Strandhaus in Malibu?

Wie vererbt man Immobilien in USA und UK ohne teuren und aufwendigen Erbschein? Der Trick Gesamthandseigentum (Joint Tenancy) spart den Erben viel Zeit und Kosten.

Malibu_beachWer ein Haus oder eine Ferienwohnung in einem Common Law Land besitzt, also etwa in England, USA, Südafrika oder Australien, vergisst manchmal, dass bei seinem Tod der deutsche Erbschein im Ausland nicht gilt. Die Erben müssen also, neben dem Nachlassverfahren in Deutschland, auch das in Common Law Ländern übliche Probate Verfahren durchlaufen, mit allen Kosten und bürokratischen Hürden, die das mit sich bringt (beglaubigte Kopien und Übersetzungen von zahlreichen Urkunden, Apostillen, Legal Affidavits usw.). In manchen Fällen erfahren die Erben zu ihrem Schrecken sogar, dass das in Deutschland erstellte Testament im betreffenden Land nicht anerkannt wird (z.B. in USA) und dann stattdessen für die Auslandsimmobilie die dortige gesetzliche Erbfolge gilt, sagen wir von Florida, Kalifornien oder New York (mehr dazu hier: Erbschaft aus USA: Was nun?). So kann es passieren, dass die Immobilie im Ausland jemand erbt, der im Testament so gar nicht bedacht wurde. Familienstreit is vorprogrammiert.

Das englische und amerikanische Recht bietet eine einfache Möglichkeit, wie man die Vermögensnachfolge außerhalb des Testaments regeln kann, das sogenannte Joint Ownership, bei Immobilien auch Joint Tenancy genannt, vergleichbar mit dem deutschen Gesamthandseigentum. Den “Joint Tenants” nach britischem und amerikanischem Recht gehört also das ganze Objekt gemeinschaftlich. Die interessante Rechtsfolge ist, dass beim Tod eines Miteigentümers dessen Anteil dem (oder den) anderen Miteigentümer(n) automatisch zufällt (Anwachsung), also ohne Testament, ohne Erbschein (Grant of Probate) und ohne formalen Übertragungsakt. Dem Land Registry in England oder USA muss nur durch Sterbeurkunde nachgewiesen, dass ein Joint Tenant verstorben ist, dann werden die neuen Eigentumsverhältnisse im Grundbuch so eingetragen. Diese automatische Anwachsung bei den übrigen Eigentümern, sog. Right of Survivorship, ist also bereits im Rechtsinstitut des Joint Ownership angelegt, quasi eine Abrede auf Gegenseitigkeit: Stirbst du zuerst, wächst mir dein Eigentumsanteil zu, sterbe ich zuerst, umgekehrt. Deshalb handelt es sich auch um keine Schenkung.

Als Joint Tenants einer Immobilie können sich zwei oder mehr Personen eintragen lassen. Einziges Erfordernis: Die Miteigentumsanteile müssen gleich sein, d.h. bei zwei Joint Tenants 50:50, bei vier Joint Tenants jeder ein Viertel usw.

Kauft also ein Deutscher ein Ferienhaus in England oder eine Eigentumswohnung in USA, die später einmal an seine Ehefrau und/oder seine Kinder gehen soll, so wäre es hochgradig ungeschickt, diese Auslandsimmobilie auf sich allein eintragen zu lassen. Denn dann braucht bei seinem Tod später einmal seine Ehefrau einen britischen oder amerikanischen Erbschein (Kosten 5.000 Euro aufwärts und Wartezeit von mindestens 6 Monaten). Vererbt die Witwe die Immobilie später an die Kinder, geht das ganze Spiel von vorne los.

Lassen sich die Eheleute stattdessen als Joint Tenants im englischen oder amerikanischen Land Registry eintragen, so kann man sich das aufwendige und teure Probate Verfahren sparen und lässt unter Vorlage des Death Certificate einfach das Grundbuch berichtigen. Ist sich die Familie sicher, das Objekt langfristig behalten zu wollen, kann man sogar bereits das Kind (die Kinder) als weitere Joint Tenants mit eintragen lassen. So kann das Objekt auch bei mehreren Sterbefällen in der Familie gehalten werden, ohne jemals ein Testament vorlegen oder einen ausländischen Erbschein beantragen zu müssen. Es ändern sich beim Tod eines Familienmitglieds lediglich die ideellen Miteigentumsanteile der übrigen Familieneigentümer.

Selbst außerhalb der Familie kann dies eine Möglichkeit sein, sich die Anschaffungskosten für ein kleines Strandhaus oder ein Condominium zu teilen, etwa unter mehreren Freunden. Man muss sich aber darüber klar sein, dass es – falls man derjenige ist, der zuerst verstirbt – für die eigenen Erben keine Kompensation gibt.

