine US-amerikanische Übertragungsurkunde aus? Hier erklärt am Beispiel Florida.

Wer selbst eine Immobilie in den USA kaufen will oder wer als Anwalt deutsche Mandanten berät, die – sei es als deutsche USA-Expats, als Auswanderer oder als Immobilieninvestoren – den Erwerb eines Familienheims, eines Strandhauses oder einer Ferienwohnung in den USA planen, sollten die Basics des amerikanischen Immobilienkaufs verstehen. Sonst gibt es später nicht selten ein böses Erwachen, wenn der (deutsche) Käufer feststellt, dass er bestimmte Rechte und Ansprüche gar nicht erworben hat. Die allgemeinen Unterschiede beim Grundstückskauf in Deutschland und den USA haben wir in hier bereits erklärt.

Natürlich sollte man für einen Immobilienkauf in den USA ohnehin immer einen lokalen Anwalt (Attorney at Law) einschalten. Aber für diesen sind die Abläufe der US-amerikanischen  Immobilientransaktion so selbstverständlich, dass er dem deutschen Grundstückskäufer die Unterschiede zum deutschen Recht kaum erklären wird, zumal er diese Unterschiede in aller Regel auch gar nicht kennt.

Ob und unter welchen Voraussetzungen ein Deutscher oder Österreicher überhaupt ein Grundstück in den USA erwerben kann, haben wir in diesem Beitrag hier bereits erläutert. Wenn all das geklärt ist, stellt sich also die konkrete Frage: Wie werde ich nun tatsächlich Eigentümer der US-Immobilie? Hierbei muss man zwei Arten von Übertragungsurkunden streng unterscheiden:

(1) Die “Warranty Deed”

Im Normalfall, also bei einem Verkauf zwischen fremden Dritten, erfolgt die Übertragung eines Grundstücks per Übertragungs- bzw.  Garantieurkunde, sog. Warranty Deed. In dieser Warranty Deed garantiert der Verkäufer sein Eigentum an der Immobilie und seine Verfügungsberechtigung, d.h. dass er als rechtmäßiger Eigentümer berechtigt ist, die Immobilie oder das Grundstück zu veräußern und zu übertragen. Zudem sichert er die Lastenfreiheit der Immobilie zu. Hier ein konkretes (natürlich anonymisiertes) Beispiel einer solchen Warranty Deed im Bundesstaat Florida:

Man unterscheidet zwischen der General Warranty Deed und der Special Warranty Deed: Besonders vorteilhaft für den Käufer ist die General Warranty Deed. Hier beziehen sich die Garantien nicht nur auf die Zeit, in der der Veräußerer selbst Eigentümer des Grundstücks war, sondern sie reichen sogar zurück bis zum Entstehungszeitpunkt der Immobilie. Im Klartext: Jeder Verkäufer in der Kette der Eigentümer haftet für ggf. auftretende Fehler und Grundstückslasten vor und während der Eigentümerstellung, beispielsweise für eine noch bestehende Hypothek am Grundstück, für ein Grundpfandrecht oder für ein Eigentumsrecht eines Dritten.

Die Special Warranty Deed schützt den Käufer im Gegensatz dazu nur vor Mängeln, die sich auf Handlungen oder Unterlassungen des Verkäufers selbst zurückführen lassen, d.h. Grundstücksmängel, für die nur der jetzige Verkäufer verantwortlich. In der Tat bietet die Special Warranty Deed – anders als ihre Bezeichnung vermuten lässt – weniger Schutz vor möglichen Mängeln als die General Warranty Deed.

In beiden Fällen gilt: Stellt sich später heraus, dass die „Warranty“ des Verkäufers falsch war, beispielsweise weil ein unbezahltes Pfandrecht an dem Grundstück besteht, muss der Verkäufer entweder einen amerikanischen Anwalt bezahlen, um gegen das Pfandrecht ggf. klageweise vorzugehen oder er muss das Pfandrecht aus eigener Tasche abbezahlen. Kommt er seiner Verpflichtung nicht nach, stellt dies eine Verletzung der „Warranty“ dar und der Käufer kann vom Verkäufer Ersatz des entstandenen Schadens und der Anwaltsgebühren verlangen.

