Was deutsche Käufer von britischen Immobilien oft vergessen
Ein malerisches kleines Cottage in Südengland oder eine Wohnung in London für sich selbst oder den in England studierenden Sohn oder die Tochter. Klingt romantisch. Und die Immobilienpreise in Großbritannien steigen ohnehin stetig. Ist also ein sicheres Investment, oder?
Um die britische Capital Gains Tax kommt man nicht herum
Mag gut sein, dass sich das Investment lohnt. Bei der langfristigen Planung und Kalkulation darf man aber die englische „Kapitalzuwachssteuer“ oder „Wertsteigerungssteuer“ (Capital Gains Tax, CGT) nicht vergessen. Die greift nämlich bei einem Verkauf einer Immobilie, die nicht das primäre Eigenheim ist, immer, auch wenn man das englische Haus oder die englische Eigentumswohnung viele Jahre in Besitz hatte. Im Unterschied zur deutschen sogenannten „Spekulationssteuer“ (genauer „Gewinn aus privatem Veräußerungsgeschäft“ nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz), die nur dann eingreift, wenn man die Immobilie vor Ablauf von 10 Jahren wieder verkauft.
Freibetrag bei der englischen Capital Gains Tax
Eine Differenz von derzeit 12.300 Pfund ist steuerfrei, die sog. „CGT tax free allowance.“ Übersteigt der Verkaufswert den Anschaffungswert also nur um diesen Betrag oder weniger, fällt keine CGT an. Trotzdem muss man aber eine Steuererklärung abgeben. Und zwar innerhalb von 30 Tagen, da ist das britische Finanzamt (HM Revenue and Customs, HMRC) recht humorlos.
Berechnung der Capital Gains Tax
Wie berechnet man nun beim Verkauf seines Hauses oder seiner Wohnung in UK die konkret anfallende CGT. Vereinfacht ist das Berechnungsschema wie folgt:
- Veräußerungserlös (also Verkaufspreis), minus
- Anschaffungspreis (oder Wert zum Zeitpunkt der Erbschaft), minus
- etwaige Investitionen in das Objekt, die den Wert erhöht haben (da wird es im Detail etwas kompliziert)
Da Investitionen und Renovierungsmaßnahmen also die Capital Gains Tax reduzieren können, sollten Sie unbedingt alle Handwerkerrechnungen aufbewahren und sämtliche Renovierungsmaßnahmen gut dokumentieren. Auch ein häufiger Fehler, den deutsche Käufer von Immobilien in Großbritannien machen. Aber auch viele Briten haben oft das Problem, dass sie über die Jahrzehnte hinweg ihre Belege nicht aufgehoben haben. In gewissem Rahmen akzeptiert das Finanzamt in solchen Fällen des „bad record keeping“ auch glaubhafte Eigenbelege, verlassen kann man sich darauf aber nicht.
Steuersätze der CGT
Wie oben schon erwähnt, fällt meist keine CGT an, wenn es sich um das selbst bewohnt Eigenheim handelt, also ihren Hauptwohnsitz, zumindest wenn es sich um keine Riesenvilla handelt (5.000 Quadratmeter-Grenze) und sie das Objekt nicht nur gekauft haben, um es innerhalb kurzer Zeit wieder zu verkaufen. Details zu dieser sog. Private Residence Relief hier.
In allen anderen Fällen, wenn es sich also um eine Zweitwohnung, ein Ferienhaus oder eine vermietete Immobilie in UK handelt, greift die CGT.
Wie hoch ist denn nun der Capital Gains Tax Steuersatz? Nun, da gibt es keine ganz einfache Antwort, weil der Steuersatz von der Einkommensteuerprogression abhängt. Bei „residential property“, also Wohnimmobilien, sind das meist zwischen 18% bis 28%. Dieser Beitrag richtet sich ja an eher wohlhabende deutsche Familien, die sich eine Zweitimmobilie in UK leisten können. Daher dürfte die CGT hier meist mit 28% ins Konto schlagen, also ein durchaus relevanter Betrag.
Was gilt im Erbfall?
Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass bei der Vererbung von Immobilien keine CGT anfällt. Dafür aber die britische Erbschaftssteuer (Inheritance Tax) mit satten 40% auf alles, was den Freibetrag von derzeit 325.000 Pfund übersteigt. Zum Thema Erbschaftsteuer in England habe ich auf diesem Blog bereits etliche Beiträge veröffentlicht. Der beste Einstieg zu diesem Thema ist dieser Post:
Wenn Sie rechtliche oder steuerliche Beratung in UK benötigen, stehen wir und unsere britischen Partnerkanzleien Ihnen gerne zur Verfügung.
Die 2003 gegründete Kanzlei Graf & Partner ist mit ihrer englischsprachigen Prozessabteilung (GP Litigation) auf grenzüberschreitende Rechtsfälle spezialisiert, insbesondere auf deutsch-britische und deutsch-amerikanische Wirtschaftsstreitigkeiten, Scheidungen und internationale Erbfälle. Falls Sie bei einer anglo-amerikanischen Rechtsangelegenheit sowie in Erbschaftsteuerfragen Unterstützung benötigen, stehen Ihnen die Anwälte der Kanzlei Graf & Partner mit ihrem internationalen Netzwerk in Europa sowie im außereuropäischen englischsprachigen Rechtsraum gerne zur Verfügung. In UK, Kanada sowie den meisten großen US-Bundesstaaten verfügen wir über gute persönliche Kontakte zu Attorneys-at-Law in mittelgroßen Kanzleien. Kontaktieren Sie uns per Mail an info@grafpartner.com