Um Missverständnisse zu vermeiden: Die Joint Tenancy regelt nur die zivilrechtliche Seite, hat aber nichts mit det Frage zu tun, ob die übrigen Miteigentümer ggf. Steuern zahlen müssen (Erbschaftssteuer, Grunderwerbsteuer etc). Dieser Aspekt ist völlig getrennt zu prüfen und es kommt auf die konkrete Fallkonstellation an, ob im Land der Immobilienbelegenheit oder in Deutschland Steuern anfallen (oder schlimmstenfalls in beiden).

So existiert zum Beispiel in England, Wales und Schottland ein unbeschränkter Ehegattenfreibetrag (Spouse Exemption), so dass in UK bei Ehegatten als Joint Tenants nie UK Inheritance Tax anfällt. Sind die Ehegatten aber (auch) Steuerinländer in Deutschland (§ 2 ErbStG), etwa weil sie einen Wohnsitz in Deutschland haben (es muss nicht einmal der Hauptwohnsitz sein), so kann – je nachdem ob die Ehegatten ihren deutschen Steuerfreibetrag schon aufgebraucht haben – auch deutsche Erbschaftssteuer anfallen. Mehr dazu hier:  Deutschland oder England: Wo muss das Erbe versteuert werden? In den USA hängt es vom jeweiligen Bundesland ab, ob und wieviel Steuern anfallen.

Fazit: Wer in USA, Großbritannien, Australien oder einem anderen Common Law Staat (und davon gibt es sehr viele) eine Immobilie erwerben will, sollte konkret durchspielen, was bei seinem Tod passieren soll. In vielen Fällen ist dann Joint Tenancy das Mittel zur Wahl. Will man trotzdem zu seinen Lebzeiten Alleineigentümer sein, so ist es sinnvoll, entweder ein gesondertes Testament vor Ort zu erstellen, in dem explizit geregelt wird, an wen die Auslandsimmobilie gehen soll. Oder sein deutsches Testament so zu gestalten, dass es auch im Ausland anerkannt wird (zum Beispiel zwei Zeugen mitunterschreiben lassen) und ausdrücklich auf die Auslandsimmobilie Bezug zu nehmen.

Weitere Informationen zum englischen und US-amerikanischen Erbrecht und dem Erfordernis eines englischen Erbscheins finden Sie in den Beiträgen der Rubrik “Erbrecht & Testament” sowie in den Beiträgen “Erbschaft aus USA: Was nun?” und  “Muster-Testament bei Vermögen im Ausland”.

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Die 2003 gegründete Kanzlei Graf & Partner ist mit ihrer englischspachigen Prozessabteilung (GP Chambers) auf grenzüberschreitende Rechtsfälle spezialisiert, insbesondere auf deutsch-britische und deutsch-amerikanische Wirtschaftsstreitigkeiten, Scheidungen und internationale Erbfälle. Falls Sie bei einer anglo-amerikanischen Rechtsangelegenheit Unterstützung benötigen, stehen Ihnen die Anwälte der Kanzlei Graf & Partner mit ihrem internationalen Netzwerk gerne zur Verfügung. In den meisten großen US-Bundesstaaten verfügen wir über gute persönliche Kontakte zu Attorneys-at-Law in mittelgroßen Kanzleien. Ihr Ansprechpartner in Deutschland ist Bernhard Schmeilzl, Rechtsanwalt & Master of Laws (Leicester, England), Telefon +49 (0) 941 – 463 7070.

Erbschaft aus USA: Was nun?

Wie kommt man an einen US-Erbschein? Gilt ein deutsches Testament in USA? Muss ein Deutscher bei Erbschaft aus USA (doppelt) Steuern zahlen?

In den Rechtsordnungen, die das sogenannte Common Law anwenden, darunter neben UK und Australien auch die meisten US-Bundesstaaten, gilt im Unterschied zu Deutschland nicht das Prinzip des “Direkterwerbs” (Erben treten sofort und direkt in die Rechtspositionen des Verstorbenen ein), sondern das Prinzip der “Administration of the Estate“, das heißt der Nachlass muss in diesen Common Law Ländern zwingend von einem Nachlassverwalter in Besitz genommen und abgewickelt werden (mehr dazu hier). Streng genommen sind daher die deutschen Begriffe “Erbe” und “Erbschein” falsch oder zumindest irreführend, weil die Begünstigten in USA, England usw eben gerade keine Erben im Sinn des deutschen Erbrechts sind. Die starke Position hat bei der Nachlassabwicklung in USA nicht der Begünstigte (beneficiary, in manchen Bundesstaaten auch heir-at-law), sondern der  Nachlassverwalter. Er muss die Beneficiaries in aller Regel weder um Erlaubnis fragen, noch einzelne Maßnahmen mit diesen abstimmen, haftet aber natürlich für wirtschaftlich unsinnige Handlungen sowie für Verstöße gegen die Anordnungen im Testament.