Gewusst wie: In der Regel kommt die General Warranty Deed bei Übertragungen von Wohnimmobilien zum Einsatz. Die Special Warranty Deed wird im Gegensatz dazu häufiger bei der Veräußerung von Gewerbeimmobilien verwendet.

(2) Die “Quit Claim Deed”

Die sog. Quit Claim Deed ist eine völlig andere Art der Eigentumsübertragung: Hierbei handelt es sich um einen „ungarantierten“ Eigentumsbrief. Das bedeutet, der Verkäufer überträgt durch schlichte Verzichtserklärung seine Eigentumsrechte an einer US-Immobilie (“he quits his claim”), ohne dabei irgendwelche Garantien abzugeben.

Das übertragene Eigentum kann dabei zum einen anteilig übertragen werden, d.h. sowohl Grantor als auch Grantee werden (Mit-)Eigentümer einer Immobilie, oder das Eigentum wird komplett auf den Käufer übertragen.

Die Partei, die Anteile überträgt, wird als Grantor bezeichnet – die Partei, die Anteile erhält, heißt Grantee. Unter der Voraussetzung, dass die Parteien sich über einen bestimmten Anteil geeinigt haben, die Quit Claim Deed ordnungsgemäß ausgefüllt und von einem Notary Public (nicht vergleichbar mit einem Notar nach deutschem oder österreichischen Verständnis) beglaubigt wurde, geht der vereinbarte Eigentumsanteil vom Grantor auf den Grantee über. Im Zuge dessen verzichtet der Grantor auf jegliche Eigentumsrechte bezogen auf den übertragenen Anteil, sog. Verzichtserklärung (to quit = aufgeben; claim = Recht, Anspruch).

Im Gegensatz zu den meisten anderen Eigentumsurkunden liegt der Quit Claim Deed in der Regel kein Kaufvertrag zugrunde. Zeigen sich später Mängel oder stellt sich heraus, dass sogar die Eigentumslage zweifelhaft ist, hat der Erwerber weder Gewährleistungsrechte noch irgendwelche Garantien. Deutlicher: Der Grantor garantiert dem Grantee nicht, dass er tatsächlich Rechtsinhaber der US-Immobilie wird. Der Verkäufer haftet nicht einmal für die Rechtsmängel, die er selbst verursacht hat. Der Käufer hat dementsprechend das Haftungsrisiko selbst zu tragen und steht schlechter da als bei der herkömmlichen Eigentumsübertragung. Damit bietet die Quit Claim Deed erheblich weniger Schutz als die (General und Special) Warranty Deed.

Hier ein konkretes Beispiel einer Quit Claim Deed, wieder am Beispiel einer Immobilienübertragung in Florida:

Man muss sich also gut überlegen, mit wem man eine solche Übertragung per schlichter “Quit Claim Deed” vereinbart, um am Ende nicht mit einem wertlosen Dokument da zu stehen. In der Praxis verwendet man Quit Claim Deeds daher meist nur zwischen Ehegatten oder bei Anteilsübertragungen der Eltern an ihre Kinder. Oder wenn Eigentumsanteile zwischen Miteigentümern „umgeschichtet“ werden sollen, d.h. wenn jemand, der bisher bereits Miteigentümer eines Grundstück ist, weitere Anteile an diesem Grundstück auf andere Miteigentümer übertragen will.

Falls Sie ein Rechtsproblem in Amerika haben und einen Attorney at Law benötigen, fragen Sie uns gerne.

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Das deutsch-britische Anwaltsteam der Kanzlei Graf & Partner löst seit 2003 deutsch-britische und deutsch-amerikanische Rechtsfragen. Die Prozessabteilung GP Chambers berät und vertritt deutsche, britische und US-amerikanische Unternehmen in Arbitrationverfahren wie in Gerichtsprozessen.

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Immobilienerwerb in den USA: Gibt es Beschränkungen für Ausländer?

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Erbschaft aus USA: Was nun?

Die Erbtante  in USA – es gibt sie doch!

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Haftungsfalle für Erbrechtsanwälte: In USA und GB gibt es keine transmortale Vollmacht

Das US-Erbrecht kennt keine Pflichtteilsanspruch? Blödsinn

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