Der traurige Testamentsvollstrecker und die “Überlassung einer Immobilie mit aufgeschobener Erfüllung”

Woraus berechnet sich das Honorar des Testamentsvollstreckers wenn eine Immobilie bereits zu Lebzeiten übertragen wurde, die Erfüllung aber auf den Todeszeitpunkt aufgeschoben ist?

Wer zu Lebzeiten seine Immobilie auf die nächste Generation übertragen, das Haus aber weiterhin selbst nutzen möchten, kann die Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt oder unter Vorbehalt eines Wohnrechts wählen. Das hat sich herumgesprochen. In der Bevölkerung weniger bekannt, aber in manchen Konstellationen die noch geschicktere Gestaltung, kann ein sogenannter “Überlassungsvertrag mit aufgeschobener Erfüllung” sein.

Dabei wird durch detaillierte Regelungen in der Notarurkunde bereits zu Lebzeiten alles “vorab erledigt”, was für den Eigentumsübergang nötig ist. Nur eben der letzte Schritt wird aufgeschoben. Dies bedeutet, dass sich der Schenker (der Übertragende) in der Notarurkunde nicht nur dazu verpflichtet, dass die Grundstücke bei / nach ihrem Tod übertragen werden müssen, sondern die Übertragung ist bereits in der Notarurkunde endgültig und unbedingt erfolgt. Lediglich die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch ist aufgeschoben auf den Tod der Veräußerin. Für die dann nötige Berichtigung des Grundbuchs haben die Parteien in der Notarurkunde den Notar bereits unwiderruflich bevollmächtigt. Ein Erbschein ist hierfür gerade nicht nötig, es genügt die Vorlage der Sterbeurkunde. Ebenfalls überflüssig ist eine Mitwirkung des Testamentsvollstreckers, falls ein solcher angeordnet wurde, wie in Erbfällen mit Bezug zu anglo-amerikanischen Erbfällen meist der Fall (mehr dazu in diesen Beiträgen).

Für den Testamentsvollstrecker hat diese Gestaltung eine betrübliche Konsequenz: Die Testamentsvollstreckervergütung, die meist aus dem Wert des Nachlassvermögens errechnet wird (mehr dazu hier), ist erheblich geringer als wenn die Immobilie noch übertragen werden müsste. Da der Testamentsvollstrecker bei einer Überlassung einer Immobilie zu Lebzeiten mit aufgeschobener Erfüllung aber gar nichts mehr tun muss (und kann), ist der Wert der Immobilien für die Berechnung der Testamentsvollstrecker-Vergütung nicht mehr relevant (ähnlich wie nach herrschender Meinung bei Verträgen zugunsten Dritter auf den Todesfall).

Mehr zu dieser Gestaltung u.a. im Handbuch „Vermögensnachfolge“ von Sebastian Spiegelberger, CH Beck-Verlag, 2. Auflage, Seiten 259 – 263. Aber Vorsicht: Unter dem Schlagwort “Übertragung mit aufgeschobener Erfüllung” gibt es in der Praxis verschiedene Ausgestaltungen. Man muss sich also immer die konkrete Formulierung im Notarvertrag ansehen, um die zivilrechtlichen und steuerlichen Konsequenzen rechtsverbindlich einschätzen zu können.

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Die 2003 gegründete Kanzlei Graf & Partner ist mit ihrer Abteilung für britisch-deutsche Prozessführung (GP Chambers) auf grenzüberschreitende Rechtsfälle spezialisiert, insbesondere auf deutsch-britische sowie deutsch-amerikanische Wirtschaftsstreitigkeiten, Scheidungen und Erbfälle. Falls Sie bei einer britisch-deutschen Rechtsangelegenheit Unterstützung benötigen, stehen Ihnen die deutschen Anwälte und Solicitors der Kanzlei Graf & Partner sowie die englischen Solicitors der Kanzlei Lyndales gerne zur Verfügung. Ihr Ansprechpartner in Deutschland ist Bernhard Schmeilzl, Rechtsanwalt & Master of Laws (Leicester, England), Telefon +49 (0) 941 – 463 7070.

Rechtsanwalt, Immobilienmakler und Finanzberater in einem. Kein Problem?

