Sie haben ein Haus geerbt und bereits versteuert: Was tun, wenn der spätere Verkaufserlös erheblich niedriger ist als die Wertangabe in der Erbschaftsteuererklärung oder die Wertfestsetzung durch das Finanzamt?
Kann man in solchen Fällen seine Erbschaftsteuererklärung berichtigen, wenn der tatsächlich erlöste Verkaufspreis für ein Haus oder eine Eigentumswohnung niedriger ist als der Wert, den das Finanzamt bei der Festsetzung der Erbschaftsteuer angesetzt hat? Und wenn ja, wie lange ist die Antragsfrist?
Ein Vergleich zwischen den Bewertungsmethoden bei der Feststetzung der Erbschaftssteuer in Deutschland und in England
Das englische Finanzamt ist bei internationalen Erbfällen näher als man denkt: Erbt jemand eine in England belegene Immobilie, dann fällt darauf prinzipiell die englische Erbschaftsteuer von satten 40% an (daneben auch die deutsche Erbschaftsteuer, die aber meistens wegen Anrechnung der UK Tax auf Null reduziert werden kann). Ja selbst wenn es sich um eine deutsche Immobilie handelt, dann verlangt der englische Fiskus seine Inheritance Tax, wenn diese deutsche Immobilie einem Erblasser gehört hat, der sein Domicile in UK hatte.
Der Worst Case ist, wenn der Erbe die englische Erbschaftsteuer bezahlt hat, später die Immobilie aber nur zu einem Preis verkauft werden kann, der deutlich unter dem Wert liegt, den das englische Finanzamt im Steuerbescheid angesetzt hat. Was tun?
Typisch britisch: „I want my money back!“
Nun, sofern der Verkauf innerhalb von vier Jahren ab dem Todestag erfolgt, ist die zuviel bezahlte Erbschaftsteuer kein Problem. In diesen Fällen kann der Erbe bzw. der Executor nämlich einen Antrag auf Berichtigung der englischen Erbschaftsteuer stellen und er erhält die zu viel bezahlte Steuer zurückerstattet. Das Formular der englischen Finanzbehörden hierfür ist das sogenannte IHT38 „Inheritance Tax: claim for relief – loss on sale of land“. Darin teilt man dem Fiannzamt den tatsächlichen Verkaufserlös mit und die Steuer wird neu berechnet. Maklerprovisionen, Notarkosten oder Anwaltskosten können dabei aber nicht vom Verkaufserlös abgezogen werden.
Typisch deutsch: „Bewertet ist bewertet!“
Das englische Steuerrecht ist damit in dieser Frage sehr pragmatisch (besteuert wird im Ergebnis nur der tatsächlich realisierte Erlös) und erheblich kulanter als das deutsche Erbschaftsteuerrecht, bei dem das strenge Stichtagsprinzip für die Bewertung von Immobilien gilt. In Deutschland ist nicht der abstrakte oder tatsächliche Verkaufspreis maßgeblich, sondern der Wert der Immobilie (Haus, Eigentumswohnung oder bloßes Grundstück) wird nach den Maßstäben des Bewertungsgesetzes ermittelt. Selbst ein Verkauf kurze Zeit nach dem Erbfall führt nicht dazu, dass der real erlöste Kaufpreis vom Finanzamt als der tatsächliche Verkehrswert anerkannt wird. Ein solcher „stichtagsnaher Veräußerungspreis“ (vgl. § 11 Abs. 2 S. 2 Bewertungsgesetz für den Anwendungsbereich Wertpapiere) kann zwar ein Indiz dafür sein, dass ein Wertgutachten oder eine Bewertung seitens des Finanzamts unrichtig ist.
Die steuerpflichtigen Erben (oder die Prozessparteien in einem Pflichtteilsverfahren) wenden sich oft gegen ein aus ihrer Sicht zu hohes Wertgutachten mit dem Hinweis auf einen späteren Verkauf desselben Grundstückes oder beziehen sich auf einen Preis, der für ein vergleichbares Nachbargrundstück erzielt wurde. Allein damit lässt sich ein Gutachten aber nicht aushebeln. In Preisvereinbarung können viele Aspekte mit eingeflossen sein, die mit dem tatsächlichen Wert des Grundstücks nichts zu tun haben. Wer sich auf einen später erzielten Verkaufspreis beruft (oder gar den Erlös für ein benachbartes Grundstück), muss konkret darlegen und beweisen, dass sich seit dem Stichtag weder der Grundstücksmarkt, noch das Grundstück und seine Bausubstanz verändert haben. Für sich allein betrachtet belegt ein solcher „stichtagsnaher Verkaufserlös“ also nichts.
Und schon gar nicht hat man in Deutschland einen Anspruch auf nachträgliche Reduzierung der zu viel gezahlten Erbschaftsteuer während eines solch langen Zeitraums nach dem Todestag wie in England (vier Jahre). Das relevante Zeitfenster ist in Deutschland in Anlehnung an § 11 Abs. 2 S. 2 BewG maximal ein Jahr.
Weitere Informationen zu Erbrecht, Nachlassabwicklung und Erbschaftsteuer in Deutschland und England siehe:
- Erbrecht und Testament in England: die Basics
- Checkliste für Nachlassabwicklung in England & Wales
- Anrechnung im Ausland gezahlter Erbschaftsteuer
- Achtung: In Schottland gelten andere Regeln
- und in Irland sowieso
- Erbschaftssteuer in England: Steuersätze, Freibeträge, Anrechnung
- Anrechnung von Erbschaftssteuer zwischen Deutschland und England
- Was ist eine “Deed of Variation” im englischen Erbrecht?
- Erbfall in England: Wie beschränkt man die Haftung des Nachlassabwicklers?
- Haftungsfalle für Erbrechtsanwälte: In USA und GB gibt es keine transmortale Vollmacht
- Deutschland oder England: Wo muss das Erbe versteuert werden?
- Verwandter in England gestorben: Wie erfährt man, was im Testament steht?
Weitere Informationen zum Immobilienerwerb in England, Schottland und den USA finden Sie in den Beiträgen:
- Immobilienkauf in England: Tipps für die Praxis
- Wer schon hat, dem wird gegeben (Was ist Joint Tenancy?)
- Strandhaus in Malibu?
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