Dieser Nachlassverwalter (Executor bzw. Administrator) kann zugleich selbst einer der Begünstigten (Beneficiary) sein, oft ist es aber auch ein vom Testamentsersteller benannter Dritter, etwa ein Rechtsanwalt oder Freund.

Besaß der Verstorbene Vermögen in den USA, so stellt sich für die Hinterbliebenen die Frage, wie sie dieses US-amerikanische Nachlassvermögen auf sich übertragen oder umschreiben lassen können. Konkret sind die Fragen meist:

1) Benötigt man überhaupt einen US-Erbschein (Probate) oder kann man die Vermögenswerte direkt überschreiben lassen?

Das aus Deutschland bekannte und häufig genutzte Instrument der sog. postmortalen oder transmortalen Vollmacht (also einer Vollmacht über den Tod des Erblassers hinaus) wird in Common Law Jurisdiktionen in aller Regel schon mal nicht akzeptiert (mehr dazu hier). Bei einigen Investments ist es aber zulässig (und dann auch sinnvoll), mit dem Finanzinstitut einen Bezugsberechtigten für den Todesfall zu vereinbaren, vor allem bei Lebensversicherungen (Life Insurance Policies). Dass in diesen Fällen ein US-Erbschein vielleicht entbehrlich ist, sagt aber noch nichts darüber aus, ob in USA Erbschaftssteuern anfallen (dazu unten).

Handelt es sich bei dem Nachlass in den USA um einen Small Estate, liegt das Gesamtvermögen also unterhalb eines bestimmten Schwellenwertes, so besteht meist die Möglichkeit eines vereinfachten Verfahrens, des sogenannten Small Estate Affidavit (mehr dazu hier).

2) Wird ein deutsches Testament (handschriftlich oder notariell) in den USA akzeptiert, also von Nachlassgerichten (Probate Courts) in USA anerkannt? Gilt dies auch für die Vererbung von Immobilien in USA?

3) Gibt es in den USA Pflichtteilsansprüche und zwingende Ansprüche des überlebenden Ehegatten?

4) Muss man für das Erbscheinsverfahren in USA zwingend einen dortigen Anwalt (Attorney-at-Law) beauftragen?

Bei all diesen Fragen gibt es keine einfache und vor allem keine für die gesamten USA gültigen Antworten, denn Erbrecht und die Regularien zum Nachlassverfahren sind in USA kein Bundesrecht. Vielmehr hat jeder US-Bundesstaat sein eigenes Erbrecht (Succession Law) und seine eigenen Regeln zum Nachlass- und Erbscheinsverfahren (Probate Rules). Diese sind zwar in vielen US-Bundesstaaten ähnlich, aber eben nicht in allen. Da US-Amerikaner natürlich oft von einem in den anderen Bundesstaat umziehen, gibt es den Versuch, das US-amerikanische Erbscheinsverfahren (Probate Process) durch den Uniform Probate Code zu vereinheitlichen; dabei handelt es sich aber nur um Empfehlungen; die eigentlichen Bestimmungen zum Nachlassverfahren werden nach wie vor von jedem einzelnen US-Bundesstaat erlassen. Dennoch ist der schlanke 800-Seiter eine gute Informationsquelle zu vielen (auch praktischen) Fragen des Nachlass- und Erbscheinsverfahrens in den USA. Die derzeit aktuelle Fassung (Stand 2010) ist hier zum Download verfügbar: upc 2010

Wer sich selbst über die Gesetzeslage zum Erbrecht in den einzelnen US-Bundesstaaten informieren will, hier eine Linkliste (Übersicht Erbrecht und Erbscheinsverfahren in allen US-amerikanischen Bundesstaaten):

Alabama Alaska  / Arizona Arkansas California  /  Colorado Connecticut  / Delaware  / District of Columbia  / Florida  /  Georgia  / Hawaii  /  Idaho  /  Illinois  /  Indiana  /  Iowa  /  Kansas  /  Kentucky  / Louisiana  /  Maine  /  Maryland  /  Massachusetts  /  Michigan  /  Minnesota  /  Mississippi  / Missouri  /  Montana  /  Nebraska  /  Nevada  /  New Hampshire  /  New Jersey  /  New Mexico  /  New York /   North Carolina  /  North Dakota  /  Ohio  /  Oklahoma  /  Oregon  /  Pennsylvania  /  Rhode Island  /  South Carolina  /  South Dakota  /  Tennessee  /  Texas  /  Utah  /  Vermont  /  Virginia  /  Washington  /  West Virginia  /  Wisconsin  /  Wyoming