Eine Nebentätigkeit als Immobilien- oder Finanzmakler erlaubt in Deutschland bekanntlich das anwaltliche Berufsrecht nicht. Konkret regelt § 14 Abs. 2 Nr.8 Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO):

Die Zulassung zur Rechtsanwaltschaft ist zu widerrufen,(…) 8. wenn der Rechtsanwalt eine Tätigkeit ausübt, die mit seinem Beruf, insbesondere seiner Stellung als unabhängiges Organ der Rechtspflege nicht vereinbar ist oder das Vertrauen in seine Unabhängigkeit gefährden kann; dies gilt nicht, wenn der Widerruf für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde;

Anwaltskammern und Anwaltsgerichtshof betrachten eine Maklertätigkeit als unvereinbar mit dem Anwaltsberuf, weil das Provisionsinteresse (Courtageinteresse) die anwaltliche unabhängigkeit gefährdet. Zumindest wenn die Maklertätigkeit auf Dauer angelegt ist, vom Anwalt also ständig ausgeübt wird; als Gelegenheitsmakler darf sich ein Rechtsanwalt betätigen (BGH, Urteil v. 31.10.1991, IX ZR 303/90, NJW 1992, 681).

Andere Länder, anderes Anwaltsberufsrecht

gp_anz_mav_very_british_new_phoneSo das Berufsbild eines Rechtsanwalts in Deutschland. Zwingend ist diese Sichtweise aber ganz und gar nicht. Andere Rechtsordnungen kommen genau zum gegenteiligen Schluss: In Schottland ist fast jede Anwaltskanzlei (Solicitor Firm) gleichzeitig auch ein Immobilienmaklerbüro (Real Estate Agent) und zwar nicht nur kleine Law Firms (Beispiel hier), sondern auch die Big Player wie etwa Blackadders, die mit dem Slogan “Solicitors, Property & Wealth Management Scotland” werben. Auf der Kanzleiwebsite findet man somit nicht nur den Anwalt seines Vertrauens, sondern kann auch nach seiner Traumimmobilie suchen. Für einen Deutschen auf den ersten Blick etwas befremdlich, aber die Überlegung in Schottland ist offenbar genau entgegengesetzt.zur deutschen Sichtweise: Gerade weil es sich beim Immobilienkauf um eine bedeutsame und risikoträchtige Transaktion handelt, soll das nicht “irgendein Makler” machen, sondern ein vertrauenswürdiger Solicitor, der auch der Überwachung durch die Anwaltskammer (Solicitor Regulation Authority) unterliegt.

Einen Mittelweg gegen die meisten Law Firms in England. Zwar ist auch dort eine gemischte Anwalts- und Makler-Praxis prinzipiell erlaubt (siehe zum Beispiel hier). Dennoch findet man diese in England & Wales viel seltener als in Schottland. Englische Solicitor Firms trennen Anwaltstätigkeit und Immobilienvermittlung meist, d.h. viele englische Solicitor Firms gründen ähnlich lautende Schwesterfirmen, die als Maklerbüro arbeiten, zum Teil in den selben Büroräumen wie die Anwaltskanzlei.

In den USA ist kompliziert, da die Bundesstaaten ihre eigenen anwaltlichen Berufsregeln haben. Tendenziell sehen die US-amerikanischen Anwaltskammern die Tätigkeit eines Attorney at Law als Immobilienmakler ähnlich skeptisch wie die deutschen Anwaltskammern. Hier einige Hintergrundinfos zum diesbezüglichen Anwaltsberufsrecht im Bundesstaat New York.

Weitere Informationen zum Immobilienerwerb in England, Schottland und den USA finden Sie in den Beiträgen:

Immobilienkauf in England: Tipps für die Praxis

Wer schon hat, dem wird gegeben (Was ist Joint Tenancy?)

Strandhaus in Malibu?

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Die 2003 gegründete Kanzlei Graf & Partner ist mit ihrer englischspachigen Prozessabteilung (GP Chambers) auf grenzüberschreitende Rechtsfälle spezialisiert, insbesondere auf deutsch-britische und deutsch-amerikanische Wirtschaftsstreitigkeiten, Scheidungen und internationale Erbfälle. Falls Sie bei einer anglo-amerikanischen Rechtsangelegenheit Unterstützung benötigen, stehen Ihnen die Anwälte der Kanzlei Graf & Partner mit ihrem internationalen Netzwerk gerne zur Verfügung. In den meisten großen US-Bundesstaaten verfügen wir über gute persönliche Kontakte zu Attorneys-at-Law in mittelgroßen Kanzleien. Ihr Ansprechpartner in Deutschland ist Bernhard Schmeilzl, Rechtsanwalt & Master of Laws (Leicester, England), Telefon +49 (0) 941 – 463 7070.

