In England ist Anwachsung das Grundprinzip bei Immobilien-Miteigentum
Wer aus dem deutschen Rechtskreis kommt, geht ganz selbstverständlich davon aus, dass ein Miteigentumsanteil an einem Haus oder einer Eigentumswohnung vererbt wird. Stirbt also ein Miteigentümer (etwa der Ehemann, wenn die Eheleute als Miteigentümer ihres Hausgrundstücks im Grundbuch eingetragen sind), so muss man in Deutschland prüfen, wer Erbe/n geworden ist/sind. Diese Erben rücken dann in die Eigentumsposition des Verstorbenen ein. Das kann im obigen Beispiel die Ehefrau als Miteigentümerin sein, muss aber nicht, je nach Testament oder gesetzlicher Erbfolge.
Ganz anders in den vom Common Law geprägten Rechtsordnungen. Dort ist der Regelfall die sog. „Joint Tenancy„, mit der Folge, dass beim Tod eines Miteigentümers (Joint Proprietor) dessen Anteil dem/den anderen Miteigentümer/n automatisch „anwächst“. Über diesen Miteigentumsanteil kann man also gar nicht im Testament verfügen, dessen Schicksal steht bereits fest. Im Ehegattenbeispiel: Der überlebende Miteigentümer wird also in der Sekunde des Todes Alleineigentümer, völlig unabhängig davon, ob der Verstorbene ein Testament errichtet hatte und was dort angeordnet ist. Der Überlebende muss also nicht erst das langwierige und aufwendige Erbscheinsverfahren (Probate) durchlaufen, sondern kann das Grundbuch (Land Registry) sofort umschreiben lassen, in England mit einem simplen DJP-Formular (DJP = Deceased Joint Proprietor, also: Verstorbener Miteigentümer). Ein Praxis-Leitfaden mit detaillierten Infos zur Umschreibung von Immobilieneigentum bei Todesfällen in UK ist hier (Guide) verfügbar.
Das englische Recht kennt auch Teileigentum an Immobilien
Es gibt zwar auch die Möglichkeit, das Miteigentum anders auszugestalten, nämlich als sog. „Tenants in Common„, das ist aber eher die Ausnahme.Dies entspricht dann in etwa dem deutschen Miteigentum und der Eigentumsanteil ist dann vererblich.
Die Miteigentümer können die Art des Miteigentums auch wechseln, zum Beispiel bei einer Scheidung von Joint Tenants zu Tenants in Common .
Wer also in Großbritannien zusammen mit anderen eine Immobilie, etwa ein Ferienhaus oder Time Sharing Apartment erwirbt (Details zum Immobilienkauf in UK hier hier), muss unbedingt darauf achten, wie das Miteigentum ausgestaltet und dem Land Registry gegenüber angegeben wird. Sonst geht der Eigentümer vielleicht irrig davon aus, dass sein Anteil im Todesfall seiner Familie vererbt wird, während in Wahrheit der Eigentumsanteil automatisch den anderen Miteigentümern zufällt.
Weitere Beiträge zum Immobilienrecht in Großbritannien und den USA in diesen Beiträgen hier.
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Unsere 2003 gegründete Kanzlei Graf & Partner ist auf grenzüberschreitende Rechtsfälle spezialisiert. Falls Sie bei einer britisch-deutschen Rechtsangelegenheit Unterstützung benötigen, stehen Ihnen die deutschen Anwälte und Solicitors der Kanzlei Graf & Partner sowie die englischen Solicitors der Kanzlei Buckles Solicitors gerne zur Verfügung. Ihr Ansprechpartner ist Bernhard Schmeilzl, Rechtsanwalt & Master of Laws (Leicester, England).