Für einen Deutschen, der in USA eine Erbschaft macht, sei es aus Testament oder weil ein in den USA lebender naher Verwandter stirbt und gesetzliche Erbfolge gilt, hat es natürlich in aller Regel wenig Sinn, sich selbst in diese Vorschriften einzulesen. Je nachdem, ob ein Testament existiert oder nicht, muss man zuerst prüfen, wer die Rolle des Executors (bzw. Administrators) übernehmen kann oder muss. Sobald feststeht, wer der Executor ist und welche Qualifikation dieser mitbringt, kann man entscheiden, ob man einen lokalen US Attorney-at-Law (Probate Lawyer) einschalten will oder ob man die Nachlassabwicklung selbst versucht.

Handelt es sich um ein – aus Sicht der USA – ausländisches Testament (Foreign Will), dann gilt oft (nicht überall) die Regel, dass ein Testament dann akzeptiert wird, wenn des den Gesetzes desjenigen Landes entspricht, dessen Staatsbürgerschaft der Testamentsersteller hatte oder wo das Testament erstellt wurde. Aber gerade für den deutschen Regelfall des handschriftlichen, eigenhändigen Testaments gibt es in vielen US-Bundesstaaten Ausnahmen. So akzeptiert zum Beispiel Florida ein handschriftliches Testament unter keinen Umständen. Besaß der Verstorbene ein Ferienhaus (oder meinetwegen auch ein Aktiendepot) in Florida, das er in seinem deutschen Testament einem seiner Kinder vermacht, so geht diese Regelung im Testament ins Leere und es gilt die gesetzliche Erbfolge des Bundesstaats Florida.

Traditionell wird in Common Law Staaten bei der Frage, welches Recht anwendbar ist, unterschieden zwischen beweglichem Vermögen (moveable assets) und unbeweglichem Vermögen, also Immobilien (immoveable assets). Für das bewegliche Vermögen (z.B. Bankkonten) kann es also sein, dass das Recht des Landes angewendet wird, wo der Verstorbene sein “Domicile” hatte, für Immobilien gilt meist das Recht des Landes, in dem sich die Immobilie befindet (lex rei sitae, Recht der Belegenheit), in unserem Beispiel also des jeweiligen US-Bundesstaates.

Und dann stellt sich natürlich noch die Frage nach der Erbschaftssteuer in den USA. Hier ist die Lage weniger verworren, denn die US Inheritance Tax ist – im Unterschied zum materiellen und prozessualen Erbrecht – sehr wohl bundeseinheitlich für die gesamten USA geregelt, siehe Federal Estate Tax. In etlichen Bundesstaaten wird daneben noch eine State Estate Tax erhoben. Die in USA gezahlte Erbschaftssteuer kann aber auf eine in Deutschland fällige Erbschaftssteuer angerechnet werden, entweder gemäß Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den USA oder nach den allgemeinen Anrechnungsbestimmungen des § 21 Erbschaftssteuergesetz (dazu detailliert hier im Verhältnis UK und Deutschland).

Es dürfte klar geworden sein, dass solche deutsch-amerikanischen Erbfälle extrem komplex sind. Wenn möglich, sollte man Probleme bereits zu Lebzeiten durch geschickte Planung und Testamentsgestaltung vermeiden. Wer seinen deutschen Erben Kapitalanlagen oder gar Immobilien in den USA hinterlässt, ohne sich zu informieren, ob das deutsche Testament in USA überhaupt gilt, und wer im Ernstfall die Nachlassabwicklung in USA vornimmt, verursacht seinen Hinterbliebenenen extrem viel Arbeit und hohe Kosten.

Weitere Informationen zu Erbrecht und Nachlassabwicklung in den USA:

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Die 2003 gegründete Kanzlei Graf & Partner ist mit ihrer englischspachigen Prozessabteilung (GP Chambers) auf grenzüberschreitende Rechtsfälle spezialisiert, insbesondere auf deutsch-britische und deutsch-amerikanische Wirtschaftsstreitigkeiten, Scheidungen und internationale Erbfälle. Falls Sie bei einer anglo-amerikanischen Rechtsangelegenheit Unterstützung benötigen, stehen Ihnen die Anwälte der Kanzlei Graf & Partner mit ihrem internationalen Netzwerk gerne zur Verfügung. In den meisten großen US-Bundesstaaten verfügen wir über gute persönliche Kontakte zu Attorneys-at-Law in mittelgroßen Kanzleien. Ihr Ansprechpartner in Deutschland ist Bernhard Schmeilzl, Rechtsanwalt & Master of Laws (Leicester, England), Telefon +49 (0) 941 – 463 7070.