 

Wer schon hat, dem wird gegeben

In England ist Anwachsung das Grundprinzip bei Immobilien-Miteigentum

Wer aus dem deutschen Rechtskreis kommt, geht ganz selbstverständlich davon aus, dass ein Miteigentumsanteil an einem Haus oder einer Eigentumswohnung vererbt wird. Stirbt also ein Miteigentümer (etwa der Ehemann, wenn die Eheleute als Miteigentümer ihres Hausgrundstücks im Grundbuch eingetragen sind), so muss man in Deutschland prüfen, wer Erbe/n geworden ist/sind. Diese Erben rücken dann in die Eigentumsposition des Verstorbenen ein. Das kann im obigen Beispiel die Ehefrau als Miteigentümerin sein, muss aber nicht, je nach Testament oder gesetzlicher Erbfolge.

Ganz anders in den vom Common Law geprägten Rechtsordnungen. Dort ist der Regelfall die sog. Joint Tenancy, mit der Folge, dass beim Tod eines Miteigentümers (Joint Proprietor) dessen Anteil dem/den anderen Miteigentümer/n automatisch “anwächst”. Über diesen Miteigentumsanteil kann man also gar nicht im Testament verfügen, dessen Schicksal steht bereits fest. Im Ehegattenbeispiel: Der überlebende Miteigentümer wird also in der Sekunde des Todes Alleineigentümer, völlig unabhängig davon, ob der Verstorbene ein Testament errichtet hatte und was dort angeordnet ist. Der Überlebende muss also nicht erst das langwierige und aufwendige Erbscheinsverfahren (Probate) durchlaufen, sondern kann das Grundbuch (Land Registry) sofort umschreiben lassen, in England mit einem simplen DJP-Formular (DJP = Deceased Joint Proprietor, also: Verstorbener Miteigentümer). Ein Praxis-Leitfaden mit detaillierten Infos zur Umschreibung von Immobilieneigentum bei Todesfällen in UK ist hier (Guide) verfügbar.

Es gibt zwar auch die Möglichkeit, das Miteigentum anders auszugestalten, nämlich als sog. Tenants in Common, das ist aber eher die Ausnahme.Dies entspricht dann in etwa dem deutschen Miteigentum und der Eigentumsanteil ist dann vererblich.

Die Miteigentümer können die Art des Miteigentums auch wechseln, zum Beispiel bei einer Scheidung von Joint Tenants zu Tenants in Common .

Wer also in Großbritannien zusammen mit anderen eine Immobilie, etwa ein Ferienhaus oder Time Sharing Apartment erwirbt (Details zum Immobilienkauf in UK hier hier), muss unbedingt darauf achten, wie das Miteigentum ausgestaltet und dem Land Registry gegenüber angegeben wird. Sonst geht der Eigentümer vielleicht irrig davon aus, dass sein Anteil im Todesfall seiner Familie vererbt wird, während in Wahrheit der Eigentumsanteil automatisch den anderen Miteigentümern zufällt.

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Unsere 2003 gegründete Kanzlei Graf & Partner ist auf grenzüberschreitende Rechtsfälle spezialisiert. Mitglied unserer Kanzlei ist die als UK Solicitor qualifizierte Kollegin Elissa Jelowicki, die bei der RAK München als Niedergelassene Europäische Rechtsanwältin registriert ist. Falls Sie bei einer britisch-deutschen Rechtsangelegenheit Unterstützung benötigen, stehen Ihnen die deutschen Anwälte und Solicitors der Kanzlei Graf & Partner sowie die englischen Solicitors der Kanzlei Lyndales gerne zur Verfügung. Ihr Ansprechpartner ist Bernhard Schmeilzl, Rechtsanwalt & Master of Laws (Leicester, England).

Mietverträge in England: Leitfaden und Muster

In Großbritannien ist die Hauseigentümerquote deutlich höher als in Deutschland (Details), trotzdem mieten natürlich auch in UK hunderttausende Familien und Einzelpersonen Häuser, Apartments oder – gängiger als in Deutschland – einzelne Zimmer (sog. “Lodgings” oder “Bedsits”). Der Housing Act 1996 (dort insbesondere Part III) regelt die Rechte von Mietern und Vermietern, wobei in England Begrifflichkeiten auftauchen, die dem deutschen Juristen eher fremd sind (zum Beispiel “assured shorthold tenancy”). Auch die Anforderungen an die Selbstauskunft des Mieters erinnern stark an NSA-Begehrlichkeiten. Ohne eine schriftliche Bonitätsbestätigung durch den vorherigen Vermieter sowie Gehaltsnachweise und sogar Kontoauszüge vorzulegen, hat man beim Vermieter (bzw. dessen Makler) kaum eine Chance.

Wer mit dem Gedanken spielt, in England ein Haus oder Apartment zu mieten, sollte sich dringend mit den rechtlichen Klauseln befassen, da die Rechte eines Mieters in UK nicht so umfassend geschützt sind wie in Deutschland. Insbesondere sind die Mietlaufzeiten in aller Regel nur von Jahr zu Jahr oder sogar nur für jeweils sechs Monate, d.h. ein Mieter in England muss im Regelfall damit rechnen, dass ihm der Mietvertrag nicht verlängert wird, ohne dass der Vermieter hierfür einen Grund angeben muss.

Eine gute Einstiegslektüre zum Thema Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern in England ist die Broschüre “Assured and assured shorthold tenancies: a guide for tenants” auf der Regierungswebsite GOV.uk. Download der Broschüre A Guide for Tenants in England auch hier

Ein Beispiel für einen Standardmietvertrag der Kategorie Assured Shorthold (vgl. Section 96 folgende des Housing Act 1996) steht hier zum Download: Assured_shorthold_tenancy_agreement.  Das ist aber nur ein Beispiel für ein in der Praxis gängiges Formular und nicht als Muster oder gar Empfehlung zu verstehen.

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Falls Sie bei einer britisch-deutschen Rechtsangelegenheit Unterstützung benötigen, stehen Ihnen die deutschen Anwälte der Kanzlei Graf & Partner sowie die englischen Solicitors der Kanzlei Lyndales gerne zur Verfügung. Ihr Ansprechpartner ist Bernhard Schmeilzl, Rechtsanwalt & Master of Laws (Leicester, England), Tel. +49 941 785 3053.

Grundbuchauszug in England (Beispiel)

Mit dem Grund und Boden ist das in UK so eine Sache. Ein absolutes Eigentumsrecht nach deutschem Verständnis gibt es dort begrifflich nicht. Die bis heute übliche Terminologie “freehold” und “leasehold” verdeutlicht den Ursprung aus dem Lehnswesen: Alles Land gehört “eigentlich” der Krone und es werden nur Nutzungsrechte verliehen. Soviel zur Historie und Theorie. In der Praxis werden – zumindest seit 1925 (Erlass der gesetzlichen Grundlagen: Land Registry Act, Law of Property Act, Settled Land Act, Trustee Act, Administration of Estates Act, Land Charges Act) – natürlich auch in UK die Grundstücke und deren Berechtigte sowie Lasten und Rechte erfasst. Und ein englischer “Freeholder” fühlt sich nicht weniger als Vollberechtigter an seinem Grund und Boden als ein deutscher Eigentümer.

Wie Immobilien in England übertragen werden ist hier erläutert. Auf der sehr modernen und informativen Website der Land Registry sind einige Basisinformationen abrufbar und zum Beispiel Eigentümerrecherchen möglich. Wie sieht aber nun ein englischer Grundbuchauszug tatsächlich aus und was ist darin erfasst? Hier ein (anonymisiertes) Beispiel eines vollständigen Grundbuchauszugs mit den drei Teilen Property Register, Proprietorship Register und Charges Register sowie Plänen als Anhang: HM_Land_Registry_Grundbuchauszug_England

Falls Sie bei einer konkreten Immobilientransaktion rechtliche Unterstützung benötigen, stehen Ihnen die deutschen Anwälte der Kanzlei Graf & Partner sowie die englischen Solicitors der Kanzlei Lyndales gerne zur Verfügung. Ihr Ansprechpartner ist Bernhard Schmeilzl, Rechtsanwalt & Master of Laws (Leicester, England).

Immobilienkauf in England: Tipps für die Praxis

“Die eigenen vier Wände” versus “My Home is my Castle”

Das eigene Haus ist dem Briten mindestens ebenso wichtig wie dem Deutschen. Trotzdem sind die Mentalitäten recht verschieden. Der hiesige Häuslebauer (eine Entsprechung für diesen Begriff gibt es im Englischen gar nicht!) träumt davon, sein Haus nach seinen individuellen Vorstellungen am Traumort seiner Wahl zu errichten, dann dort für den Rest seiner Tage mit seiner Familie idyllisch zu wohnen und es schließlich über den Tod hinaus im Familienbesitz zu halten. Das gelingt zwar selten, aber es ist die Wunschvorstellung vieler, was auch die tägliche TV-Werbung diverser Bausparkassen belegt (Bausparvertrag ist übrigens auch so ein Konzept, das man einem Briten oder Amerikaner schwer verständlich machen kann). Ganz anders in England: Continue reading